山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
“金三”楼市表现尚可，“银四”呈现微妙平衡。根据5月19日国家统计局发布的2025年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，济南新房价格环比持平，同比降5.0%，二手房环比微降0.1%、同比降8.3%，市场延续“新房量稳价平、二手房博弈加剧”格局。业内观点认为，随着公积金提额、购房补贴等利好持续释放，叠加“好房子”建设标准落地，行业加速向品质竞争转型。未来核心城区价值韧性与非核心区调整压力并存，市场正从“规模竞赛”转向“价值深耕”。
4月新房价格环比持平
网签量区域分化“冷热不均”
在房地产市场领域，“金三银四”向来被视作传统销售旺季。然而，近年来随着房地产整体行情下行，三四月的市场热度被全年其他月份分流稀释，曾经的旺季风光不再。在国家释放“止跌回稳”的政策信号大背景下，今年房地产市场整体环境逐步改善，在“金三”表现尚可的映衬下，“银四”又会交出一份怎样的“成绩单”呢？国家统计局的最新数据给出了一份参考答案。根据最新统计数据显示，济南2025年4月新房价格环比持平，同比下降5.0%。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年11月开始济南新房价格开始下跌，截至2023年1月已经实现三连降。2023年2月济南新房价格为该年度首次止跌上涨，到了7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，到了今年1月已经实现十八连降。2月新房价格为连降后首次上涨，此后3月新房价格梅开二度，实现二连涨。4月新房价格未延续涨势，环比持平。值得一提的是，在4月房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，仅有济宁一座城市新房价格环比下降。其中，青岛4月份环比上涨0.1%，同比下降3.5%；烟台4月份环比上涨0.1%，同比下降5.0%；济宁4月份环比下降0.3%，同比下降4.8%。
随着4月新房价格实现了环比持平，4月网签量也呈现出平稳的状态。根据济南房协信息简报统计显示，2025年4月济南新建商品房网签12057套，网签面积80.37万㎡，总金额84.50亿元；其中住宅网签3290套，网签面积42.88万㎡，均价13054.11元/㎡。同时，4月新建商品房批准预售4818套，70.82万㎡；其中住宅3787套，53.28万㎡；商业532套，5.07万㎡，办公499套，12.47万㎡。
从各区县住宅网签情况看，历城区以673套居4月网签榜首，网签面积90670.55㎡，均价16006.68元/㎡；历下区均价最高，达24748.02元/㎡，网签185套，面积27741.34㎡；商河县均价最低，为4830.1元/㎡，网签290套，面积35728.47㎡。长清区与莱芜区均价相对比较亲民，也吸引了部分购房者。城区关注度方面，4月份历城区的市场关注度持续领跑，以显著优势大幅领先其他城区。市中区紧随其后位列第二，历下区、天桥区和高新区依次排在第三至第五位。从片区关注角度来看，市场关注度最高的片区集中在历城区内，工业北路、张马、济南东站等板块表现突出。分析指出，片区关注度往往与区域内项目热度直接相关，项目市场热度越高，其所在片区的关注度也随之提升。
二手房持平后环比微降
房主急售遇买方观望
同新房价格背景相似，在经历了二十二连降的长期“滑铁卢”后，3月二手房价格终于止住了连跌趋势，但4月又很快呈现微降趋势。回溯过去，济南二手房上一轮连续下跌曾长达十七个月，于2023年2月稳住颓势，此后市场上二手房价格虽有短暂的“回温”表现，但很快又开始了新一轮下降，并最终于3月止跌持平。随后4月二手房价格再次下降，根据国家统计局最新数据显示，2025年4月二手房价格环比下降0.1%，同比下降8.3%。
值得注意的是，在山东省内国家重点监测的四个城市中，4月二手房价格均处于环比下降趋势。其中，青岛4月份环比下降0.3%，同比下降6.1%；烟台环比下降0.5%，同比下降8.2%；济宁环比下降0.7%，同比下降5.0%。据贝壳研究院相关监测报告显示，2025年4月济南二手房市场延续调整基调，成交量与价格同步下行，业主降价预期主导市场，买卖双方博弈加剧。数据显示，4月济南贝壳二手房成交均价、成交量环比双降，新增供需同步收缩，但区域市场分化特征显著，核心城区价格韧性与非核心区域调整压力并存。有房产中介机构相关负责人向记者透露，当前二手房市场交易节奏上，买卖双方呈现“卖家急售、买家观望”的分化特征。“我们内部统计数据显示，4月卖方成交周期缩短至193天，环比减少20天，买方成交周期延长至93天，环比增加4天。”该负责人称，卖方成交周期缩短，显示卖方为促成交易主动加快节奏，降价抛售意愿强烈，而买方成交周期延长，则显示出买方购房决策更趋谨慎，倾向于长期比价或等待更低价格。
山东商报·速豹新闻网记者在实地探访中也发现，在当前二手房市场调整阶段的大背景下，买方心态显著趋向理性，其决策模式正经历从“冲动入市”到“多维评估”的深刻转变。当下购房者不仅对价格波动保持高度敏锐的感知，更将房屋品质、社区配套以及区域发展潜力纳入系统性的考量范畴。据多位购房者向记者反馈，他们多秉持“宁可等待合理价格窗口期，也不盲目追涨”的置业理念。“这种复合型的购房逻辑正促使市场加速分化，那些具备优质硬件设施和稀缺配套资源的高标准住宅，正持续获得价值层面的加成。”上述房产中介负责人说。
据了解，当前济南二手房市场呈现出两大显著趋势，次新房以及中等户型成为交易主力。从相关市场成交数据来看，当下市场中90至120㎡的户型稳居主流地位，同时，120至144㎡的改善型户型成交占比达到21.22%。这些数据反映出，购房需求正从功能型向品质型跃升，中高收入群体追求“一步到位”的购房趋势十分显著。
政策利好叠加“好房子”标准落地
未来市场有望转向品质竞争
业内有观点认为，“银四”总体表现虽不如“金三”亮眼，其本质上属于季节性调整，4月总体表现仍延续了市场较高的活跃度。此种活跃度的呈现，既得益于上层积极信号以及实打实的政策组合拳，更反映出市场供需结构的深度调整。据中指研究院监测，2025年以来，全国超110个省市（县）出台房地产政策逾170条，其中全国两会后落地政策60余条，政策调整方向多样，加大购房补贴力度成为各地降低居民购房成本的新着力点。
值得注意的是，在政策利好推动市场短期回暖的同时，房地产行业自身也在经历结构性变革，而“好房子”建设标准的全面落地正是这一转型的重要标志。今年3月底，住建部出台《住宅项目规范》，为“好房子”立了全新标准。伴随国家级与地方性“好房子”新标准的陆续出台，正促使房地产行业格局发生深刻变化。有业内人士分析，此举将加速行业洗牌，推动市场分化加剧，迫使房企摒弃以往单纯的成本博弈模式，转而聚焦以品质为核心的竞争。
当前，房地产市场已全面迈入“品质时代”。在这一背景下，打造“好房子”成为房企在激烈竞争中突出重围的关键所在。山东商报·速豹新闻网记者观察近期多家房企披露的2024年财报留意到，在“稳楼市”的新阶段，房企纷纷将“好房子”建设作为核心策略，着力重塑自身的核心竞争力。
有业内专业人士指出，在“好房子”理念的引领下，房企聚焦核心城市及核心区域打造高品质住宅项目的做法，能够使新房供给更好地契合改善性需求，进而推动新房与二手房市场形成良性互动循环。事实上，此前市场已逐渐以改善性需求为主导，而新标准的发布，相当于提高了住房消费的底线要求。随着“好房子”产品的不断推出，其示范效应将激发人们的换房意愿。换房需求的释放，会带动二手房市场活跃度提升。
