山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
国庆假期连绵阴雨为济南楼市“银十”拉开序幕，尽管天气不利，市场却呈现独特开局态势。配售型保障性住房成市场“新宠”，七彩新筑项目启动认购吸引市民扎堆咨询，三大项目轮候库已达4603组；房企提前发力让利，推出特价房源、专属装修福利等举措，部分改善盘国庆假期成交量“升温”。与此同时，多数刚需盘未现大范围增长，“银十”伊始楼市“冷热不均”的分化特征已清晰显现。
配售型保障房成“新宠”
三项目轮候库已达4603组
“今天下，明天下，不知何时才能停”“济南只下两场雨，一场下3天，一场下4天”，这些济南人用来调侃雨势的说法，在今年国庆假期里成了真实写照。连绵不断的阴雨，让这座北方城市氤氲出几分江南水乡的湿润气息。尽管济南楼市“银十”的序幕在瓢泼大雨中拉开，一些楼盘却依旧传出销售捷报。其中，今年市场热度居高不下的配售型保障性住房，更是在国庆假期期间吸引了大批购房者驻足咨询、实地了解。
国庆假期首日，济南七彩新筑配售型保障性住房正式启动登记认购工作。10月1日上午山东商报·速豹新闻网记者来到项目现场，外围市政道路旁数台塔吊有序作业，而项目内部的城发好房服务中心早已是一派热闹景象。咨询台前围站着驻足询问的市民，工作人员忙着不停讲解房源信息,解答申请条件、户型选择等疑问。在城发好房服务中心内，市民张先生一家挤在人群中，围着户型图反复比对，不时追问“这个户型的采光怎么样”“公摊大概多少”。“早就盼着这保障房了，特意趁十一放假带全家来看看实景，亲眼见了心里更踏实，就想早点把申请的事定下来。”张先生说。这样主动赶来咨询、敲定意向的市民不在少数，服务中心内随处可见举着户型图交流、记录申请流程的身影。
与此同时，项目样板间更是吸引了不少购房者到来。现场购房者或俯身触摸墙面、地砖感受装修质感，或站在窗边查看实际采光，或用手机拍摄房间布局与家人远程商量。“看图纸总觉得不真切，现在能摸到装修材料、看到房间实际大小，连厨房的油烟机、燃气灶都摆好了，比啥都靠谱。”市民王先生一边查看卫生间的洗手盆配置，一边坦言，这样的交付实景让他下定决心申请。记者注意到，样板间内卫生间洗手盆、马桶及厨房吊柜、油烟机、燃气灶等全装修配置均已到位，清晰的交付标准更让市民的认购意愿愈发强烈。
“我们项目规划总房源1900套，首批次推出588套，基准价6950元/平方米，单套价格最低约6500元/平方米、最高约7450元/平方米。”现场置业顾问介绍，自认购启动以来，项目热度较高，吸引了大批购房者专程赶来咨询。截至目前，济南配售型保障性住房清河新筑、凤鸣新筑、七彩新筑三大项目的轮候库已达4603组。此外，记者在建设现场看到，各项施工正有序推进，部分楼栋已施工至十五层左右，大部分楼栋主体已封顶，稳健的建设进度也为购房者的认购增添了更多信心。
房企提前让利出“实招”
有楼盘一个假期卖了29套房
在配售型保障房凭借高性价比持续吸引购房者、撑起国庆楼市热度的同时，十月开始济南整体楼市也呈现出多元活跃的态势。除保障房板块频现咨询热潮外，多数普通商品楼盘同样保持着相对稳定的成交数据。这份市场活跃度并非偶然，核心源于节前房企的提前布局与加倍蓄力，与往年国庆假期的市场节奏一致，今年济南各大房企早早驶入促销降价赛道，无论是优惠诚意还是房源供给力度，均较平日有显著升级，为“银十”开局的平稳表现提供了有力支撑。
从具体促销举措来看，房企的“让利”思路清晰且务实。一方面，特价房源供给量大幅增加，且覆盖刚需至改善的全需求维度。如和谐片区某热销项目，原单价普遍在2.4万—2.55万元/m²，国庆期间特惠后均价最低降至1.8万元/m²，单价降幅明显；另有项目推出的小高层房源，特惠单价低至1.26万元/m²，总价147万元起即可入手，洋房产品特惠单价也仅1.29万元/m²起，较日常定价形成可观价差，有效降低了购房群体的入市门槛。
另一方面，专属福利政策进一步放大购房吸引力，精准匹配不同客群需求。部分楼盘推出“加49999元即送装修”的优惠，直接节省装修开支；针对教师等特殊岗位群体，有项目“单价2.5万元起、签约历下区知名学府”的团购房源；此外，不少房源同步绑定车位销售，如一套建面约149.51㎡的房源，绑定车位后特惠约35万元，为购房者提供“买房赠车位”的一站式解决方案，进一步提升了房源性价比。
充足的优惠力度有效激活自住需求，刚需与改善群体集中出手。在实地探访中记者发现，一些改善楼盘的银十开局数据表现相对比较“吸睛”。据海信君安项目负责人介绍，整个国庆假期期间，项目累计来访量超570组，这些客户中，约7成来自济南主城核心片区，另有3成是周边区县的改善群体，主要为置换更大居住空间而来，“不少客户是趁着长假有充足时间，专程过来实地体验样板间，感受户型的采光、得房率和居住舒适度”。与高来访量相匹配的，是该项目亮眼的成交成绩。根据海信君安项目公布的宣传海报显示，整个国庆假期期间，项目累计成交29套，在同区域改善盘成交榜单中属于前列。
“银十”伊始楼市分化依旧
购房者心态转向“买值”
不过，与配售型保障房的咨询热潮、部分改善盘的亮眼表现形成对比的是，记者实地探访发现，济南绝大多数普通商品楼盘虽在国庆假期迎来销量小幅上升，却并未出现往年同期常见的大范围增长态势。而这也让“银十”伊始的楼市，显露出明显的分化特征。济南唐冶片区某项目营销负责人的表述，恰好印证了这一现状。他告诉记者，国庆假期前，项目团队原本计划借假期流量窗口期，实现成交量环比30%的增长目标，可实际市场反馈却呈现“到访热度略有提升、实际成交遇冷”的特点。
“今年客户的决策节奏比往年明显慢了，谨慎度也更高。”该负责人坦言，假期里曾有一位来自章丘的客户两次专程到访，不仅拿着提前列好的清单，用计算器逐笔比对项目与周边楼盘的单价差、首付压力，还反复要求查看项目最新施工进度表、详细交付标准文件，甚至提出要看过往交付小区的实景照片和业主评价。“放在往年，客户大概对比2到3个楼盘就会基本定调，现在至少要筛选5至6个项目才会深入洽谈；除了比价，他们还会主动加入多个业主群，反复打听楼盘的交付准时率、房屋质量问题、后期物业服务水平，对‘性价比’的考量更细致，对‘交付保障’的要求也更具体。”
考虑到假期期间仍有不少意向客户未完成成交，该项目在国庆假期结束后，并未立即取消国庆专属优惠政策。“目前优惠还会继续保留，具体什么时候调整，得根据后续的客户转化情况和销售进度来灵活判断，不会贸然取消。”上述负责人补充道。
这种“冷热不均”的分化态势，正是济南“银十”楼市最鲜明的特征。“当前市场已经告别普涨时代，进入‘结构优化、分化加剧’的新阶段，‘银十’的表现只是这种趋势的集中显现。”有业内人士表示，从成交数据看，热点板块的改善型项目和高性价比保障房形成“双支撑”，但占市场主流的普通刚需盘仍面临去化压力，全市新房价格虽有微涨但区域差异显著，整体来看济南核心区稳中有升，而外围区域仍呈下行态势。
该业内人士进一步分析，客户决策周期拉长的背后，是市场从“买涨”到“买值”的心态转变。“购房者不再单纯追逐价格优惠，而是更看重交付保障、产品品质、生活配套的综合价值，这也是为什么实景呈现的保障房和低密度改善盘能脱颖而出。”上述业内人士提到，当前刚需刚改市场存在供需错配，核心区刚需房源供应紧张，而外围区域库存去化周期超30个月，部分项目陷入“以价换量”的循环。对于下半年市场走势，业内观点持“稳中有分化”的判断，“未来市场还会有多个改善型新盘入市，而这将进一步推动市场向‘品质制胜’转型。”
