山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
济南今年首批“待嫁”名单出炉，多元特色地块引关注 记者 王晓峰摄
5月25日，济南土地市场迎来重磅信号，文博西片区两宗纯住宅用地正式挂牌，总占地4.8万㎡、楼面地价达18211元/㎡的“地王级”地块入市，一举刷新济南地价纪录。事实上，这两宗位于历下CBD核心腹地的优质地块，正是济南市自然资源和规划局近期推出的《2025济南第一批次优质土地推介手册》中的“打头阵”项目。根据推介手册信息显示，33宗历下、历城、市中等区域的优质地块集体“梳妆待嫁”。其中，历下区核心地块亮相，中央商务区（CBD）纯住宅与低密规划引关注，而“供地大户”历城区此轮推介更是继续保持“大户”作风，推出12宗城镇住宅用地，全面覆盖刚需、改善及高端居住需求……
历下CBD地块率先“抛绣球”
楼面价18211元/m2“地王”入市
作为济南的“核心地带”，历下区每一次土地的推出都撩动着各家房企的心弦，而“地王”也往往在该区域产生。5月25日，济南文博西片区组团挂牌2幅居住地块，楼面起始价约18211元/平方米，这一价格超越了今年3月成交的中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块。若下月23日顺利出让，这两幅地块不仅将成为济南年度新地王，还将刷新2017年以来的楼面地价新高。
事实上，文博西片区这两幅地块正是济南首轮推介优质土地中的“排头兵”，在首轮推介优质土地中，历下区一共提供了3个组团，4块住宅用地，其重点推出的文博西片区一期A地块（西地块、东地块）及中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-2、A-3地块，凭借核心区位、优渥配套与稀缺规划，成为济南首批优质推介土地中备受瞩目的“黄金地块”。
文博西片区一期A地块位于经十路以北、省博物馆以西，地处CBD核心腹地。推介手册显示，目前该地块集体土地征收已完成，地上物拆除工作基本结束，该地块区位条件优越，各项配套完善；交通通达度高，临近经十路、浆水泉路，步行可达4号线华阳路站(在建)。值得一提的是，该地块原规划为商住混合用地，经今年最新规划调整后，该地块正式取消商业功能，调整为纯住宅用地，容积率从2.6微调至2.7，建筑限高80米，约25层。5月25日，济南正式挂牌文博西片区两宗住宅用地，此次挂牌出让的西地块和东地块，出让面积分别为15830平方米、32269平方米，地块容积率均为2.7，楼面起始价约18211元/平方米，较中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块高出3211元/平方米，起始价已创济南地价最高纪录。今年3月，茂岭山路以西的中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块以16.2亿元成交，出让面积37271平方米，地上容积率2.9，楼面成交价为15000元/平方米。
与A地块毗邻呼应，同属中央商务区西片区城市更新项目一期的A-2、A-3地块同样亮点纷呈。该地块位于茂岭山东片区01街区，工业南路以南、解放东路以北、茂陵山路以东，属中央商务区西片区城市更新项目一期范围，目前熟化工作已基本完成。其中A-2地块为袖珍地块，用地面积5133.33平方米，容积率1.0至1.3；A-3地块用地面积2.83公顷，容积率1.0至1.8，两者均以低密属性为主，未来或规划洋房、小高层等改善型产品。
据悉，两宗地块均位于历下区中央商务区核心扩容区域，业内有观点认为，文博西地块的纯住宅调整及中央商务区西片区的低密规划，将进一步优化区域居住结构，预计吸引高端改善客群关注。参考周边保利金茂琅誉等项目3万元/㎡以上的售价，未来地块入市后或成为济南楼市新标杆。
历城区“狂撒”12宗地块
“大户”供地均为住宅用地
除了核心区历下区释放了多宗优质地块，作为济南供地市场的“常驻嘉宾”，历城区此次以12宗城镇住宅用地稳坐“供地大户”的位置。此轮供地济南共有33宗土地，历城区就独占12宗，并且全部为城镇住宅用地。历城区此轮供地覆盖新东站、唐冶、莲花山、王舍人等多个重点片区，从低密洋房到高层住宅，全面覆盖刚需、改善及高端居住需求，堪称“雨露均沾”的全能型选手。
在莲花山片区，92亩的潘田B-14地块格外引人关注。该地块位于莲岳街以南、韩仓河以东，容积率2.0至2.8，规划为高层住宅。片区依托莲花山、凤凰山等自然景观，规划打造“生态宜居新城”。唐冶片区则推出两宗62亩住宅地块（历城TY03-5-2、TY03-6地块），位于飞跃大道以北、唐冶西路以东，容积率2.0至2.7，地处济南国际贸易中心核心区。地块临近地铁2号线彭家庄站，周边首创奥特莱斯、唐冶中央公园、历城二中等配套成熟，且规划引入高端产业，兼具宜居与产业发展双重优势，预计将吸引注重通勤效率与生活配套的刚需及首改客群。
除此之外，王舍人片区及东站传统风貌区聚焦低密改善，推出三宗容积率1.0至1.2的稀缺地块（Dws-05-14、Dws-05-26、Dws-05-28），单宗面积超40亩，位于龙脊河景观带与华山-白泉廊道交汇处，步行可达地铁3号线济南东站。地块西侧紧邻龙脊河生态河道，南侧对接城市级景观廊道，搭配低密规划，未来或打造洋房、叠墅等高端产品。田园新城以北片区的DWS1501、DWS1502地块（容积率1.0至1.8）则兼具性价比与成长性。地块临近在建地铁9号线开源路站，西侧小汉峪沟景观河道与北侧华山-白泉廊道形成生态闭环，教育配套规划有响泉街九年一贯制学校，适合预算有限但追求居住环境的年轻家庭。
此外，站前商务区西南A-4地块（容积率1.0至1.4）与韩仓河以东片区三宗地块（DWS-071-14至16，容积率1.5至2.2），分别依托济南东站交通枢纽和济钢森林公园生态资源，前者临近双地铁（3号线已通、6号线在建），后者坐拥700亩森林公园及韩仓河景观带，教育、医疗配套同步落地，形成“交通枢纽+生态绿心”的复合居住场景。
从规划来看，历城区此次供地低密化趋势显著，传统风貌区、田园新城等板块多宗地块容积率低于1.8，契合改善市场需求，历城区作为济南“东强”战略的核心阵地，此次供地既延续了唐冶、新东站等成熟板块的价值红利，又通过莲花山、田园新城等新兴片区拓展居住空间，预计将吸引地缘改善客群、市区外溢刚需关注。
各区“宝藏选手”齐上阵
康养生态与产业配套并重
此轮土地盛宴中，各城区纷纷亮出“特色王牌”，市中、槐荫、天桥等区域纷纷推出多元特色地块，涵盖刚需住宅、康养生态、产业配套等类型。市中区以白马山片区为供地主力，推出腊山北路以东、腊山河以南的5宗居住地块，总占地面积超90亩，容积率1.5至2.6，周边交通便利，毗邻腊山公园、腊山湖等生态资源，教育医疗配套完善，该地块已有部分在售新楼盘，新地块将丰富区域居住选择。槐荫区则聚焦国际医学中心片区，推出方特南侧403.46亩居住用地组团，容积率≤1.4，依托国家健康医疗大数据中心等平台，打造大健康产业高地，该地块低容积率和战略定位仍具潜力，未来或吸引康养配套住宅开发。
天桥区丁太鲁片区推出55亩住宅地块，容积率1.5至2.0，规划60班国际化高中、山师教育集团签约学校及丁太鲁天桥医院，北临黄河，南接二环北路，形成“教育+医疗+生态”复合优势，适合刚需及改善客群。高新区推出贤文片区45亩住宅地块，临近地铁3号线，配套商业医疗资源，满足职场人群刚需；孙村片区77.6亩商业地块定位产业配套，助力高端装备制造、新能源等产业集聚，推动产城融合。
值得关注的是，此轮供地南部山区规划建设名为凤凰谷高端康养生态居住区，规划推出超200亩康养地块，容积率1.0至1.1，背依山体、毗邻水库，规划学校、社区卫生服务中心及“旅游公路+高速”交通网络，以“两山转化”理念打造生态康旅综合体。
同时起步区推介地块为都市阳台东组团二期，该地块位于起步区黄河大道以南、G104以东，该地块熟化工作已完成，具备供地条件；规划用途为商业用地、居住用地。该地块规划推出面积230亩，城镇住宅用地地上容积率小于2.2，商业商务用地地上容积率小于1.5。总体而言，济南此轮供地各城区推出的特色地块精准锚定城市发展需求与不同客群定位，形成互补联动的土地开发格局，随着这些特色地块的推出，或将为今年土拍市场注入新的活力。
