山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
政策“组合拳”持续落地发力，全方位激活楼市改善型购房需求
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称《公告》），明确将居民换购住房个税退税优惠政策延续至2027年12月31日。消息一出，迅速引发社会广泛关注。有换房计划的家庭纷纷梳理政策细节；也有房产中介机构主动为客户解读退税流程与适用条件。“这是该政策自2022年首次落地以来的第二次延续。”有业内人士表示，此次绝非简单的“政策续期”，而是释放出持续支持居民合理住房需求、稳定房地产市场预期的强烈信号。无论是为子女教育置换学区房，还是为养老选择低楼层住房，这类真实需求都能通过政策获得实实在在的支持。
换房退个税政策延续
优惠延至2027年末
日前，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称《公告》）。根据《公告》内容，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。同时，《公告》界定了金额核算标准，新房以住建部门网签备案的购房合同成交价格为准，二手房以实际成交价格为准。
实际上，此次换购住房个税退税政策并非新规，而是对2022年首次出台的支持居民换购住房个税优惠政策的第二次延续，实现了政策的稳定衔接。回溯政策实施历程，2022年9月，财政部、国家税务总局发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，首次明确了换购住房个人所得税退税的核心优惠举措，为居民改善住房提供政策支撑。2023年8月，为持续释放政策红利、满足居民改善住房的实际需求，财政部等三部门再度发布公告，将该政策延期至2025年12月31日。而本次三部门联合发布的《公告》，则是对该政策的第二次延期，将执行期限进一步延长至2027年12月31日，让换购住房的个税优惠政策能够持续落地实施。
而对于符合条件的纳税人而言，此次政策的持续也伴随着办理流程的优化升级，退税办理更加便捷高效。“符合条件的纳税人需先确认核心资格，确保出售与新购住房在同一城市范围，且本人为新购住房产权人之一。”济南市市中区纳税服务大厅工作人员向记者介绍，目前退税申请流程已实现简化，纳税人可凭合法、有效的房屋交易合同、完税证明等材料现场办理，经主管税务机关审核后办理退税。全程无需额外提交过于复杂的材料，审核通过后将按流程划转退税款。“此次政策并非单纯的期限顺延，而是贴合市场实际的精准施策，持续为居民换房减负，稳定楼市预期、提振市场信心。”从事房地产行业资深人士张涛分析道。
中介咨询量涨三成
房企增设置换专属服务
这份细则清晰、惠及换房人群的退税政策一经延期，迅速引发市场关注。“此前退税政策虽实施，但购房者在短期内完成‘卖旧买新’，时间压力大，担心仓促交易造成资产损失。为此，多数人选择观望。”济南链家阳光新路门店工作人员李潇（化名）向记者透露，政策延期后，门店线上社群、咨询热线及线下到访的换房退税相关咨询量环比增长超三成。与之相伴的是二手房带看预约量的同步攀升，不少此前因政策周期短而暂缓换房计划的业主，如今都主动咨询房源匹配和交易流程。“我们门店专门整理了换房退个税的办理指南，工作人员也都做了专项培训，现在基本能做到一对一快速答疑。”李潇补充道。
不仅如此，政策的明确延续也让不少购房者的决策节奏明显加快，不再有赶政策“末班车”的仓促感。“门店里咨询的客户除了关注退税实操细则，还会主动了解‘卖旧买新’的资金周转、房源衔接等问题，不少人已经进入实地看房、比价的阶段。”。李潇解释道，而在这波换房需求中，八成以上都是瞄准大户型、优配套房源的改善型置业者，他们多是为了适配二孩家庭的成长型居住需求，或是满足三代同堂的阖家居住需求，希望通过置换实现居住空间、生活配套的双重升级。正打算置换三居室的济南市民刘女士坦言，“之前政策期限短，总怕赶不上流程白白损失税费，现在政策延到2027年底，终于敢放心着手换房了，就想选个配套全的大户型，让老人孩子住得更舒服。”
值得一提的是，政策激活改善型需求的同时，更带动了二手房市场的良性循环。“随着置换需求释放，市场上60—90平方米的刚需二手房源挂牌量明显增加，占比已升至四成，成为当下二手房市场的主力挂牌房源。”深耕房产中介多年的市场研究从业者张扬表示，改善家庭卖出小户型刚需房，刚需群体接盘，改善群体再购入大户型新房，这条链条正在逐步畅通。而这一场趋势，也让房企端的成交结构发生了明显改变。“现在楼盘成交客户中置换群体占比从之前有所上升。”济南某本土房企营销总监王鹏告诉记者，他们正在与多家中介机构联合，希望开通置换客户绿色通道，提供旧房委托售卖、新房优先选房等一站式服务，为改善家庭的置换出手打通了关键的前端环节。
政策“组合拳”跟进
多维度降低置换成本
值得一提的是，换房退个税政策并非孤立存在，而是与近期密集落地的多项支持举措形成政策“组合拳”，从税费、信贷、流程等多维度降低换房成本，构建起全方位的换房支持体系。其中，财政部、国家税务总局于去年12月30日发布的增值税新政明确，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售仍免征增值税，购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从5%下调至3%，降幅达40%，且全国统一执行该标准，不再区分城市等级与房屋类型。此外，新政还专门设置了过渡缓冲机制，2026年1月1日前已签订住房销售合同,但尚未申报缴纳增值税的个人，可直接按新的3%征收率执行，无需按原5%税率缴税，切实让政策红利覆盖到新政落地前的交易环节。
税费端的减负力度持续加大，信贷领域的支持举措也同步落地。据了解，多地持续下调房贷利率，部分城市首套房贷款利率降至3.4%以下，二套房利率同步下调，叠加首套房首付比例下限保持在20%、二套房30%的宽松标准，大幅减轻了居民换房的融资压力。以济南为例，目前当地首套房贷款利率低至3.35%，二套房利率3.85%，较2023年分别下降0.55个和0.45个百分点。同时，在交易流程方面，二手房“带押过户”政策已全面普及，无需提前筹措资金结清按揭即可完成交易，既缩短了交易周期，又减少了过桥资金的占用成本，有效缓解了换房过程中的“资金梗阻”问题。
除此之外，公积金领域的支持力度也同步加码，使得贷款额度的提升与使用场景逐步拓宽，进一步从资金供给端为购房者解难。比如上海市首套房公积金贷款额度提升至184万元，多子女家庭可达216万元。银川市则提出，多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元，退役军人贷款额度不受账户余额倍数限制且上浮20%等。据中指研究院统计，有30余个城市支持公积金直接支付房贷首付，有助于解决“凑首付”难题。“此次换房退个税政策的再度延续，叠加信贷、公积金等领域的协同支持，形成了一套‘组合拳’，不仅有效降低了居民换房的综合成本，更从政策层面稳定了市场预期，为激活改善型住房需求、促进房地产市场的良性循环注入了关键动力。”张扬分析道。
