文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
近日，济南市历下区文博西片区一宗地块以110804万元总价被华润置地收入囊中，20300元/平方米的楼面地价不仅刷新了济南年度土拍纪录，更完成了一场从“流拍预警”到“新地王”的华丽逆袭。消息一出，土拍市场便备受瞩目。事实上，今年以来济南土拍市场屡现热点，核心区域优质地块成交单价一路攀升，凸显核心土地的“稀缺溢价”属性。“当前土拍市场的热点集中是行业对优质土地资源的理性筛选，而非整体市场的全面回暖。”业内人士表示，从全年成交数据来看，多数挂牌地块仍以底价成交为主流，土拍市场“冷热不均”的分化态势仍较为显著。
“齐鲁新地王”诞生
核心片区从高热向理性回归
日前，济南文博西片区DMLD-13-061地块被华润置地以110804万元底价摘得，20300元/平方米的楼面地价再次刷新了济南土拍单价纪录，更成为新晋“齐鲁新地王”。相较于成交结果，该地块“过山车”式的出让历程更引发行业高度关注。从高起拍价引发的市场热议，到延期出让的诸多猜测，再到最终“独角戏”式的成交结果，每一个节点牵动着行业的目光。而这宗地块之所以能持续吸引市场聚焦，核心源于其得天独厚的先天优势。据挂牌公告，该地块位于历下区经十路以北、华阳路以西，地处中央商务区核心腹地，出让面积20216平方米，容积率2.7，规划为城镇住宅用地，凭借“核心区位+全维配套”的双重优势，被业内普遍视作极具竞争力的优质“香饽饽”。
时间回溯至11月中旬，该地块挂牌消息一经发布便备受瞩目，20300元/平方米的起始楼面价直接创下当年济南挂牌地块起拍价新高。然而，高关注度并未转化为激烈的竞价氛围。在原定于12月15日的竞拍时间，土拍现场并未出现此前业内预期的多家房企角逐盛况，反而显得格外冷清，最终因无人竞价陷入流拍僵局。这一结果让行业对DMLD-13-061地块的前景普遍生疑，“流拍预警”的论调迅速蔓延。为平衡市场情绪，该地块竞拍时间被临时调整至12月18日，就在业内多数预判其将重蹈流拍覆辙时，反转正式上演，华润置地独自报价底价摘地，以20300元/平方米的楼面价登顶新地王，完成了这场从争议到加冕的逆袭。“我们看好济南CBD核心片区的长期价值，这块地的区位优势和配套资源符合公司聚焦核心城市核心板块的拿地策略，底价摘得也是综合研判后的理性决策。”华润置地济南区域相关负责人接受采访时表示。
值得一提的是，文博西地块的热度并非孤例。作为济南城市发展的核心引擎，中央商务区及其周边片区始终是土拍市场的“流量高地”。今年6月，同样位于文博西片区的一期组团地块出让时，就曾引发两家头部房企的白热化争夺，历经110轮竞价后，中海地产以32.74亿元总价胜出，20232元/平方米的楼面价首次将济南土拍单价推上2万元台阶。“两次地块出让遥相呼应，印证了CBD核心腹地的土地稀缺价值。品牌房企的接连布局，不仅夯实了片区高端发展定位，也为济南土拍市场注入稳定预期。”在从事深耕土拍市场研究的业内人士张明看来，这种对核心地块的持续布局，绝非偶然的市场选择，而是房企基于长期发展的理性判断。而这种“择优入局、审慎出价”的拿地逻辑，更成为观察济南核心片区土拍市场从高热向理性回归的重要依据。
市场分化加剧
有地块三度挂牌仅1家房企应价
文博西地块的起伏波折，实则是济南12月土拍市场的一个真实写照。据记者不完全统计，今年12月8日至29日，济南市共有9场城镇住宅、商业用地、城镇社区服务设施用地交易，总出让面积约58公顷，总金额超过65亿元。从地块分布来看，此次12月密集出让的地块覆盖济南多个核心片区与潜力板块，既有盛福、洪家楼、明府城等核心区域的稀缺优质地块，也有高新、雪山、港沟等新区的成片开发用地，呈现出“多点开花、重点突破”的格局。不过从成交结果来看，市场分化的特征极为突出。核心城区地块凭借成熟的教育、商业、交通资源优势保持热度。而外围区域地块受配套短板、需求乏力影响，则普遍面临流拍或低溢价成交的窘境。
山东商报·速豹新闻网记者注意到，这种核心区的热度并非偶然现象，多宗优质地块的交易表现进一步印证了市场对核心资源的青睐。其中，12月25日竞拍的高新区小鸭地块，位于工业南路以北、金达路以西，容积率2.0，楼面起拍价12011.1元/平方米。该地块临近山姆济南首店，属于小鸭集团及周边片区城市更新项目地块之一，最终以接近底价成交。12月19日推出的洪楼广场片区辛甸工业园地块，位于祝舜路以北、胶济铁路以南，容积率2.3，楼面起拍价6484元/平方米。因地处洪楼商圈核心，周边教育、医疗资源完善，吸引了3家房企参与竞价，最终溢价率达8.3%。此外，12月18日推出的盛福庄片区10街区1宗城镇住宅用地也颇具关注度。该地块位于凤凰路以西、飞跃大道以南、凤仪路以北，容积率1.7，楼面起拍价约6050元/平方米，凭借较低的容积率与相对优越的区位条件，收获了一定的市场关注。
然而，与核心区形成鲜明对比的是外围区域“遇冷”。12月8日出让的历城区潘田城中村改造项目B-14地块，此前曾两次终止出让。第三次挂牌时容积率从原先的2.5降至2.0，楼面起拍价5800元/平方米。截至今日，已有竞买人报出71190万元的起始价。挂牌条件显示，该地块为现状出让，竞得人须自行承担已施工桩基及土方回填等所有改造费用，即便附加这样的优惠条件，最终也仅能吸引1家房企以起始价报价。同日交易的市中区白马山片区前后魏07街区BMS0709-1地块，虽有竞买人报出2516万元的起始价，但市场关注度相对较低。与此同时，历城区雪山、农科院、王舍人片区推出4宗城镇住宅、商业、城镇社区服务设施用地，也均未引发激烈竞价。“外围地块并非没有价值，关键在于‘配套先行、产业赋能’。只有让房企看到外围区域的发展潜力和去化保障，才能逐步激活市场。”张明认为。
从“撒网”到“锚定”
不少房企主动调整拿地策略
事实上，济南土拍市场呈现的这一分化特征，是当前全国土拍市场的普遍趋势。从全国范围来看，核心一二线城市与三四线城市、城市核心板块与外围区域的土拍热度差距持续拉大，分化成为市场主旋律。在北上广深等一线城市核心城区优质地块，凭稀缺区位、成熟配套和稳定改善需求成房企争夺焦点，以上海徐汇滨江、浦东前滩地块为例，虽多底价或低溢价成交，但总价始终保持高位。与之形成鲜明对比的是，多数三四线城市及一二线城市的远郊外围区域，土拍市场持续低迷。这些区域由于人口导入乏力、产业支撑不足、市场库存高企，房企拿地意愿普遍低迷，多出现流拍、底价成交或缩减供地规模的情况。即便是少数有成交的地块，也多由地方国企托底，民营房企参与度极低。
“这种分化格局还将随政策导向与市场供需变化持续深化。”济南市建筑科学研究院研究员崔洪涛认为，对于济南市场而言，后续核心板块的稀缺性将进一步凸显，像中央商务区、经十路主轴沿线等配套成熟、人口导入稳定的优质地块，仍会是品牌房企的布局核心，这类地块的市场流动性和抗风险能力更受认可。而外围区域若想打破低迷态势，必须加快产业导入落地进度，完善教育、医疗、交通等基础配套，通过构建清晰的价值支撑点逐步提振市场信心。
从全国层面看，政策端对核心城市供地节奏的精准调控、对三四线城市去库存的持续引导，将进一步强化“核心坚挺、外围降温”的分化态势。
值得关注的是，面对市场分化，不少房企也在主动调整布局策略。其中，多数品牌房企明确将“聚焦核心城市核心板块”作为核心拿地原则，如华润置地底价摘得文博西地块，正是看中了中央商务区核心腹地的稀缺价值与高端改善需求。而对于外围区域，房企则多采取“观望+合作开发”的模式，仅少数本土房企或资金实力较强的企业会选择性参与，且优先考虑有产业导入规划、配套落地明确的潜力板块。“现在拿地不再是‘遍地撒网’，而是‘精准垂钓’，核心区的优质地块哪怕底价成交，也比外围区域高溢价拿地更稳妥。”某品牌房企济南区域拿地负责人刘娜坦言，“在市场调整期，守住核心资产的安全边际，远比追逐规模更重要。”
