速豹新闻网记者 夏子繁
新房、二手房价格再次迎来双降，商品房网签量环比明显回落，暑期济南楼市低位休整节奏仍在继续。根据最新统计数据，济南新房延续16个月环比下行态势，整体成交规模同步收缩；二手房再度步入降价通道，市场交易热度阶段性回落。经过前期需求有序释放，叠加暑期传统淡季影响，济南楼市区域分化进一步加剧，主城优质房源依旧保持较强韧性，远郊板块则持续承压。步入“金九”这一楼市传统旺季，各类促销政策密集落地，市场已显现回暖苗头。至于今年的“金九”能否重现“金字招牌”热度，仍有待后续市场进一步验证。
8月新房价格迎十六连降
网签量环比下滑两成
从最新官方数据来看，济南新房价格仍处于波动下行周期。国家统计局数据显示，今年8月济南新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降3.3%，已连续16个月环比下调。记者梳理历史数据了解到，自我国房地产步入深度调整期以来，济南新房价格整体呈波动缓降态势，2023年8月济南新房价格转入跌势且持续走弱，至2025年1月形成十八连降；2025年2至4月阶段性上涨后，5月再次步入连降通道，截至今年8月已实现十六连降。
值得一提的是，8月份全国房价重点监测的我省济南、青岛、烟台、济宁四城中，除青岛环比持平外，其余城市房价均为环比下降。具体来看，青岛8月份环比持平，同比下降1.6%；烟台环比下降0.1%，同比下降2.4%；济宁环比下降0.1%，同比下降3.7%。
据济南房协最新发布的2026年8月信息简报统计，8月济南新建商品房网签4998套，较7月新建商品房网签6548套环比下降约23.7%，网签面积41.44万㎡，总金额46.56亿元；其中住宅网签2022套，较7月2379套环比下降约15.0%，网签面积27.13万㎡，成交均价13745.49元/㎡，均价较7月环比上涨约9.6%。
8月济南商品住宅市场成交规模继续回落，各区县成交分化态势依然显著。其中，历城区以475套网签套数、6.84万㎡网签面积稳居济南全市成交榜首，成交均价15159.86元/㎡，成交总量占全市超两成，仍是济南楼市成交的核心支撑。历下区延续高端改善属性，以23144.74元/㎡的成交均价稳居全市房价首位，8月网签313套、3.93万㎡；市中区紧随其后，成交均价16212.89元/㎡，8月网签191套。槐荫区、天桥区分别网签233套、182套，这两个区域持续成为刚改置业的核心选择。
除此之外，近郊及县域板块仍以不足8000元/㎡的均价构成楼市“托底力量”，其中章丘区成交表现相对突出，单月网签215套；济阳区成交规模同样靠前，单月网签102套；莱芜区单月网签76套，长清区成交继续回落，单月网签48套；商河县单月成交68套，平阴县单月成交38套。起步区、钢城区市场活跃度仍偏低，单月成交分别为8套、11套，去化压力依然较大。
供应端方面，8月济南新建商品房批准预售2268套、31.71万㎡，较7月分别环比上涨约120.4%、152.3%，供应规模大幅回升；其中住宅供应规模显著扩容，批准预售2101套、27.42万㎡；商业用房批准预售96套、3.22万㎡；办公用房批准预售71套、1.08万㎡。
二手房价迎五连降
高总价改善房源降价幅度较大
与新房市场走势相仿，济南二手房价格此前长期处于下行通道。回溯行情来看，济南二手房价格曾经历长达17个月的连续下跌，随后一直处于缓慢下跌趋势。去年4月起，济南二手房价格再次进入下行通道，截至今年2月已连续11个月下降。不过，这一持续下行的态势在3月迎来了重要拐点，二手房价实现年内首次上涨。然而，回暖势头未能延续，4月开始济南二手房价格开始新一轮下降，截至8月已经迎来五连降，其中8月份环比下降0.6%，同比下降5.2%。
事实上，济南的二手房市场表现并非个例，从我省纳入国家重点监测的济南、青岛、烟台、济宁四城整体来看，二手房市场普遍面临着相似的价格调整压力。其中，青岛8月份环比下降0.2%，同比下降5.4%；烟台环比下降0.2%，同比下降4.9%；济宁环比下降0.4%，同比下降5.0%。从全国维度对比，8月一线城市二手房价格率先企稳微涨，环比上涨0.1%，同比降幅持续收窄；二三线城市仍普遍处于价格调整区间。
济南市房地产中介与租赁行业协会发布2026年8月济南二手房交易月报数据显示，8月全市共网签二手房7537套、面积598144.92㎡，环比分别下降11.51%、10.96%，同比分别上涨8.84%、6.20%。分区县来看，各板块分化进一步显现。历城区以1742套继续坐稳各区县成交头名，是全市二手房交易最为活跃的区域；历城区之后，历下区1224套、市中区1024套分列二、三位。
记者实地走访了解到，结合本地中介机构实地调研走访情况来看，8月济南二手房市场进入传统楼市淡季，整体成交活跃度疲软，挂牌量持续走高、带看量明显下滑、议价空间持续扩大，是当前市场的核心特征。据济南主流连锁中介门店反馈，8月二手房业主主动降价房源占比超六成，不少刚需板块、老旧小区房源降价幅度在3%—5%之间，部分大户型、高总价改善房源降价力度更大，业主以价换量心态普遍浓厚。与此同时，购房者观望情绪浓厚，多数买家延续“挑拣议价、不急入手”的策略，市场买卖双方博弈差距持续拉大，即便部分优质刚需、学区房源成交相对坚挺，也难以带动整体市场回暖。此外，当前济南二手房市场存在明显的结构性分化，主城区核心地段次新二手房源价格韧性更强、去化速度更快，而近郊老旧房源、配套薄弱片区房源价格持续走低，成为拉低整体房价的主要因素。
有中介门店相关负责人告诉记者，当前济南二手房市场成交仍以刚需、刚改户型为主。从其内部系统成交住宅网签数据来看，90—120平方米户型是成交主力，占比约35%；120—144平方米改善户型占比约23%，两类房源共同构成二手房交易主流。“整体来看，市场成交盘子还是靠刚需和刚改房源撑起来的。”该负责人说。
金九伊始“暖意”渐显
“金字”成色尚待验证
对于8月市场的表现，业内普遍观点认为，8月济南新房、二手房市场呈现的“价跌量缩、供应反向放量”特征，是传统淡季效应、市场预期与供需结构多重因素叠加的结果。从需求端看，8月为楼市传统淡季，叠加房价持续下行背景下市场“买涨不买跌”的观望心理，刚需及改善型购房者决策周期普遍拉长，入市节奏放缓，直接导致成交规模连续回落。从供应端看，8月新建商品房批准预售量环比翻倍增长，本质是开发企业抢抓“金九银十”窗口期，集中赶在9月前取得预售资质、备货推盘，短期供应大幅扩容进一步加剧了供需博弈，也给价格带来了下行压力。
二手房市场的持续调整，则与存量房高库存、业主预期下降直接相关。有业内人士分析指出，当前济南二手房挂牌量持续处于高位，存量去化压力较大，多数业主对后市预期转向务实，主动下调报价以促进成交，尤其远郊板块、大户型房源降价幅度更为明显。与此同时，市场成交结构高度集中于刚需、刚改户型，高端改善需求释放不足，也使得整体价格缺乏支撑，持续承压下行。
从全国楼市来看，国家统计局发布的最新数据显示，8月全国70个大中城市房价呈现“一线城市企稳、二三线城市降幅收窄”的分化格局。新房方面，一线城市新建商品住宅销售价格环比由7月持平转为上涨0.1%，二线城市环比下降0.1%，三线城市环比下降0.2%，降幅比7月收窄0.1个百分点；二手房方面，一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%，二线城市环比下降0.3%，济南0.6%的环比跌幅高于二线城市平均水平，调整压力在省内重点城市中也相对突出。
成交端数据同样印证了全国楼市的调整态势。国家统计局数据显示，2026年1—8月份，全国新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；其中住宅销售面积下降13.0%。新建商品房销售额47470亿元，同比下降13.0%；其中住宅销售额下降13.1%。与之形成对比的是，存量房交易活跃度持续提升，1—8月份全国二手房交易网签面积达54923万平方米，同比增长10.6%，市场交易结构正逐步向存量房主导转变，这一趋势在济南市场也得到了同步体现。
步入9月，楼市传统“金九”营销周期正式启幕。记者走访济南市场发现，本地新房推盘节奏明显提速，多家房企集中上新开盘；各大开发商顺势推出特价房源、购房补贴、家电礼包等多重优惠举措，售楼处案场到访量相比8月中下旬迎来小幅回升，市场已显现回暖的积极信号。业内受访表示，当前市场信心正处在修复进程当中，购房者观望情绪有所缓和，但置业决策依旧趋于审慎。本轮“金九”后续的成交表现以及回暖动能能否持续，仍有待后续市场数据进一步观察。
