文/图 速豹新闻网记者 夏子繁
在经历“金三银四”集中回暖、春季行情阶段性修复后，步入年中的济南楼市又将走向何方？最新国家统计局数据显示，5月新房价格仍处于下行通道，已连续多月维持调整态势；二手房市场短暂回暖后势头放缓，价格再度承压。成交端呈现鲜明的结构分化特征，刚改与置换需求持续托底市场。进入6月以来，多家楼盘案场到访量出现明显回落，客户决策周期拉长，传统暑期楼市“冷静期”已提前显现。业内普遍认为，短期市场仍将维持稳中有调的运行格局，下半年随着供应放量与产品迭代升级，市场有望逐步企稳修复。
新房价格十三连降
5月住宅网签量环比微涨
从最新官方数据来看，济南新房价格仍处于波动下行周期。国家统计局数据显示，今年5月济南新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，同比下降3.6%，已连续13个月环比下调。记者梳理历史数据了解到，自我国房地产步入深度调整期以来，济南新房价格整体呈波动缓降态势，2023年8月济南新房价格转入跌势且持续走弱，至2025年1月形成十八连降；2025年2至4月阶段性上涨后，5月再次步入连降通道，截至今年5月已实现十三连降。
值得一提的是，5月份全国房价重点监测的我省济南、青岛、烟台、济宁四城中，仅青岛新房价格环比上涨。具体来看，青岛5月份环比上涨0.3%，同比下降2.7%；烟台5月份环比下降0.1%，同比下降3.6%；济宁5月份环比下降0.1%，同比下降4.5%。
据济南房协最新发布的2026年5月信息简报统计，5月济南新建商品房网签7842套，较4月新建商品房网签7907套环比微降约0.82%，网签面积60.87万平方米，总金额68.81亿元；其中住宅网签2858套，较4月2665套环比上涨约7.24%，网签面积39.38万㎡，成交均价13555.99元/㎡。
5月济南商品住宅市场成交规模有所回升，各区县成交分化态势依然显著。其中，历城区仍以755套网签套数、10.28万平方米网签面积稳居济南全市成交榜首，成交均价14741.32元/㎡，成交总量占全市超两成，仍是济南楼市成交的核心支撑。历下区延续高端改善属性，以22181.2元/㎡的成交均价稳居全市房价首位，5月网签332套、4.82万平方米；市中区紧随其后，成交均价16683.99元/㎡，5月网签268套。槐荫区、天桥区分别网签319套、265套，这两个区域持续成为刚改置业的核心选择。
除此之外，近郊及县域板块仍以不足8000元/㎡的均价构成楼市“托底力量”，其中章丘区成交表现相对突出，单月网签308套；长清区、济阳区、莱芜区成交保持平稳，单月分别网签108套、120套、145套；平阴县、商河县单月成交分别为45套、54套。起步区市场活跃度有所回落，单月成交仅13套；钢城区市场活跃度仍偏低，单月成交15套，去化压力依然较大。
供应端方面，5月济南新建商品房批准预售1833套、22.70万平方米，较4月分别环比下降约38.07%、45.56%；其中住宅供应规模有所回落，批准预售1616套、21.06万平方米；商业用房批准预售121套、1.12万平方米，办公用房批准预售96套、0.51万平方米。
二手房价格迎二连降
刚改需求撑起七成交易
与新房市场走势相仿，济南二手房价格此前长期处于下行通道。回溯行情来看，济南二手房价格曾经历长达17个月的连续下跌，随后一直处于缓慢下跌趋势。去年4月起，济南二手房价格再次进入下行通道，截至今年2月已连续11个月下降。不过，这一持续下行的态势在3月迎来了重要拐点，二手房价实现年内首次上涨。然而，回暖势头未能延续，4月开始济南二手房价格开始新一轮下降，截至5月已经迎来二连降，其中5月份环比下降0.2%，同比下降5.2%。
济南的市场表现并非个例，从我省纳入国家重点监测的济南、青岛、烟台、济宁四城整体来看，二手房市场普遍面临着相似的价格调整压力。其中，青岛5月份环比下降0.2%，同比下降6.6%；烟台5月份环比下降0.1%，同比下降6.1%；济宁5月份环比下降0.3%，同比下降6.5%。
根据济南市房地产中介与租赁行业协会发布的二手房交易市场月报，5月济南全市共网签二手房9110套，网签总面积713861.52平方米，套数、面积环比分别下降20.43%、20.70%，同比分别上涨11.25%、11.46%。其中，住宅类二手房网签5815套，网签面积617629.49平方米，套数、面积环比分别下降17.41%、18.29%，同比分别上涨13.18%、13.50%。
分区县来看，济南二手房成交呈现明显的区域分化特征。历城区以2003套的网签总量位居全市首位，是唯一单月成交破2000套的区县；历下区、市中区分别以1435套、1361套位列二、三位；槐荫区成交1162套，天桥区成交860套，市内五区构成全市二手房成交的核心板块。
从房源建筑面积分布来看，刚需、刚改户型仍是市场绝对主力。济南全市成交住宅中，90—120平方米户型占比最高，达到34.43%；120—144平方米户型占比22.73%；60—90平方米户型占比19.60%，三类户型合计占比超七成。此外，小于60平方米的小户型占比12.18%，144平方米以上的大户型占比11.06%。至于购房者年龄结构方面，中青年群体是二手房消费的中坚力量。35—44岁购房者占比37.27%，为所有年龄段中最高；25—34岁购房者占比32.36%，两大年龄段合计占比接近七成。45—54岁、55岁以上群体占比分别为14.19%、10.26%，19—24岁群体占比4.98%。
“红五月”后迎暑期“冷静期”
下半年市场转向品质竞争
承接4月市场企稳修复的态势，今年5月济南楼市“红五月”表现弱于“金三”小阳春，整体运行符合市场预期。综合新房、二手房两端数据来看，当前市场仍处于深度调整周期，修复基础尚不稳固，呈现“量价分化、结构分层、刚改托底”的典型特征。
有业内人士认为，尽管5月商品住宅网签套数环比小幅回升，但价格已连续13个月环比下行，成交回升更多源于部分项目加大促销力度、以价换量带动的结构性增长，并非市场需求回暖。二手房端，5月网签套数环比回落超两成，但同比仍保持11%以上的增速，反映出市场活跃度整体高于去年同期，但3月形成的回暖脉冲已逐步消退，价格端迎来二连降，业主预期持续走弱，议价空间进一步打开。
该业内人士分析，当前济南二手房市场的居住属性十分突出，90—144平方米刚改、改善户型占比过半，25—44岁中青年群体贡献了近七成成交量。这一方面得益于二手房所见即所得、房源选择多元且性价比突出，契合了年轻刚需群体的务实置业需求；另一方面置换改善需求持续释放，带动中大户型成交稳步提升，客群特征与户型供给高度匹配，市场需求具备扎实的居住需求支撑。
步入6月以来，济南楼市开始逐渐进入“冷静期”。通过走访多家售楼处记者了解到，当前不少楼盘案场日均到访量较5月峰值期缩减超三成，一线销售普遍反馈客户观望情绪加重，决策周期明显拉长。按照历年市场运行规律，7、8月暑期是济南楼市传统交易淡季。究其原因，一方面夏季持续高温直接抑制居民外出看房意愿，线下案场到访量将出现季节性回落；另一方面，上半年学区置业、春季小阳春的需求集中释放后，市场进入休整期，新增购房动能不足。从当前趋势判断，今年暑期市场大概率延续“量缩价稳”的运行态势，整体成交规模将低于5月水平，价格端仍将维持缓降或窄幅波动走势，较难出现趋势性反转。
对于后续走势，业内普遍认为，下半年济南楼市企稳向好态势逐步显现。上半年土拍市场热度回升，下半年住宅供应将稳步放量，第四代住宅占比持续提升，产品品质加速升级。价格整体呈稳中有调格局，主城区支撑坚实，降幅持续收窄。刚改与置换需求构成核心支撑，“金九银十”成交有望阶段性回暖，市场稳步迈向品质驱动的良性发展周期。
