山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
传统旺季“金九”效应正在逐步消散
传统楼市旺季“金九”的概念正在逐渐被淡化。根据国家统计局公布的9月70城最新房价数据显示，9月济南新房、二手房价格均呈现双降态势，其中新房价格迎来五连降，二手房迎来六连降。虽9月新建商品房整体网签量较8月环比有所增长，但住宅成交微降，且核心城区与外围区域市场分化显著。业内观点认为，当下过去的地产行业传统旺季效应持续弱化，“以价换量”正逐步成为市场主要运行逻辑。
“金九”济南新房价格四连降
当月网签量较暑期有明显增长
9月既肩负着“金九”旺季收官的市场期待，更承载着下半年房地产行情走向的“定调”作用，其价格波动与成交态势从月初便牵动着行业从业者与购房者的神经。根据国家统计局公布的9月70城房价数据显示，济南新房价格延续下行趋势，迎来五连降，环比下降0.4%，同比下降2.4%。
山东商报·速豹新闻网记者梳理历史数据发现，自我国房地产进入深度调整期之后，济南新房价格就一直呈现波动缓慢下降趋势。2022年11月起新房价格进入下行周期，至2023年1月已连续下跌3个月;2023年2月首次止跌回升后，继而连续6个月上涨，同年8月再次转入跌势并持续走弱，截至2025年1月已形成“十八连降”。今年市场出现阶段性调整，2月房价止跌反弹，3月延续涨势实现“二连涨”，4月环比持平，5月之后呈现连降趋势，截至9月已经迎来五连降。值得一提的是，在9月房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城房价环比均呈现下降趋势，其中青岛9月环比下降0.5%，同比下降1.3%;烟台环比下降0.2%，同比下降3.9%;济宁环比下降0.3%，同比下降3.5%。
在房价呈现波动下行趋势的同时，9月济南房地产市场的具体交易数据也随之公布。根据济南房协信息简报统计显示，2025年9月济南新建商品房网签11766套，较8月的8538套环比增长37.8%，网签面积79.82万平方米，总金额75.13亿元;其中住宅网签2502套，较8月的2795套环比微降10.5%，网签面积35.54万平方米，均价13193.98元/平方米，较8月的12737.60元/平方米环比上涨3.6%。同时，9月新建商品房批准预售4548套，72.28万平方米;其中住宅4155套，62.45万平方米;商业243套，3.94万平方米，办公150套，5.89万平方米。
从2025年9月各区县新建商品住宅网签情况来看，历城区以599套继续领跑，网签面积达9.24万平方米，均价15450.4元/平方米，持续成为市场热度集中区域;历下区均价依旧断层领先，达22387.91元/平方米，网签224套、面积3.36万平方米，其核心地段价值尽显;起步区成交套数最低，仅为14套。此外，长清、章丘、济阳、莱芜等区域因均价亲民，正陆续成为刚需客群以及边缘性客群的重要选择。
若将视角从各区县整体的网签规模与价格分布，进一步聚焦到具体项目的市场表现，2025年9月济南新建商品住宅网签套数TOP10榜单，则更直观地凸显出楼市分化愈发鲜明的特征。从该榜单来看，济南楼市分化特征愈发鲜明。历城区仍然是今年市场上最大“赢家”，中海华山珑城、龙湖景粼原著、柏翠华府3个项目强势入围;槐荫区同样势头强劲，御湖境、中建锦绣首府、中海天空之镜3盘上榜，西部片区也正成为购房者关注的热点区域。除此之外，天桥区有宽阔时光府、湖光玺悦2个项目跻身榜单，北部城区在刚需市场的表现依旧稳定。而高新区的云璟华府、历下区的中海时光之境也分别上榜，体现出核心城区与新兴片区的各自竞争力。
二手房持续承压价格六连降
百万内刚需房为成交主流
与新房价格走势轨迹相似，济南二手房价格一直处于下跌通道中。回望过往，济南二手房曾有过一轮长达十七个月的连续下跌，2023年2月才止住颓势。此后虽有短暂回温，但很快开启新一轮下行，直至今年3月止跌持平。然而好景不长，4月再度下降，截至9月已经达六连降。国家统计局最新数据显示，今年9月份济南二手房价格环比下降0.7%，同比下降4.8%，持续承压。
值得注意的是，在山东省内国家重点监测的四个城市中，9月二手房价格均处于环比下降趋势。其中，青岛9月二手房价格环比下降0.6%，同比下降4.5%;烟台环比下降0.5%，同比下降6.5%;济宁环比下降0.5%，同比下降5.6%。
据房天下研究院监测数据显示，9月济南各区县二手房搜索热度排名中，历下、历城、市中位列前三，成为购房者关注的热点核心区域。具体来看，榜首历下区的搜索占比达26.93%，同时其区县均价也最高，为21378元/平方米;第二名历城区搜索占比17.47%，均价14111元/平方米;第三名市中区搜索占比17.08%，均价16528元/平方米。从购房者对二手房价格区间的关注情况来看，0元至100万元价格区间的搜索占比高达75.11%，是绝对的主流关注区间;其次是0元至60万元区间，搜索占比4.83%;0元至150万元区间以2.07%的搜索占比位列第三。其余价格区间的搜索占比均较低，根据此类信息能够看出，当前济南二手房市场的购房者更倾向于选择低价刚需房源。
在房地产市场深度调整的背景下，济南二手房市场“以价换量”的运行模式持续深化，9月市场在供需失衡加剧的压力下，呈现“量价双降、分化加剧”的态势。尽管金九新房市场有所回温，但高库存压力的存在，使得二手房市场依旧没有明显回暖现象，买卖双方的博弈进入更复杂的阶段。有房产机构相关负责人告诉记者，当前买卖双方的心态博弈已从8月的“卖方急售、买方观望”转向“双向僵持”，业主降价幅度逐渐触及心理底线，部分房主宁愿暂停交易也不愿继续“割肉”;而购房者则因房价连降更趋谨慎，决策周期维持高位，“精挑细选等待触底”成为普遍心态。有中介直言：“现在卖家扛着不降价，买家等着再降价，热门区域房源成交周期仍要3个月左右，外围区域甚至需半年以上。”
区域分化的现象在9月愈发显著。核心城区凭借资源禀赋展现出较强韧性，历下区二手房均价虽环比下降，但品质次新房价格仍相对坚挺，房龄5年以内的次新房更成为刚需与刚改群体的首选。外围区域则持续承压，章丘、长清等远郊区域二手房成交占比始终处于低位，此类片区市场流动性不足的问题仍未缓解。业内分析指出，这种分化本质是“资源稀缺性的价值兑现”，核心区房源兼具居住属性与资产保值功能，而外围区域仍未摆脱“降价”“成交乏力”“再降价”的循环。
传统“金九”旺季效应持续弱化
“以价换量”或成未来主旋律
从济南“金九”的局部市场表现放眼全国，一线城市及行业整体的回暖信号更为清晰，政策推动下的市场活跃度提升已成为多地共性特征。日前，北京、上海、深圳等核心城市陆续发布楼市相关政策，在政策的推动下成交量、市场活跃度都有了明显提升。克而瑞监测数据显示，9月份，一线城市合计成交160万平方米，环比上升16%，同比上升1%。市场回暖为房企销售带来积极影响，9月百强房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4%，其中72家企业单月业绩实现环比增长。
而除了一线城市之外，绝大多数城市如济南9月一样，虽有回温迹象，但却没有过去那番“金的亮眼”的表现。从近期各地披露的楼市数据来看，今年“金九”的市场表现与业内此前普遍预判基本一致。这一结果并非偶然特例，而是我国房地产市场进入深度调整期后，传统“金九银十”旺季效应持续弱化的延续。过去多年，每逢九、十月份，开发商总会将其作为年度营销核心节点，借势推盘、冲刺业绩，市场成交量与关注度往往迎来阶段性高峰;但随着行业生态重构，这一曾经的“销售魔咒”已逐渐失去往日光环，近三四年间，“金九”难现大幅放量、市场维持平稳甚至低位运行，已成为行业共识。
业内观点普遍认为，“金九”旺季不再，本质是多重宏观环境与市场逻辑共同作用的结果。一方面，房地产行业从“高杠杆、高周转”向“稳地价、稳房价、稳预期”转型，政策层面持续引导市场回归居住属性，开发商此前依赖“旺季冲量”的营销模式已难以适配当前行业节奏;另一方面，市场供需关系发生深刻变化，部分城市住房供给趋于饱和，叠加购房者对未来预期更趋理性，“买涨不买跌”的传统心态逐渐转变，消费决策更看重居住品质与性价比，而非单纯追逐“旺季节点”。
值得注意的是，尽管今年济南“金九”未再现传统旺季的火爆行情，但横向对比年内其他月份，市场仍呈现出相对明显的回温迹象，尤其与暑期的楼市低位形成鲜明对比。有业内人士分析指出，当前楼市“金九”的“含金量”虽与过往不可同日而语，但阶段性回温信号仍具有积极意义，既反映出市场需求仍有释放空间，也体现出政策端对合理住房需求的支持正在逐步见效。不过，从长期来看，房地产市场仍处于调整阶段，未来市场走势将更多依赖于经济基本面恢复、居民收入预期改善以及政策效果的持续传导，“金九银十”的传统概念或将进一步淡化，市场更趋向于“以价换量”的平稳运行格局。
