山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
房源安全“划红线”，从“能住”到“住得安全”
作为暑期最后一个月，也是下半年承上启下的关键节点，8月济南楼市运行动态始终牵动市场目光，而商品住宅销售价格与交易情况，正是衡量行业走势的核心指标。据国家统计局2025年8月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，当月济南新房价格迎来四连降，二手房市场同步承压，价格陷入五连降。伴随“金九银十”传统销售旺季启幕，开发商已密集落地促销活动，如家电优惠券、老带新物业费减免等。当前市场虽仍以“以价换量”为主线，但新一批四代住宅的集中入市，为改善型市场注入新变量。业内分析指出，市场正处于“政策底”向“市场底”过渡的关键阶段，在各方因素共同推动下，后续楼市有望逐步摆脱暑期的低迷态势，实现缓慢“回暖”。
暑期收官月济南新房价格四连降
商品房成交环比收窄
8月既承载着暑期楼市行情的收尾，更肩负着下半年房地产市场“承上启下”的关键作用，其运行动态从月初便备受行业从业者与购房者的双重关注。根据国家统计局公布的最新统计数据显示，8月济南新房价格迎四连降，环比下降0.6%，同比下降3.7%。
山东商报·速豹新闻网记者梳理历史数据发现，自我国房地产进入深度调整期之后，济南新房价格就一直呈现波动缓慢下降趋势。2022年11月起新房价格进入下行周期，至2023年1月已连续下跌3个月；2023年2月首次止跌回升后，继而连续6个月上涨，同年8月再次转入跌势并持续走弱，截至2025年1月已形成“十八连降”。今年市场出现阶段性调整，2月房价止跌反弹，3月延续涨势实现“二连涨”，4月环比持平，5月之后呈现连降趋势，截至8月已经迎来四连降。值得一提的是，在8月房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城房价环比均呈现下降趋势，其中青岛8月份环比下降0.3%，同比下降1.5%；烟台环比下降0.4%，同比下降4.3%；济宁环比下降0.5%，同比下降3.6%。
根据济南房协信息简报统计显示，2025年8月济南新建商品房网签8538套，较7月新建商品房网签9402套环比有所收缩，网签面积60.96万m²，总金额63.64亿元；其中住宅网签2795套，网签面积39.41万m²，均价12737.60元/m²。同时，8月新建商品房批准预售住宅3335套，45.25万m²；商业267套，4.48万m²，办公181套，4.50万m²。
从2025年8月各区县新建商品住宅网签情况来看，历城区以619套领跑网签套数，网签面积达10.26万m²，均价15375元/m²，成为市场热度集中区域；历下区均价依旧断层领先，达22047.8元/m²，网签140套、面积2.00万m²，核心地段价值尽显；商河县均价最低，为4870.15元/m²，网签232套、面积3.02万m²。此外，长清、章丘、济阳、莱芜等区域因均价亲民，持续成为刚需客群的重要选择。
若将视角从各区县整体的网签规模与价格分布，进一步聚焦到具体项目的市场表现，2025年8月济南新建商品住宅网签套数TOP10榜单，则更直观地凸显出楼市分化愈发鲜明的特征。从该榜单来看，济南楼市分化特征愈发鲜明。历城区成为最大“赢家”，中海华山珑城、芳华悦府、月映云潭园、雍泉府等4个项目成功入围，依托区域成熟的生活配套与品牌项目的产品竞争力，持续收获购房者青睐；槐荫区同样表现突出，御湖境、中建锦绣首府、保利天禧3盘跻身榜单，凸显西部新城板块的市场热度；此外，天桥区、莱芜区、市中区多楼盘也上榜。这些热门项目的集中亮相，既反映出头部房企的产品力仍是购房者决策的关键因素，也体现出配套成熟、规划清晰的核心板块更具吸引力，市场分化下的“强者恒强”在8月济南楼市中持续加剧。
二手房持续承压价格五连降
成交周期持续拉长
与新房价格走势轨迹相似，济南二手房价格历经二十二连降的长期低迷后，3月好不容易止住跌势，4月却又陷入微降局面。回望过往，济南二手房曾有过一轮长达十七个月的连续下跌，2023年2月才止住颓势。此后虽有短暂回温，但很快开启新一轮下行，直至2025年3月止跌持平。然而好景不长，4月再度下降，截至8月达五连降。国家统计局最新数据显示，今年8月济南二手房价格环比下降0.6%，同比下降4.7%，持续承压。
值得注意的是，在山东省内国家重点监测的四个城市中，8月二手房价格均处于环比下降趋势。其中，青岛8月份环比下降1.0%，同比下降5.0%；烟台环比下降0.8%，同比下降6.7%；济宁环比下降0.9%，同比下降5.4%。
在房地产市场深度调整的背景下，济南二手房市场“以价换量”的运行模式持续深化，8月市场在供需失衡加剧的压力下，呈现“量价双降、分化加剧”的态势。尽管公积金低利率等政策红利持续释放，但暑期传统淡季效应与高库存压力叠加，使得市场调整力度较7月有所加大，买卖双方的博弈进入更复杂的阶段。
从成交数据看，8月市场呈现明显的下行压力。有房产机构统计数据显示，当月二手房成交3821套，较7月的成交量环比下降明显。这一数据既反映了暑期交易淡季的市场规律，也凸显了高库存下的成交乏力。而成交周期的变化更直观体现了市场心态的演变，与7月卖方周期缩短不同，8月随着挂牌量攀升至超88000套的历史新高，卖方成交周期出现被动延长迹象。多位中介反馈，部分非核心区域房源挂牌半年仍未成交，业主不得不持续下调报价。而买方决策周期进一步延长至80天以上，较7月又增加5天左右，购房者在海量房源中比价选房的心态更为从容。这种“卖方急售让利、买方观望择机”的错位进一步加剧，有中介直言：“现在即便业主降价15%，热门区域房源也要2至3个月才能成交，外围区域甚至需要半年以上。”
区域分化的“冰火两重天”格局在8月表现得更为突出。历下区等核心区域的次新房凭借优质教育资源和成熟配套展现出较强抗跌性，部分品质小区二手房均价仍维持在2.2万元/m²以上。而章丘、长清等外围区域的房源单价则下跌相对比较明显。有业内观点认为，这种分化本质上是购房者对居住品质和资产保值能力的双重考量，核心区二手房已成为稀缺资源的“兑换券”，而外围区域则深陷“以价换量”的恶性循环。
淡季调整市场“量价双降”
金九“抢跑”市场能有新转机？
尽管8月济南楼市在暑期淡季效应与库存压力的双重裹挟下，始终处于“量价双降、交易放缓”的调整通道，但随着房地产市场传统销售旺季“金九银十”的正式启幕，市场格局已悄然发生转变，开发商的主动营销动作与市场预期的微妙变化，共同为后续行情注入了新的变量。
有业内观点分析认为，从季节性规律看，7至8月家庭重心向子女教育、暑期出行倾斜，购房计划普遍延后，导致市场带看量较旺季出现下降情况。与此同时，供需结构失衡进一步放大了淡季效应，济南暑期新盘供应中改善型大户型占比持续超八成，与刚需群体的中小户型需求形成明显错配；二手房市场超88000套的挂牌量新高，叠加“以价换量”的常态化操作，使得买方比价周期延长至80天以上，市场交易节奏显著放缓。
随着金九银十传统旺季到来，市场正发生着新的变化。步入9月以来，开发商的促销动作已从“酝酿”转向“落地执行”，动作频频且力度逐步加大。多家房企在9月首周便启动“金九焕新计划”，不仅提前开放新楼栋样板间，还针对周末看房客户推出“到访即送家电优惠券”“老带新成交双方享物业费减免”“下单就送苹果‘全家桶’”等福利；部分项目更是将线下造势与线上引流结合，通过直播讲解项目亮点、发放限时购房抵扣券等方式吸引关注。
业内观点认为，预计金九银十市场将延续“以价换量”主线，通过首付分期、工抵房释放、家电礼包赠送等方式刺激成交。部分远郊项目可能推出“万元以下”特价房源，而核心区改善盘则更倾向于“赠送装修包”“车位优惠”等隐性让利模式。值得关注的是，四代住宅项目上半年已经搅动了济南楼市的“一池春水”，而下半年又有新一批四代住宅的集中入市，这类融合智能家居与低密设计的新产品，或有望重塑改善市场的竞争格局。
有业内人士建议，刚需群体可把握9至10月房企冲刺业绩的优惠窗口，重点关注历城、槐荫等成熟片区配套完善的次新房；改善型购房者则需聚焦核心区抗跌性强的品质项目，同时谨慎评估120—144m²主流改善户型的流动性风险。“市场正处于‘政策底’向‘市场底’过渡的关键阶段，信心修复需要时间。”该业内人士分析认为，下半年济南楼市的结构性机会将主要集中在核心区次新房与高性价比刚需房，而区域分化与产品分化的双重特征，将推动市场加速洗牌，为理性购房者创造精准置业的窗口期。
