文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
近日，国家统计局发布的2025年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，时隔18个月后，济南新房价格止跌上涨，2月新房价格环比上涨0.3%，同比下降5.7%。与此同时，二手房价格继续维持跌势，环比下降0.2%，同比下降9.4%，迎来了二十二连降。业内人士认为，济南2月新房价格终结“十八连降”实现环比上涨，其主要原因在于节后政府置业补贴激活改善需求释放，叠加历城等核心区品质项目集中入市带动均价结构性上行，形成价格回暖动能。“止跌回稳”仍是今年房地产政策的核心目标，未来市场将实现从规模扩张向质量提升的转型跨越。
时隔18个月新房价格止跌上涨
网签量却低于近12个月均值
蛇年“开门月”未迎“开门”，2月新春市场又迎来首场“压力测试”。当春节返乡潮遇上传统销售淡季，2月济南楼市又交出了怎样的答卷呢？国家统计局公布的最新数据提交了一份“参考答案”。根据最新统计数据显示，济南2025年2月份新房价格环比上涨0.3%，同比下降5.7%。时隔18个月，济南新房价格止跌上涨。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年11月开始济南新房价格开始下跌，截至2023年1月已经实现三连降。2023年2月济南新房价格为该年度首次止跌上涨，到了7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，到了今年1月已经实现十八连降。2月新房价格为连降后首次上涨，同时亦为2025年首次上涨。值得一提的是，在2月房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，不仅仅是济南，青岛新房价格也并未继续下跌。数据显示，青岛2月份新房价格环比持平，同比下降4.8%。除济青外，烟台、济宁2月新房价格跌势依旧，其中烟台2月份环比下降0.6%，同比下降6.1%；济宁2月份环比下降0.3%，同比下降5.0%。
即便是新房价格在18个月后迎来了首涨，但受制于春节等多方因素影响，2月的网签量表现仍然不尽如人意。根据济南房产网统计整理数据显示，2025年2月，济南新建商品房成交5316套，较1月减少41套，环比下降0.8%，同比上涨33.6%。从近12个月月均成交量来看，济南月均成交为7033套，2月成交量低于近12月平均值24.4%。有多位房企项目营销负责人向记者透露，2月恰逢春节过后，大部分楼盘和购房者刚开春并未马上进入“状态”，市场的观望情绪并没有在春节之后迅速消退，而这可能是导致2月成交量下滑的原因之一。“2月中旬官方发放置业补贴后带动市场好转，月底市场迎来翘尾行情，但网签数据可能未在当月体现。”有房企项目营销负责人说。
在城区关注度方面，2月关注度最高的城区依然是历城区。作为济南房地产市场供应和成交的主力城区，历城区项目产品丰富，可满足各类购房者需求。其次是历下区，接下来历下区将会有部分高品质住宅入市，后期它的关注度将会有所提升。随后为高新区、天桥区，值得一提的是，当下天桥区为济南楼市的价值洼地，随着后期房地产市场的不断发展，天桥区的关注度有望进一步提升。此外，自去年起，改善型住房消费占比逐渐增加，伴随后期热门改善型项目相继入市，或将吸引大量购房者关注，未来改善型住房需求在济南楼市所占的比重将不断提升。
二手房迎二十二连降
2月成交量环比小幅下滑
与新房市场不同，2月二手房的房价并未迎来止跌上扬。在曾经历了长达十七个月的连续下跌之后，济南二手房价格于2023年2月稳住了颓势。此后市场上二手房价格虽有短暂的“回温”表现，但很快又开始了新一轮下降，并且此轮下降较之前的连续十七连降跌势更为“凶猛”。根据国家统计局最新数据显示，2025年2月济南二手房价格跌势依旧，环比下降0.2%，同比下降9.4%，已经迎来了二十二连降。
事实上，我国房地产市场正经历深度调整期，二手房交易已确立为市场主力。2024年前7个月监测数据显示，全国25个重点城市商品房总成交面积较上年同期收缩约12%，但二手房市场占比逆势突破64.1%的历史高位，折射出置业者向现房产品加速转移的消费偏好，这一趋势在核心城市群尤为突出。以济南为例，自2021年济南开启二手房价格调整周期已持续四年，虽月环比跌幅始终控制在1%以内，但调整时长远超预期。2023年2月济南二手房房价曾出现短暂回暖，并延续至4月，形成阶段性价格修复窗口。但随后市场再度承压，截至今年2月已连续二十二个月呈现下行态势。
值得注意的是，在山东省内，国家重点监测的四个城市中，2月无一城市幸免，二手房房价均处于下跌趋势。其中，青岛2月份二手房价格环比下降0.1%，同比下降7.3%；烟台2月份环比下降0.8%，同比下降9.5%；济宁2月份环比下降0.2%，同比下降5.6%。实际上，二手房价格的持续回落并未能扭转成交低迷态势，最新数据显示2月济南主力区域二手房成交2788套，较1月2839套环比下降1.8%，较去年12月4320套下降明显，考虑到去年12月为年底部分购房需求集中释放，而2月受春节假期因素影响，二手房成交数据尚属情理之中。
从二手房成交分布区域来看，历城区继续排在城区成交量第一位，紧跟其后的是市中区。除此之外，历下区、槐荫区、天桥区和高新区成交量依次排列，章丘区和长清区由于距离主城区较远，二手房成交占比一直相对较低。“虽然开年首月济南二手房价格环比继续下降，但整体下降幅度处于合理区间。”有房产中介人士称，当下二手房市场呈现降幅收窄态势，市场韧性进一步显现，未来或有更多刚需、刚改购房群体将进入二手房市场。
供需理性重构市场基底
结构优化开启“质变”新篇章
对于济南2月新房价格结束“十八连降”实现环比上涨，业内人士分析主要受两方面因素驱动。一方面是由于春节后政府发放置业补贴激活市场，释放了被抑制的改善型购房需求；另一方面，则是因为核心区域品质项目集中入市，历城区等热点板块优质房源结构性拉升成交均价，“双重因素的影响下，济南新房价格才会出现阶段性小幅上涨的现象。”
事实上，当前济南楼市正经历从“量变”到“质变”的深度调整。根据统计数据显示，2024年全市144㎡以上大户型成交占比达42%，较2021年提升17个百分点。随着CBD、汉峪金谷等城市新核心区高端项目陆续交付，配套成熟的历下区、高新区改善盘关注度持续升温。业内有观点认为，在“房住不炒”政策基调下，二孩家庭置换、学区需求升级、科技住宅迭代等内生动力，正推动市场向“改善主导”转型，预计2025年济南改善型住宅成交占比将突破60%。
有业内人士指出，2025年济南房地产市场仍将延续稳健发展格局。当前行业供需双侧均呈现理性化特征：供给端方面，开发商已摒弃粗放式扩张模式，转向精细化产品研发赛道，通过提升项目品质强化市场竞争力；需求端层面，购房者逐渐形成量入为出的消费观念，决策时综合考量居住功能适配性、支付能力边界及生活配套完善度等核心要素，推动住房消费回归实用主义。这种供需两端定位明确、相互制衡的态势，有效抑制了市场非理性波动风险。
展望后市，济南房地产市场正呈现“政策底、市场底、信心底”三重筑底特征。随着存量房贷利率动态调整等利好释放逐渐传导，叠加核心区土地供应提质减量带来的供需关系改善，市场有望步入温和复苏通道。有业内人士预测，在“保障+市场”双轨制住房体系加速构建背景下，上半年市场或将延续“以价换量”行情，但价格波动幅度将有所收窄，全年呈现“量价趋稳、结构优化”态势。“济南楼市已构筑起稳定的发展基底。”上述业内人士称，预计后期市场将以温和修复、窄幅震荡的态势实现动态平衡，未来市场将真正实现从规模扩张向质量提升的转型跨越。
