速豹新闻网记者 夏子繁
新政落地后首个假期部分楼盘到访量有提升
3月，一张万元消费券撬动了济南楼市久违的“金三”行情；4月，政策红利消退后，市场快速回调。在行业观望情绪渐浓之际，涵盖19条措施的“4·20”楼市新政在五一假期前全面落地。这个被寄予“厚望”的小长假，济南楼市又将交出怎样的答卷？山东商报·山海新闻记者进行了实地走访。
核心区日均到访稳中有升
远郊盘释放优惠难“破局”
没有3月里循环不停的成交播报，也没有4月上旬售楼处零零散散的平淡，这个五一假期，济南楼市的烟火气在平稳中逐步回归。五一假期期间，山东商报·山海新闻记者实地走访了济南多家楼盘。在历城区济钢片区一售楼处内，记者现场看到沙盘区有3至4组购房者正在聆听项目讲解，洽谈区一半的位置坐着看房的家庭成员，置业顾问手持户型图穿梭在各个区域，为购房者介绍项目情况。
“五一的热度，比4月确实有明显回升，但和3月消费券到期前的火爆没法比。”据该售楼处营销负责人介绍，五一假期前三天该项目日均到访量稳定在60组左右，较4月工作日实现增长，同时较4月周末到访水平也有明显提升。假期期间项目成交端同步呈现稳中有升的态势，但其感觉当下市场交易特征已发生变化，客户购房决策整体更趋理性谨慎。
“3月市场旺季的时候，客户决策速度非常快，首次到访最快几个小时就能订房，甚至出现过凌晨两三点紧急签约的案例。”该负责人告诉记者，现在的客户普遍会提前做足功课，通常会横向对比同板块2—3个竞品项目的户型、价格、配套后再做决定，首次到访就直接签约的情况已经十分少见，“目前项目的平均成交周期普遍拉长至7天甚至更久，也很少出现晚间加班签约的情况了。”
在历下区茂岭山板块周边一改善楼盘内，五一假期售楼处洽谈区人气较旺，看房群体大多为一家三口，也有不少两代人结伴前来选房。据该楼盘置业顾问介绍，项目4月上旬到访表现平淡，日到访量低谷时仅10组左右，五一假期首日到访量便攀升至40组，假期期间整体成交平稳，每日均有稳定成交。“项目到访客群以多子女家庭、高层次人才为主。”该置业顾问表示，得益于公积金贷款额度上调，购房者首付压力与月供成本大幅降低，不少观望许久的客户，借着五一假期集中看房，最终敲定房源。
相较于核心板块项目的稳步“回暖”，部分远郊板块、配套尚不完善的刚需楼盘，五一假期的热度则相对低一些。记者在济南市天桥区北湖片区一刚需盘探访时看到，假期上午两个小时时间里，售楼处仅有5组到访客户，沙盘区与洽谈区人员较少。即便该项目推出了五一专属特价房、家电礼包等多重优惠，也未能带动人气大幅回升。
“3月万元消费券政策，确实带动了客户成交，4月消费券一停，到访量就出现了明显下滑。”该项目营销负责人表示，五一假期虽然推出了针对性优惠，但日均到访量依旧不理想，较4月仅有小幅提升。“我们项目针对的客群主要是周边地缘性刚需客户，对价格敏感度极高，当前项目没有针对性的降价政策加持，客户的观望情绪依旧很重。”该负责人称，五一期间大多客户仅是过来了解下优惠政策，除之前意向客户外，假期期间成交转换率相对较低。
从“大水漫灌”到“精准滴灌”
新政“接力”稳住市场
事实上，五一楼市的温和复苏与结构性分化，并非偶然，其背后是济南楼市近3个月来，从政策驱动的脉冲式冲高，到需求透支后的理性回调，再到新政接棒的完整市场逻辑。
今年3月，济南“置业送消费券”的政策曾撬动刚需集中入市，带动楼市迎来“金三”小阳春。根据“置业送消费券”活动内容，2月11日至3月31日完成网签的前5000名购房者，可获得10000元通用消费券，这一普惠性政策，直接撬动了前期观望的刚需群体集中入市。记者此前实地探访发现，3月济南核心楼盘到访量较1—2月大涨50%，成交量跃升4成，深夜签约、凌晨认购更是成为当月行业常态。克而瑞数据也印证了这一轮行情的强度，济南3月新建商品住宅成交面积43.51万㎡、成交套数3110套，环比分别上涨188.5%、189.0%；
伴随着3月底政策到期，4月市场自然进入短期冷静期，同时叠加了购房者对新一轮政策的观望情绪，整体市场出现较为明显的下滑行情。就在市场回调的关键节点，4月20日，济南市住房城乡建设局等多部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，涵盖19条措施的新政“大礼包”，恰好赶在五一假期前落地，成为衔接3月小阳春与五一市场复苏的核心桥梁。
与3月普惠性的消费券政策不同，“4·20”新政呈现出“精准滴灌”的特征，一方面新政大幅优化公积金贷款政策，多子女家庭、高层次人才公积金贷款最高额度提升至240万元，另一方面优化高层次人才购房补贴，重点向实体经济领域人才倾斜。同时，“4·20”新政还推进商品房“以旧换新”，重点推进高品质住宅建设。
有房企营销区域负责人告诉记者，正是依靠这场政策的精准“接力”，才为五一济南楼市升温点燃了“一把火”。新政影响的改善型项目需求集中释放，核心板块改善项目成为市场交易主力，而没有普惠性政策加持的刚需市场，仅实现小幅回暖，市场整体呈现出温和复苏、而非全面火爆的态势。
“五一”热度能持续多久？
济南楼市进入“产品力”时代
那么五一假期的市场表现，究竟会延续多久呢？业内普遍观点认为，济南楼市后期难以再现“金三”那种脉冲式放量行情，也不会出现断崖式下滑，承压前行、结构分化或将成为后续市场的核心特征，行业也将持续向回归居住本质的高质量发展方向转型。
有业内人士分析认为，五一假期处于“4·20”新政效应释放的黄金窗口期，政策红利、房企集中加推、假期看房需求三大因素叠加，带动市场出现了一波成交小高峰，完成了从4月低谷期的企稳回升。但与此前“金三”全市场爆发不同，本轮行情的结构性分化特征极为突出，这种分化也将贯穿5月全月。未来市场核心板块、国央企开发的高品质改善项目，将持续占据市场主动，保持稳定的去化节奏；而远郊板块、缺乏配套与产品力支撑的项目，仍将面临较大的去化压力，市场热度回升较慢。
对于5月中下旬的市场走势，业内预判，随着五一假期政策红利的边际效应递减，市场将逐步回归基本面，不会出现大起大落，整体保持企稳筑底的态势。“3月的行情是一次性政策带来的需求提前释放，而“4·20”新政以长效化、结构性政策为主，没有大水漫灌式的总量放水，这决定了5月市场不会出现暴涨，也不会出现断崖式下滑。”上述业内人士分析认为，新政中公积金优化、人才补贴、以旧换新等政策，都是长期利好市场的措施，其效应会持续释放，为5月市场提供稳定的需求支撑，避免市场出现大幅波动。
而从长期来看，从3月到五一的市场变化，济南楼市回归居住本质，已经成为市场不可逆的趋势。业内普遍观点认为，无论是3月刚需客户“哪怕首套房也不将就”的置业心态，还是五一假期改善群体对产品品质、配套资源的高要求，都意味着济南楼市已经全面进入“产品力为王”的时代。购房者购房更看重项目的综合性价比、交付保障、居住品质与配套资源，这也倒逼房企持续优化产品供给，聚焦高品质住宅开发。
展望后期市场，业内认为，尽管济南楼市仍面临库存去化、需求修复缓慢等压力，但市场平稳向好的大方向并未改变。这个五一小长假，不仅是济南楼市政策红利的集中释放期，更是行业从规模扩张向高质量发展转型的重要节点。随着“房住不炒”定位持续落实，支持刚性和改善性合理住房需求的政策持续发力，济南房地产市场将逐步摆脱对短期政策的依赖，真正回归居住属性，实现长期平稳健康发展。
