山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
作为下半年开局之月，7月楼市的表现备受业内关注。国家统计局数据显示，当月济南新房价格迎来三连降，二手房价格则在四连降中持续承压，省内青岛、烟台、济宁等重点监测城市亦同步呈现房价下行态势。从交易数据看，新房住宅网签2768套，二手房成交4774套，均较6月有所回落，显露出暑期淡季特征。与此同时，楼市分化态势加剧，历城区、槐荫区多个热门项目凭借品牌力与配套优势稳居网签榜单，核心区与远郊、刚需与改善产品的市场表现差异显著。在“以价换量”成常态、供需错配仍存的背景下，济南楼市下半年或成较佳置业窗口期。
“下半场”开局月新房迎三连降
楼市分化热门项目显“实力”
作为下半年的开局之月，7月济南楼市的表现备受瞩目，其核心指标之一的房价数据已正式出炉。根据国家统计局发布的2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，7月济南新房价格迎三连降，环比下降0.3%，同比下降4.0%。
山东商报·速豹新闻网记者梳理历史数据发现，自我国房地产进入深度调整期之后，济南新房价格就一直呈现波动缓慢下降趋势。2022年11月起新房价格进入下行周期，至2023年1月已连续下跌3个月；2023年2月首次止跌回升后，继而连续6个月上涨，同年8月再次转入跌势并持续走弱，截至2025年1月已形成“十八连降”。今年市场出现阶段性调整，2月房价止跌反弹，3月延续涨势实现“二连涨”，4月环比持平，5月之后呈现连降趋势，截至7月已经迎来三连降。值得一提的是，在7月房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城房价环比均呈现下降趋势，其中青岛7月份环比下降0.4%，同比下降1.8%；烟台环比下降0.3%，同比下降4.6%；济宁环比下降0.2%，同比下降3.7%。
根据济南房协信息简报统计显示，2025年7月新建商品房网签9402套，较6月的11298套环比有所收缩，网签面积68.09万㎡，总金额67.30亿元；其中住宅网签2768套，网签面积37.41万㎡，均价12791.07元/㎡。同时，7月新建商品房批准预售4199套、53.02万㎡，其中住宅3548套，占了超八成份额，商业、办公类则相对较少。
从各区县新建商品住宅网签情况看，历城区以676套稳居7月网签套数榜首，网签面积9.05万㎡，均价15182.43元/㎡；历下区均价断层领先，达22692.01元/㎡，网签162套、面积2.29万㎡，尽显核心地段价值；商河县均价最低，为5697.35元/㎡，网签121套、面积1.49万㎡。此外，长清、章丘、济阳、莱芜等区域因均价亲民，成为刚需客群的重要选择。
从新建商品住宅网签套数TOP10榜单观察，7月济南楼市分化脉络清晰，历城区堪称最大“赢家”，中粮祥云、月映云澜园、华山珑城、大华公园城市、龙湖景粼原著共5个项目强势上榜，凭借片区成熟住区底蕴与品牌房企号召力持续圈粉；槐荫区亦亮点突出，御湖境以105套登顶榜首，彰显西部新城的产品竞争力。此外，高新区济高揽岳依托科创产业势能，市中区望云东府凭借主城核心地段，济阳区力高未来城以刚需友好定位，各自在细分赛道突围。
二手房价格四连降后
刚需房成市场交易主力
与新房价格走势轨迹相似，济南二手房价格历经二十二连降的长期低迷后，3月好不容易止住跌势，4月却又陷入微降局面。回望过往，济南二手房曾有过一轮长达十七个月的连续下跌，2023年2月才止住颓势。此后虽有短暂回温，但很快开启新一轮下行，直至2025年3月止跌持平。然而好景不长，4月再度下降，截至7月达“四连降”。国家统计局最新数据显示，今年7月济南二手房价格环比下降0.4%，同比下降5.9%，持续承压。
值得注意的是，在山东省内国家重点监测的四个城市中，7月二手房价格均处于环比下降趋势。其中，青岛7月份环比下降0.6%，同比下降4.9%；烟台环比下降0.8%，同比下降6.7%；济宁环比下降0.7%，同比下降5.2%。
在房地产市场深度调整的背景下，济南二手房市场“以价换量”的运行模式持续深化，7月作为下半年开局节点，整体呈现“量价博弈趋稳、结构性特征凸显”的态势，既延续了上半年“降价促成交”的常态特征，也因区域差异释放出局部活跃信号。从成交数据看，7月市场呈现季节性调整特征。据机构统计，当月二手房成交4774套，较6月的5250套有所回落，降幅约9%。业内普遍认为，这一波动与暑期传统交易淡季的市场规律相符，属于阶段性正常调整。
成交周期的分化则更直观反映买卖双方的心态博弈。有数据显示，7月卖方成交周期缩短至40天，较6月减少5天，意味着急售业主的调价效率持续提升，为加速成交更愿主动让步；与之相对的是，买方决策周期延长至75天，较6月增加7天，折射出购房者在充分比价中更注重“性价比适配”的理性选择。这种“卖方加速让利、买方观望择机”的错位，使得部分挂牌价低于同户型均价的房源，仍面临成交节奏平缓的局面。有房产中介机构负责人直言：“即便业主降价10%，买家仍需3至6个月的比价观望期，部分急售房源甚至出现‘价降仍难成交’的情况，反映出市场定价与需求预期仍在动态磨合。”
从购房群体结构看，7月济南二手房市场仍然呈现“刚需主导、改善稳定”的特征。筹备结婚的年轻群体与为子女教育购置学区房的家庭构成刚需主力，成为当前交易的核心推动力；而改善型购房群体规模与前期基本持平，换房需求保持稳定释放节奏，未出现显著波动。整体而言，7月济南二手房市场在量价博弈中延续结构性调整态势，买卖双方的行为分化与群体特征，共同呈现出当前二手房市场“刚需托底、改善稳场”的运行轮廓。
暑期楼市遇冷显淡季特征
下半年结构性机会与分化并存
事实上，暑期楼市呈现淡季特征，背后是多重因素共同作用的结果。业内观点认为，从季节性规律来看，7至8月正值暑期，家庭更倾向于将精力投入子女教育、出行等事务，购房计划多被搁置，市场带看量与咨询量较旺季普遍有所下降。除此之外，供需结构也加剧了淡季特征，新盘供应中改善型大户型占比超八成，与刚需群体的住房需求存在错配，而二手房市场“以价换量”的常态化，进一步强化了买方的比价心理，使得市场交易节奏放缓。
值得注意的是，在整体淡季的表象下，市场内部的结构性分化正进一步凸显，供需错配不仅是加剧淡季特征的重要因素，更在潜移默化中重塑着不同产品赛道的竞争格局。从后期市场结构来看，改善型产品的竞争将更加激烈。科技城、长岭山等热点片区的大平层项目将面临去化压力，部分项目可能通过“赠送装修包”“送车位”等变相降价策略加速回款。而刚需市场则呈现“新房供应不足、二手房性价比凸显”的特征，历城、槐荫等成熟片区次新房可能成为市场主力。值得关注的是，下半年多楼盘“四代住宅”项目将集中入市，这类融合低密、智能家居的产品或成为改善市场的新变量。
作为传统销售旺季，金九银十的市场表现将成为全年关键节点。从开发商策略看，预计将延续“以价换量”模式，通过首付分期、工抵房释放、家电大礼包等方式刺激成交。部分项目可能推出“单价直降”“赠送装修”的组合优惠，而远郊板块或出现“万元以下”特价房源。但市场能否实质性回暖，取决于购房者信心修复程度，当前“买涨不买跌”心理仍占主导，部分急售房源即便降价也较难成交。
有业内人士建议，刚需群体可重点关注9至10月房企冲刺节点的优惠窗口，优先选择成熟片区配套完善的次新房；改善族则需谨慎评估流动性风险，核心区大平层虽抗跌性较强，但去化周期普遍超过18个月。“总体而言下半年济南楼市将呈现‘政策底’到‘市场底’，再到‘信心底’的传导路径。”有业内人士认为，下半年楼市的结构性机会与区域分化态势将持续显现，购房者可借助政策红利窗口，在市场波动中精准研判时机，实现合理置业。
