文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
暑期楼市“放价”忙，房企们洒出“特价房”“赠全屋家电”的“优惠雨”，售楼处变身亲子乐园揽客引流，中介电话里的“暑期专享价”此起彼伏。然而所谓“热闹”背后，全国重点城市楼市亦显疲态，全国百强房企7月销售业绩有所下滑，并回落至历史较低水平。业内观点认为，连续高温与购房者观望情绪是暑期淡季主因，不过随着政策发力及市场调节，下半年尤其是“金九银十”期间市场有望回升。
暑期楼市“放价”忙
房企促销手段“花样百出”
“总裁特批一部分特价房，欲购从速”“买房送全屋定制家具和软装，再送全套家电”“比首开价低的超级优惠价格，还送物业费，优质房源量少不多”……暑期已经过去一个月的时间，从“总裁特批房”到“买房送十年物业费”，房企们正用密集的优惠信息填补着暑期市场的冷清，在这个本就缺乏传统营销节点的淡季，房企的促销优惠手段成为了当下主动“破局”的主要“武器”。
“老师，济南历下区新开的项目，最近做暑期特价优惠，价格很合适，要不要去看看。”近日，山东商报·速豹新闻网记者频繁接到渠道中介的推销电话，尽管涉及楼盘各不相同，但核心信息均指向“暑期特价房源”的价格优势。以历下区某新盘为例，据某渠道中介提供的宣传信息显示，该项目首开时单价区间为2.2万元至2.4万元/平方米，而当前推出的176平方米户型特价房，总价仅380万元，折算不足2.2万元/平方米，低于首开价格。该渠道中介特别强调，此次特价房源共两套，并非工抵房或变异户型，属于常规优质房源，“正是因为暑期专项优惠才有的价格，性价比非常突出”。
在与该渠道中介交流中记者获悉，除了特价出售外，该楼盘还推出多重附加福利，购买特价房可获赠定制柜体，若选择“装修全包套餐”，则额外赠送全屋定制家具、软装及一线品牌家电。“冰箱、洗烘一体机等生活必备家电一应俱全，均为市场主流品牌，单独采购成本较高。”上述中介透露，全包套餐总价可控制在410万元以内，且存在议价空间。对于首开不久即推出优惠的原因，渠道中介解释为暑期营销节点的特殊安排，“通过打包合作拿到的资源和价格，比购房者自行采购更具优势，也是暑期开发商吸引客流的重要手段。”
除了单价不过万的促销活动，记者发现暑期首月济南不少楼盘都开始变着花样降价促销。抛开常规的特价房、内部团购房、优惠专属房不谈，个别楼盘针对不同消费群体甚至推出了“首付分期”活动，仅需极少的首付款就可以“上车”，但该模式也有业内人士称存在一定风险。与此同时，“赠字诀”与“抽字诀”成为了暑期促销的主力话题，送物业费、送车位使用权、送大米，抽汽车、抽超市卡、抽优惠券……这些层出不穷的促销招数，既是房企在暑期市场主动破局的集中发力，也显露着当下楼市以优惠换流量的迫切心态。
大打“亲子牌”引流
却难改成交转化率低现状
花式降价成为了房企应对暑期淡季的“硬招”，而如何吸引购房者到现场则考验房企们营销智慧。暑期缺少五一、端午等传统节点，房企纷纷抓住假期亲子出游特点，密集推出各类亲子主题活动。从DIY手绘、儿童培训等常规活动，到主题展览、戏剧文化节等特色项目，售楼处变身成“亲子乐园”。
山东商报·速豹新闻网记者实地探访发现，暑期亲子类活动确实能够带来较为显著的引流效果。探访中发现，不少家长为让孩子参与活动主动来到售楼处，部分家庭甚至将此类活动作为暑期亲子消遣的选择，接受度颇高。“相较于其他暖场活动，亲子活动的投入产出比更具优势。”济南历城区某楼盘置业顾问介绍，这类活动成本主要集中在场地布置与活动组织环节，但能有效延长家庭客群的停留时间。“我们观察发现，孩子们在活动中的投入状态，间接为家长与置业顾问的沟通创造了更多机会。”该置业顾问称，在活动期间，销售人员可借此详细介绍项目信息，并自然收集客户联系方式，从而为淡季的楼盘维持住基本人气。
“亲子活动相当于用较低成本换来了持续客流，至少能避免项目在暑期陷入冷清。”有置业顾问坦言，尽管这类活动聚拢人气效果明显，但直接促成的成交量极低，多数参与者并未因活动当场决定购房。除亲子活动外，房企还针对不同客群定制了丰富多样的主题活动。面向高端改善客群，有高端改善项目举办了“红酒品鉴会”，邀请行业大咖与业主面对面交流；针对年轻刚需群体，多个项目联合本地网红打造“电竞挑战赛”“露营市集”等活动，通过线上直播引流，周末到访量提升近2成；而面向中老年客群的“健康养生讲座”“中医义诊”等活动，则在天桥区、槐荫区的刚需楼盘中颇受欢迎，某项目借此积累了数十组意向客户。
当下暑期，房企各类引流活动密集上演，从亲子互动到体验专场，营销“花招”层出不穷。但在业内人士看来，这些活动的核心仍在于“蓄水养鱼”，通过持续维系客户关系为后续销售铺垫，而非追求即时成交。“暑期是我们的案场营销旺季，但事实成交转换率并不高。”有置业顾问坦言，对多数房企而言，暑期更像是沉淀客群的时机，真正的销售“拼刺刀”时刻，要等到九、十月份。
暑期全国楼市疲态渐显
“金九银十”或成回升窗口
事实也正是如此，暑期营销场的热闹难掩成交端的疲态，市场真实的冷暖，正通过统计数据逐渐显现。根据最新统计数据显示，7月济南新房市场供应22.17万㎡，同比、环比分别下降48.61%、55.37%；成交36.46万㎡，同比、环比分别下滑17.52%、17.37%。在全国大环境影响下，各个城市暑期表现也都不理想，根据CRIC监测的数据显示，重点30个城市新房成交规模仅有836万平方米，前7月累计成交规模与去年同期基本持平。受此影响，百强房企7月销售业绩有所下滑，并回落至历史较低水平。
对于当前暑期市场态势，业内普遍认为是多重因素叠加的结果。一方面，连续高温天气抑制了看房意愿；另一方面，购房者对房价下行的预期尚未扭转，“买涨不买跌”的心理导致入市节奏放缓。“尤其在市场淡季下，各类‘工抵房’‘特价房’频繁入市，让购房者‘买涨不买跌’的心理被进一步放大。”有业内人士表示，这种情况下，购房者更加担心“刚入手就贬值”，于是选择推迟购房计划，甚至转入长期观望，“叠加部分群体对收入稳定性的担忧，所以市场整体入市节奏明显放缓。”
然而对于下半年市场的展望，业内仍保持着相对乐观的态度。业内普遍观点认为，随着一系列稳楼市政策的持续发力和落地见效，市场信心有望逐步恢复，购房需求也将得到进一步释放。从政策层面来看，今年以来全国多地已经密集出台了优化限购政策、降低首付比例和贷款利率、提高公积金贷款额度等措施，据中指研究院《2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》显示，上半年全国约170个省市（县）累计出台政策超340条，其中济南上半年就已经通过“以旧换新”“购房节让利”“公积金优化”等组合拳精准发力，为市场注入连续活力。
与此同时，开发商也在积极调整策略，除了推出“工抵房”“特价房”等优惠活动外，更多地将精力放在提升产品品质和优化服务上。通过打造更符合市场需求的户型、完善社区配套设施、提供优质的物业服务等方式，增强项目的吸引力，从而促进成交。记者实地探访了解到，今年暑期，济南多个改善型楼盘创新推出“定制户型”方案，将居住选择权深度交还给购房者,从楼栋、楼层的精准选定，到室内格局的灵活改造，均可根据家庭结构、生活习惯等个性化需求进行高度定制。这种“按需造房”的模式，精准契合了改善群体对居住品质的升级诉求，一经推出便吸引大量购房者驻足咨询，成为暑期楼市的一大亮点。
“在政策支持、市场自我调节等多重因素的共同作用下，暑期过后市场有望逐步走出疲态。”有业内人士认为，尤其是在“金九银十”传统销售旺季的带动下，市场成交量有望出现相对明显的回升。
