山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
6月25日，中海地产以110轮竞价、32.7353亿元总价摘得历下区文博西片区地块，楼面价破2万元/㎡，刷新济南土拍纪录，点燃上半年土地市场“高热”引擎。仅两日之后，济南再抛重磅“炸弹”，6月27日“2025年济南市优质地块暨土地储备项目推介会”一口气推出33宗中心城区优质地块，覆盖历下、市中、历城等六大区域。从上半年热点地块房企鏖战、非热点地块平台托底的结构性分化，到下半年多元特色地块集中亮相，济南土地市场正以“冰火交织”之势，上演着新一轮的“群雄逐鹿”大戏。
110轮鏖战刷新土拍单价纪录
楼面价破2万元被中海摘得
年中楼市风云再起，济南土拍市场再现地王。6月25日9点30分，备受瞩目的历下区文博西片区一期组团地块正式开拍。这场土拍堪称“现象级”，历经110轮白热化竞价，至当日10点47分才尘埃落定，最终中海地产以327353万元强势摘牌，楼面价一举突破20000元/㎡，刷新济南土拍单价历史纪录。
历下区作为济南城市核心，每一块住宅用地的出让都如同行业风向标，引得众多房企摩拳擦掌、跃跃欲试，而文博西片区地块更是属于历下区的“稀世珍宝”。此次挂牌出让的一期组团涵盖2幅居住用地、1幅商务金融与商业用地，总出让金294653万元，地处和平东路南侧、经十路以北的黄金地段。其中，西地块出让面积15830平方米，东地块达32269平方米，两块居住用地容积率均为2.7，楼面起始价约18211元/㎡；商务金融地块容积率5.5，起始价58155万元。
如此优越的地块条件，不仅在于其稀缺的土地属性，更因其占据济南中央商务区核心地段，将交通、文化、商业等资源集于一身，这也使得该地块从挂牌之初便注定要掀起一场土拍“风暴”。据了解，该地块其南侧毗邻城市主干道经十路，待地铁4号线开通后，交通枢纽地位将进一步提升；东侧山东博物馆、山东美术馆等文化地标与万象城商业综合体交相辉映，周边配套醇熟。该地块在挂牌截止前，已有竞买人率先出价29.4653亿元投石问路。
正式开拍瞬间，编号22290067与98309182的两家企业即刻展开白热化角逐。尽管单次加价仅300万元，竞价却异常迅猛，5分钟总价破30亿元，10分钟交锋超30轮，30分钟溢价超2亿元，55分钟竞价突破100轮。直至当日上午10点29分，第102轮竞价时楼面价已达20000元/㎡。经过十几分钟拉锯，编号98309182的中海地产以20232元/㎡的楼面价竞得地块，自此年中这场刷新济南单价新高纪录的土拍就此落幕。
根据挂牌文件，该地块开发建设要求细致且严格。为保证居住地块、商业地块顺利开发，商业建成后具备独立运营能力，土地竞得人可就商业地块再成立全资子公司，签订土地出让合同。同时两宗地块一并出让，商业地块须不晚于居住地块开工。居住地块须配建托儿所、老年人日间照料中心、社区服务站等设施。此外，土地出让合同签订后，竞得人须向指定单位支付教育设施建设费用3亿元，而这意味着该地块实际楼面成本价还要高。
核心热点地块房企鏖战升温
非热点区域平台托底成交
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，目前历下区文博西片区周边云顶1号、保利金茂琅誉等在售项目，销售单价已超3万元/㎡。此次中海竞得的文博西地块，除32.7亿元土地出让金外，还需承担3亿元教育设施建设费用，综合计算后地价达2.2万元/㎡。高企的开发成本，预示着该项目入市价格将刷新片区纪录。多位业内人士分析指出，凭借地块核心区位与资源优势，未来项目单价或有望突破5万元/㎡大关。
此次中海高价竞得文博西地块，不仅为区域房价走势投下重磅信号弹，更折射出济南土地市场结构性分化的加剧趋势。从成交数据来看，该地块综合地价高达2.2万元/㎡，高昂的开发成本预示着未来项目入市价格将刷新片区纪录，这一激烈的竞拍态势正是热点地块“高热”的典型写照。反观非热点地块，在上半年已成交的15宗城镇住宅用地中，部分地块因区位、配套等因素缺乏竞争优势，最终只能以底价成交。
根据热点地块的成交数据显示，今年上半年的济南土地市场呈现出“强者恒强”的鲜明特征，共有5宗成交地块（组团）凭借优越区位与配套资源引发房企激烈角逐，最终实现溢价成交。除备受瞩目的文博西片区一期组团外，科技城片区12街区DKJ1212地块、盛福片区DSF-09-04地块、DSF-09-05-2地块，以及明湖热电厂地块项目地块同样成为房企眼中的“香饽饽”，在竞拍环节中上演多轮举牌拉锯战。其中盛福片区DSF-09-04地块竞价249轮被中海地产摘得，盛福片区DSF-09-05-2地块竞价138轮则被外地“黑马”山东鲁投置业摘得，保利山东置业联合济南历下城发以底价联合摘得中央商务区西片区城市更新A-1地块，尽管是底价摘得，但该地块楼面成交价为上半年第二高。
至此，济南上半年热点地块成交价前五榜单揭晓。文博西片区一期组团以约20232元/㎡拔得头筹，中央商务区西片区城市更新项目A-1地块以15000元/㎡紧随其后。盛福片区DSF-09-05-2地块、科技城片区12街区DKJ1212地块、盛福片区DSF-09-04地块，分别以10497元/㎡、10449元/㎡、9750元/㎡入围。
值得关注的是，与热点地块的激烈竞价形成鲜明对比，非热点地块在上半年土拍市场中呈现“底价成交成常态”的景象。据统计，在上半年已成交的城镇住宅用地里，超半数非热点地块因区位发展潜力有限、配套资源薄弱等因素，最终以底价顺利出让。而在这些交易中，区县（功能区）平台公司成为拿地主力，通过独立摘地或与其他企业合作开发的模式，成为稳定非热点区域土地市场的重要力量，凸显出济南土地市场冷热不均的结构性差异。
年中蓄势启土拍新章
33宗土地或引下半年“群雄逐鹿”
从上半年土地市场冷热不均的结构性分化态势中不难预见，济南土地市场的热度不会就此停歇。当目光聚焦于时间轴的年中节点，新一轮土地市场的热潮正蓄势待发。6月27日，济南市自然资源和规划局通过线上直播举办“2025年济南市优质地块暨土地储备项目推介会”，此举无疑为下半年的土拍市场投下重磅“预告弹”。
根据线上直播的推介会内容显示，济南今年首次推出的优质地块就涵盖了历下、市中、历城等中心城区，共计33宗，总面积约130公顷。除核心区历下区释放了多宗优质地块外，供地“常驻嘉宾”历城区此番也有12宗城镇住宅用地推介，其覆盖范围涵盖新东站、唐冶、莲花山、王舍人等多个重点片区。从低密洋房到高层住宅，全面覆盖刚需、改善及高端居住需求，历城区凭借多元的产品定位与广阔的发展前景，已然成为各类房企战略布局的重要战场，预计将在下半年土拍市场引发新一轮激烈角逐。
同时记者留意到，在此次土地推介会直播中，各城区正以“特色王牌”地块形成差异化竞争。市中区于白马山片区推出5宗毗邻腊山公园的居住地块，槐荫区在国际医学中心片区释放403.46亩低密康养组团，天桥区丁太鲁片区凭借“教育+医疗+生态”复合配套推出55亩住宅地块；高新区同步布局贤文片区刚需住宅与孙村片区产业配套商业地块，南部山区规划200亩凤凰谷高端康养生态区，起步区则推出230亩都市阳台东组团二期商住用地。
展望下半年，业内普遍观点认为，核心热点区域土地房企竞争会进一步加剧，而非核心热点区域的特色土地也会受到部分房企竞相追逐。在此背景下，房企的拿地策略也将更趋多元化与精细化。头部房企凭借资金与品牌优势，或继续聚焦历下、历城等核心热点区域，通过打造高端标杆项目提升市场影响力；而中小型房企及深耕特定领域的专业企业，可能将目光投向各城区的特色地块，以差异化竞争策略抢占细分市场。
