文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
今年，“好房子”建设正式告别政策探索期，迈入政策落地与市场响应同频共振的实质推进阶段。近日，中指研究院发布《2025“好房子”需求调查报告》，回收了1.4万份有效样本，覆盖全国多座城市不同人群，其结果清晰呈现出当前居民居住需求的核心转向。整体来看，居民居住需求已从“满足基础空间”转向“追求品质适配”，超六成人群首选90—140平方米改善型面积段，对空间灵活性、社区配套、装修品质及智慧服务的要求也显著提升。
90—140m²成济南新盘主力
“可变户型”设计成趋势
近日，中指研究院在2025年开展专项需求调查，回收了约1.4万份有效样本，形成了覆盖全国多城市、多人群的居住需求分析报告。报告明确表示，随着“好房子”从政策导向逐步转向生活实践，居民对居住的期待已跳出“基础空间”范畴，进入品质化、个性化的新阶段，其中居住空间的适配性与舒适度成为核心关注点之一。从理想居住面积分布来看，居民需求呈现出明显的“改善导向”特征。调查显示，超六成受访者将理想居住面积锁定在90—140平方米区间，这一占比相较2024年提升了8个百分点，反映出改善型需求正成为市场主流。其中，120—140平方米户型以33%的占比成为绝对首选，90—120平方米户型占比为29%，仅有8%的受访者选择70—90平方米小户型。
山东商报·速豹新闻网记者调查发现，这一全国性需求趋势在济南新房市场得到了精准呼应，不少房企将90—140平方米户型作为新盘布局的核心，形成了与市场诉求高度匹配的产品供给格局。据了解，今年济南入市的20余个新盘中，超七成项目将该面积段纳入主力产品序列，其中120—140平方米户型占比普遍约达项目总供应量的四成以上，成为支撑各片区成交的核心户型。例如，中建星光之城、城峯天萃、协宸熙岸、能建紫郡兰园等项目。“结合本地需求，我们用奇偶错层布局打造空中花园，128平户型刚好平衡功能与性价比，咨询量一直居高不下。”城峯天萃项目销售人员说道，“120—140平方米面积段因适配多元需求，成为多数家庭最优解。”
较为关注的是，这种“多元需求”的背后，是不同年龄段群体对居住空间的差异化诉求，进一步细化了“适配性”的内涵。根据调查显示，30—50岁群体中42%需要可改造空间，以应对孩子成长、父母养老等家庭阶段变化；50岁以上群体38% 看重南北通透的户型，29%关注阳台实用性，更倾向于宽敞便捷的居住体验。对此，部分房企推出“可变户型”，借可移动墙体、折叠家具实现空间转换，项目去化率领先。而这一设计趋势在济南多个热门项目中均有落地，历下CBD周边的济南海尚府便是典型代表，其143平方米户型采用“3+X 可变空间”设计，成为吸引改善客群的核心亮点。“不少二孩家庭和三代同堂家庭反馈，这种可变布局解决了居住场景冲突问题。”其销售顾问表示，户型灵活性让项目认筹量远超预期，印证了适配需求的设计对市场的吸引力。
超七成受访者偏好自选精装
全龄社区、分龄服务受追捧
值得一提的是，除了居住空间的适配性外，居民对居住品质的关注开始向社区细节延伸。比如社区有没有方便孩子玩的地方、装修能不能贴合自己的习惯、日常物业服务够不够省心，这些曾被忽略的点，慢慢成了衡量居住品质的关键。“我们小区没有专门的儿童游乐区，孩子只能在楼下路边玩耍，特别不安全，换房时肯定要选有儿童乐园的小区。”济南市民刘女士的担忧，是众多家长的共同心声。而记者走访发现，不少房企为满足这些需求，在建房之初就已经有了规划设计。例如凤栖和鸣打造了“全龄友好社区”，这种“配套先行”的理念，正成为越来越多房企的选择。“现在房企做项目规划，早已不是‘先盖房再补配套’的思路，而是把社区配套当作核心竞争力来打造。”济南某头部房企产品研发总监张明在谈及行业趋势时表示。
不仅如此，室内装修的自主权与品质感，正成为和社区配套同等重要的购房考量因素。调查显示，七成以上受访者倾向精装交付，但其中60%的受访者偏好“可自主选择精装清单”的交付方式，这一比例较2024年提升11个百分点，仅1成受访者偏好毛坯交付。同时，居民对装修细节的关注度也在提升，卫生间、厨房烟道反味、门窗密封差、墙体空鼓开裂等施工质量问题，成为装修痛点的主要内容，占比均超30%。以济南万科观山隐秀项目为例，其精准把握市场需求，创新性地推出“定制化”装修方案。“项目不仅提供基础精装包，还细分出智能家居、品牌建材等升级模块，业主可按需自选。”该项目工作人员表示，“我们建立了‘装修透明化’机制，通过直播施工过程、邀请业主参与验收等方式，保障装修质量。”
而当居民对“家的内部品质”需求得到逐步满足后，居住品质的考量维度开始进一步向外延伸，从“房屋装修好不好”转向“日常生活顺不顺”，对物业服务中增值服务的需求也愈发清晰且多元。数据显示，便民接送服务（如接送孩子、老人就医）、装修咨询设计施工等一站式服务位居期待前列，占比分别达35% 与32%；30—50岁群体对儿童托管服务需求较高，占比达28%；50岁以上群体则更关注家政服务及养老关怀服务，如上门保洁、健康监测等，占比超30%。为此，记者发现不少物业公司推出针对性服务，例如“四点半课堂”托管孩子；周末安排专车接送老人体检； 联合装修公司提供免费咨询等。
智慧健康成楼市新赛道
房企发力“科技+ 健康”转型
无论是社区配套的“全龄友好”、室内装修的“定制化”，还是物业服务的“分龄增值”，这些升级都围绕居民对“高品质生活”的核心诉求展开，这种诉求正进一步延伸到居住空间的“智慧化”层面。而智慧家居需求的转变，体现了居民对“便捷生活”的追求。在2024年调查中，智能安防系统（如智能门锁、监控摄像头）需求占比最高，达45%。而2025年调查显示，智能家电控制、智能环境控制、智能影音系统的关注度均超40%，跃居前列，智能安防系统需求占比降至32%。这一变化反映出，随着智能安防功能在住宅中的逐步普及，居民对智慧生活的期待已从“安全保障”转向“便捷体验与健康管理”。
“现在习惯了用手机控制家电，下班路上提前开空调，到家就能享受舒适温度，这种便捷性是以前不敢想的。”济南业主周女士的体验，与调查数据高度契合。而济南不少房企早已瞄准这一需求，通过与科技企业深度合作落地解决方案。济南万科便是典型代表，其与华为山东联手打造的雪山万科城项目，落地了济南首家华为全屋智能5.0住宅。该项目借助鸿蒙系统实现家电、照明、安防等设备互联互通，居民通过语音或手机APP就能一站式控制，AI管家还能依据生活习惯自动调整家居设置。除此之外，地平西棠甲第小区还加了智能新风系统，实时监测空气质量，让智慧生活兼顾便捷与健康，成了购房新卖点。
随着智慧与健康需求的不断升级，“智慧健康住宅”正成为“好房子”的重要标准，也推动着房地产行业向“科技+ 健康”的方向转型。调查显示，居民关注已从“采光通风”延伸到空气、水质、噪音等全维度，墙体空鼓、烟道反味等问题因影响健康成关注重点。为此，大部分房企开始从设计、材料、技术等多维度发力。在设计上，采用“全明户型”“南北通透”设计，保障充足的采光通风；在材料上，选用环保建材、低甲醛家具，并建立材料溯源体系，向业主公开材料信息； 在技术上，引入新风系统、净水系统、隔声技术等，比如采用四玻两腔中空玻璃降低噪音，通过中央净水系统保障饮用水安全。“未来的‘好房子’，不仅要满足居住空间与服务的需求，更要成为居民健康生活的‘守护者’，通过科技赋能，为居民打造全周期、全方位的健康居住环境，这是行业高质量发展的必然趋势。”业内人士说道。
