山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
近日，随着高新区孙村片区围子山以东低密度住宅地块与市中区九曲片区商业用地的顺利成交，全年土拍正式收官。从全年成交数据来看，41宗城镇住宅用地、超123万平方米出让面积的成绩单背后，是核心区域“双高”与外围区域“遇冷”的鲜明对比，是“低密度”品质供地与国资主导拿地的双重特征。“2025年，济南土地市场在政策引导与市场需求的双重作用下，走出了一条‘分化加剧、质效提升’的运行轨迹。”业内人士表示，2025年济南土拍的‘冷热不均’，不是市场回暖的信号，而是行业深度调整期里，资源向优质区域集中的必然结果，更折射出房企拿地策略的理性回归。
区域分化成主旋律
核心地块呈现“双高”
2025年12月29日，随着高新区孙村片区围子山以东低密度住宅地块与市中区九曲片区商业用地的顺利成交，济南全年土拍正式收官。数据显示，全年共成交41宗城镇住宅用地，出让总面积超123万平方米。据了解，在全年成交的住宅用地中，10个挂牌地块溢价成交，4宗在明府城片区，6宗分别在文博西、盛福片区、科技城片区以及北湖片区原明湖热电厂，均属于城市核心区域。这些地块凭借稀缺区位与成熟配套，呈现出成交单价高、溢价率高的“双高”特征。而核心区域的“稀缺溢价”属性在这一年也表现得淋漓尽致，历下区文博西片区无疑是全年土拍市场的“流量高地”，其两宗地块接连刷新成交单价纪录，成为核心区域价值的最佳印证。与之相对，外围区域地块则普遍面临流拍、底价成交或多次挂牌才勉强成交的窘境，市场热度差距持续拉大。
具体来看，文博西片区DMLD-13-061地块地处济南中央商务区核心，凭“核心区位+全维配套”自挂牌起便受关注，20300元/平方米起始楼面价创当年新高，经“流拍预警”后由华润置地底价摘得，登顶该年度“新地王”。事实上，文博西地块的热度并非孤例。去年6月，同片区一期组团地块曾引发两家头部房企110轮竞价，中海地产以32.74亿元拿下，20232元/平方米楼面价首推济南土拍单价破2万元。此外，盛福片区DSF-09-04地块鏖战4小时竞价249轮，DSF-09-05-2地块竞价138轮，溢价率51.97%创全年峰值。据统计，全年住宅用地成交单价超1万元的共6宗（组团），除文博西两宗外，中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块、高新区小鸭地块、科技城12街区DKJ1212地块单价均破万，形成高单价梯队。
与核心区域的高热行情形成鲜明对比的是，外围区域地块普遍呈现低溢价成交的冷清局面。以2025年12月8日出让的历城区潘田城中村改造项目B-14地块为例，该地块此前曾两次终止出让，第三次挂牌时不仅将容积率从2.5降至2.0，还附加了“现状出让、竞得人自行承担已施工桩基及土方回填费用”的优惠条件。即便如此，最终也仅能吸引1家房企以起始价报价。同日交易的市中区白马山片区前后魏07街区BMS0709-1地块，虽有竞买人报价，但市场关注度极低。此外，历城区雪山、农科院、王舍人片区推出的4宗地块，均未引发激烈竞价。这种外围遇冷的态势，本质上是配套短板与需求乏力共同作用的结果。业内人士分析，外围地块并非没有价值，关键在于“配套先行、产业赋能”，只有让房企看到区域的发展潜力和去化保障，才能逐步激活市场。
国资成绝对主力
民企精准“掐尖”补仓
在地块供应向“高品质”倾斜的同时，济南土拍市场的拿地格局也在同步发生深刻变化，呈现出全新的阵营分布。伴随市场与行业竞争分化加剧，已形成“国资主导、民企补充”的全新阵营。从全年成交数据来看，国资背景企业几乎包揽了济南大部分住宅用地的出让。其中，槐荫区国资运营公司、历城城市发展集团、济南天桥产业发展集团、济高控股集团等区级平台，济南城建集团、济南能源集团等市级平台均积极拿地补仓。济南海右二号产业投资合伙企业、天津海嘉建设发展有限公司等国有控股企业及保利山东置业、华润置地、济南中海以及中建旗下济南城泰置业等央企所属公司，更是核心区域优质地块的主要竞争者，均在2025年的土拍市场中有所收获。
与国资企业大规模拿地形成呼应的是，民营房企及市场“新力量”也在济南土拍市场崭露头角，其中不乏外地民企与本地关联的新面孔亮相重点片区。作为济南土地市场的“新面孔”，山东鲁投置业有限公司在盛福片区DSF-09-05-2地块竞买中，竞价138轮击退其他对手。记者通过股权穿透看到，该公司注册地虽然在泰安新泰，但是控股股东山东鲁强投资有限公司注册地在济南，股东全部为自然人。除了本地新面孔外，来自省内其他城市的优质民营房企也纷纷入局济南土拍市场。其中，山东海通旗下的济南海通置业精准布局，成功摘得王舍人片区18街区局部用地地块。与此同时，来自济宁的瑞马集团则溢价摘得科技城片区12街地块，顺利落子济南核心发展片区。
值得一提是，即便是参与拿地的民营企业，也普遍采取了“审慎出价”的策略。除少数核心区域优质地块外，民企基本不参与外围区域地块的竞争，这种“择优入局”的逻辑，反映了民营企业对市场风险的理性认知。“2025年民企在济南土拍市场的参与度虽有所提升，但仍处于相对谨慎的状态，未来只有核心区域具备明确去化预期的优质地块，才有可能吸引民企持续参与。”济南房地产市场研究院资深分析师李涛表示，从拿地企业的后续开发规划来看，无论是国资企业还是民营企业，都普遍聚焦改善型产品。例如，盛福片区地块预计将打造小高层+洋房产品，定位首改、改善客群；文博西片区则规划为高层产品，瞄准城市终极改善需求，这些产品规划都将进一步丰富济南改善型住房市场的供给。
政策引导精准发力
“低密度”成市场关键词
在改善型产品的打造逻辑中，“低密度”也正成为济南土拍市场的鲜明导向。记者注意到，区别于过去高容积率、高密度的刚需盘开发逻辑，如今无论是首改青睐的小高层洋房，还是终极改善选择的品质高层，都将“低密居住体验”放在了产品设计的首位。据统计，2025年3月至今，济南市本级范围共挂牌出让47宗城镇住宅用地，成交37宗。除明府城片区之外，地块容积率1.8—2.5成交16宗，4宗容积率2.0—2.5的地块溢价成交，其中盛福片区DSF-09-04地块最高竞价249轮;地块容积率1.5—1.8(不含)成交6宗，容积率1.6的明湖热电厂地块作为2025年济南首个高品质住宅地块溢价成交。而2025年12月29日成交的高新区孙村片区围子山以东住宅地块，容积率仅1.05，成为2025年济南市本级范围（不含明府城）容积率最低的地块，该地块的成交进一步印证了市场对低密度、高品质住宅用地的青睐。
而这种低密度开发的市场趋势，并非偶然形成，而是有着明确的政策导向支撑。早在2024年，济南便印发《济南市建筑工程容积率计算细则》，通过进一步扩大容积率支持力度，从制度层面为房企松绑。其中，政策鼓励开发企业跳出“高容积率换利润”的传统模式，转而投入“精细化、品质化”的“好房子”打造，这既为低容积率地块的推出与成交提供了政策依据，也从根本上引导市场开发逻辑向“低密、高质”转型。此外，济南还聚焦公共服务水平提升，优先将教育、医疗、体育、养老等公服设施和基础设施建设纳入土地供应计划，着力解决民生所需。截至2025年前三季度，全市已有24个项目入选省级高品质住宅试点，政策引导下的品质化发展导向已初步显现。
除了通过容积率优化鼓励低密品质项目落地，济南还聚焦闲置土地与低效用地的盘活处置，出台一系列针对性举措。针对闲置土地，济南制定“一地一案”处置方案，在“以用为先”促进开工的同时，积极申报土地储备专项债券进行收回收购，累计完成闲置土地处置2.13万亩。作为全国第二批低效用地再开发试点城市，济南还出台了《济南市低效用地再开发试点工作实施方案》等政策文件，支持用地单位自主开发或引入市场主体开发，累计盘活低效用地2.7万亩。例如，2025年12月25日成交的高新区小鸭地块，就属于小鸭集团及周边片区城市更新项目地块之一，该地块的开发将推动片区的产业升级与城市面貌提升。“新的一年，随着优质地块的逐步落地，济南房地产市场也正重构低密品质升级、区域价值的全新面貌。”李涛说道。
