文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
随着房地产行业的调整，物业作为其服务领域之一，其管理公司每一项策略均触动着业界的敏感神经。近期，中指研究院发布了《2025中国物业服务百强企业研究报告》（简称“报告”）引起了业界的广泛关注。据报告显示，2024年物企营收增速放缓，盈利空间进一步压缩，众多物企已从高速增长阶段过渡至精细化发展的新阶段。面对收入增长乏力，众多物业管理企业积极在增值服务领域进行创新，围绕业主的日常生活需求，例如社区团购、家政服务、养老照料等业务相继推出。“这场增值服务的创新竞赛不仅重塑了物业管理企业的盈利模式，而且加速推动了行业的专业化和多元化转型。”业内人士指出。
增速放缓
“增收不增利”现象仍持续
近期，中指研究院发布了《2025中国物业服务百强企业研究报告》，引发了业内人士的高度关注与热烈讨论。从经营绩效来看，在宏观经济波动与房地产市场结构性调整的双重影响下，物业管理行业发展节奏明显转变，从过去的迅猛扩张步入如今追求高质量发展的新阶段，这一变化在百强企业营收数据上清晰呈现。2024年，百强企业营业收入均值攀升至16.05亿元，同比增长3.52%，但增速较之上一年却回落了1.04个百分点。从收入结构看，2024年，百强企业基础物业服务收入均值为13.43亿元，占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点，在总营收中占据核心地位；增值服务收入占比13.84%，同比下降1.39个百分点；创新型服务收入占比2.45%，同比下降0.27个百分点。从收入结构看，2024年，百强企业基础物业服务收入均值为13.43亿元，占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点，在总营收中占据核心地位；增值服务收入占比13.84%，同比下降1.39个百分点；创新型服务收入占比2.45%，同比下降0.27个百分点。不过，不同类型企业间分化显著，多数央企、国企以及拓展能力强的物企增长较为稳健，受关联方影响较小或完全独立的企业业绩也更稳定。
谈及盈利状况，“增收不增利”的困境在2024年持续困扰着百强企业，毛利润与净利润仍然呈现下降趋势。2024年，百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降幅度达4.71%。毛利率均值降至19.87%，较上一年减少0.98个百分点，基础物业服务、增值服务以及创新型服务的毛利率无一幸免，均出现下滑；净利率均值更是首次跌破5%，降至4.98%，较上年下降0.43个百分点。某头部物企负责人表示，“人力成本不断上涨，能源价格也不稳定，再加上市场竞争激烈，服务价格难以上调，成本与收益的矛盾愈发突出，盈利压力巨大。”不仅如此，记者注意到，包括雅生活服务、金科服务、建发物业、合景悠活、世茂服务、鲁商服务、朗诗绿色生活等在内，十余家物企的营收出现同比负增长。
此外，在规模扩张方面，去年百强企业管理面积均值达到6946.30万平方米，同比增速为2.18%；合约面积均值为8847.8万平方米，同比增长1.01%。其中，2024年，百强企业第三方管理面积占比达到54.83%，同比微增0.30个百分点，基本维持稳定；百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，与上一年基本保持一致。“从行业整体看，房地产市场调整的影响导致增量空间持续收缩，第三方管理面积占比的稳定增长成为行业市场化转型的重要标志。”从事房地产行业多年的刘磊表示，如今过半管理面积来自市场化竞标，而非依赖关联房企输送。例如，华润万象生活、万物云等头部企业第三方外拓面积占比超65%，通过公开招投标拿下多个城市地标项目，彰显市场化竞争优势。
规模弱化
比拼“内卷式”深耕服务
值得一提的是，在营收增速与盈利空间的双重压力下，不少物管企业由追求“规模”转为追求“效益”，由追求“数量”转为追求“质量”。从项目优化层面来看，清退低质低效项目成为不少企业的首要选择。例如，万物云全年退出53个住宅项目、世茂服务退出6090万平方米、彩生活终止合约面积5860.8万平方米、中海物业退盘4450万平方米等；一些物企则对“副业”进行了切割，如绿城服务出售了2019年收购的教育公司MAG的部分股份，称“未来将重新聚焦物业服务与社区生活的主航道，确保现金流和盈利的稳健增长”。部分物企还确立了“城市深耕计划”，集中资源提升项目质量和运营效率。
在项目优化动作不断的同时，增值服务领域也成为物管企业挖掘效益的新战场。许多物企围绕业主日常生活需求，大力拓展社区团购、家政服务、养老照料等多元化业务，试图在这片蓝海中开辟新的盈利增长点。以社区团购为例，不少物企借助自身掌握的庞大业主资源与社区场景优势，搭建起线上团购平台。像保利物业打造的社区团购体系，整合了蔬果生鲜、日用百货等高频消费品类，与优质供应商达成深度合作，实现源头直采，以极具竞争力的价格吸引业主下单。通过集中配送、社区自提点取货的模式，既降低了物流成本，又提升了配送效率。据统计，部分社区团购业务成熟的物企，单月订单量可达数万单，月均营收增长超百万元，有效补充了企业收入。
此外，家政服务、养老照料服务同样是物企发力的重点方向。为确保服务质量，一些企业摒弃以往与第三方松散合作的模式，组建起自有专业家政团队。例如，龙湖智创生活便是其中代表，其涵盖家居清洁、家电维修、保姆月嫂等多项技能课程，打造标准化服务流程。远洋服务聚焦社区养老需求，在部分项目试点“物业服务+养老”模式，在社区内建设嵌入式养老服务中心，配备专业护理人员与康复设备，为老年业主提供日间照料、助餐助浴、康复理疗、文化娱乐等一站式服务。同时，利用智能手环、监控设备等科技手段，实现对老人健康状况的实时监测与紧急救援响应。
AI赋能
济南物企紧跟转型脚步
值得关注的是，不少物企除了转型增值服务外，在服务创新上也已突破传统边界，将AI算法、大数据分析深度融入社区管理全流程。例如，万科物业打造的“住这儿”APP，通过分析业主历史报修数据，运用AI算法预测设备故障风险，提前安排维修人员检修，使公共设施故障率降低35%；同时基于业主缴费、投诉等行为数据，精准识别高流失风险客户，智能触发专属客服跟进，有效提升客户满意度与物业费收缴率。碧桂园服务则搭建智慧社区大脑平台，整合门禁、监控、消防等系统数据，利用大数据分析优化社区资源配置，在夜间低峰时段智能调节公共区域照明亮度，使能耗成本下降22%。
此外，在安全管理领域，AI技术的应用更展现出强大效能。龙湖智创生活引入AI视频分析系统，通过部署在社区内的摄像头，实时监测高空抛物、电动车违规停放等行为，一旦发现异常立即触发警报并推送至物业安保人员手机端，危险事件响应时间从过去的10分钟缩短至30秒。彩生活服务集团借助AI人脸识别技术，实现社区门禁、访客管理的智能化升级，有效杜绝陌生人随意进入，同时将安保人力从每百人配置3名降至1.5名，大幅降低人力成本。“这些科技手段的应用，不仅提升了物管服务的效率与质量，更为行业在数字化转型浪潮中开辟了新的发展路径。”其物企负责人表示。
在济南，部分物业服务企业也在积极探索科技赋能的路径。例如，济南万科通过引入AI算法和大数据分析，实现了社区管理的智能化和精细化。该企业在社区内安装了智能监控设备，通过AI算法实现了对社区人员和车辆的智能管理。山东润华物业依托汽车服务主业优势，在社区内推出“AI爱车管家”增值服务，涵盖上门保养、代驾救援等服务内容，成功实现跨界资源整合。“科技赋能是我们应对行业变革的重要手段。通过引入AI算法和大数据分析，我们不仅提高了服务效率和质量，还优化了管理流程，降低了运营成本。”有业内人士表示，未来，物管行业将沿着精细化、智能化、多元化的方向持续变革，逐步构建全新的发展格局。
