山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
2025年开年，济南土地市场迎来强劲启动，核心区高价地块回归与政策驱动型项目密集入市，拉开全年土拍大幕。CBD西区城市更新项目一期A-1地块以15000元/㎡起拍单价刷新片区纪录，开年多片区优质地块密集挂牌，明湖热电厂地块作为山东首个明确绑定“高品质住宅”标准的项目挂牌，将层高、新风系统等硬指标写入出让文件，成为全省“好房子”建设的政策试验田。在政府工作报告首次明确“好房子”建设标准的背景下，济南楼市正掀起“地段红利”向“产品力革命”的转型浪潮。
CBD西区楼面价最高地块再出让
两房企联袂“底价”落定
CBD片区，作为济南稀有的高端片区之一，近年来每一宗土地的出让都深受业内关注，2025年的“火热”第一拍，就由CBD西区楼面价最高地块再出让拉开“序幕”。作为业内关注的新“地王”，CBD西片区城市更新项目（一期）A1地块经历了推迟、因故终止出让到再次重新挂牌，最终于3月17日由历下城发与保利置业底价成功摘得。
梳理上述新“地王”的成交史，该地块曾推迟竞拍至2024年12月16日，后于12月18日因故终止出让，此后又于今年2月13日再次重新挂牌，而这也是济南2025年迎来首次供地。公开资料显示，济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块位于历下区解放东路以北，茂陵山路以西，地上最大容积率2.9，土地面积37271㎡，起始楼面价15000元/㎡。该地块周边交通、教育、商业配套成熟，距离在建地铁6号线茂岭山站仅数百米，且临近历下区政务中心、三甲医院及多所优质学校，生活便利性优势显著。
上述A-1地块起拍价较2024年保利置业竞得的A5地块楼面价14059元/㎡高出约6.7%，刷新片区住宅用地起拍单价纪录。最终，该地块于3月17日由历下城发与保利置业底价摘得，成交楼面价15000元/㎡。记者留意到，保利置业在该片区所售项目为保利金茂琅誉，目前在售均价约为31000元/㎡左右。业内观点认为，A—1地块高起拍价叠加片区高密度开发，未来产品溢价空间或受制约。参考周边同类项目，预计住宅售价将锚定3万—3.5万元/㎡区间，未来A—1地块或主打140㎡以上改善型产品，而这或将进一步加剧CBD西片区高端市场竞争。
济南首宗高品质住宅用地挂牌
明湖热电厂地块启动出让
如果说CBD西区楼面价最高地块“底价”落定打响了开年济南土拍的“第一枪”，那么首宗高品质住宅用地挂牌则是未来土拍市场即将“上桌”的一道“硬菜”。为大力推进“好房子”建设，山东提出2025年新出让优质地块上全部建设高品质住宅，这一支持政策在济南就得到开年落地。2月26日，明湖热电厂地块项目资产包挂牌，挂牌文件明确，土地竞得人须按照高品质住宅开发建设指导意见标准建设高品质住宅并通过相关认定验收。该地块为今年济南首个挂牌的高品质住宅地块。
作为山东首座热电厂，明湖热电厂自1983年筹建以来承担主城区供热任务，2024年因城市更新与环保需求关停拆除，原工业用地调整为“住宅+商业”功能，旨在提升大明湖景观视廊与主城界面。根据公开资料显示，明湖热电厂地块项目组团地块位于天桥区北坦街道办事处，生产路以东、东亚家具以南、北关北路以西、生产路东街以北，该地块总用地面积约3.49万㎡，包含2.86万㎡住宅用地和6260㎡商务金融用地。其中，住宅用地容积率2.6，起拍楼面价6763元/㎡，商务金融用地容积率1.6，起拍价3001元/㎡。据挂牌信息显示，住宅地块上有安置房，须配建建筑面积不小于2000㎡的安置房，由济南能源集团资源开发有限公司回购，回购价格不高于16658元/㎡。
值得一提的是，挂牌信息首次明确加入了竞得人须按照山东省住房和城乡建设厅关于印发《山东省高品质住宅开发建设指导意见》的通知标准建设“高品质住宅”的要求。该地块开发须严格执行“高品质住宅”要求，配置层高≥3米、全屋新风系统、非接触式门禁等标准，并需通过省级认定验收。此外，竞得人须在取得土地后3个月内向天桥区教育局指定账户缴纳2087.90万元教育设施配建资金，专项用于提升天桥区教育办学条件。
业内观点认为，伴随明湖热电厂的拆除和新项目的建设，将进一步更新北湖片区和天桥区的城市面貌，改善大明湖风景区北向风景线的颜值。“从地理位置来看，明湖热电厂地块位置相对比较优越。”有业内人士分析认为，天桥区刚需盘较多，且房源均价为11000元/㎡起，倘若上述地块做改善高品质住宅项目，市场接受度仍有待考量。
开年优质地块密集挂牌
政策引导市场向“好房子”转型
事实上，开年济南土拍市场的“热闹”程度远不止于此，多个片区优质地块密集挂牌。继2月26日明湖热电厂地块挂牌后，济南历城港沟、历下盛福、高新孙村相继挂地，此次共挂牌9宗土地，其中住宅用地5宗，住宅总土地面积约180436㎡。
港沟南区2宗地块位于历城区莲花山片区港九路以东、韩仓河以西。港沟南区用地DLH13-7-3地块，土地面积12858㎡，地上最大容积率2.2，起始楼面价约4268元/㎡。该地块作为历城区政府回迁安置使用，由历城区指定的港沟街道办事处按照地上建筑面积11300元/平方米、地下建筑面积4000元/㎡的价格全部回购。港沟南区用地DLH13-3地块，土地面积45828㎡，地上最大容积率1.8，起始楼面价约5684元/㎡，挂牌条件暂未公布。
作为历下稀有的片区之一，历下盛福片区也有2宗土地挂牌，土地位于历下区花园东路以北、颖秀路以东、轻风路以南、开源路以西。其中，历下盛福片区DSF-09-04地块经历2024年两次流拍后，2025年3月重新挂牌，起始楼面价从8343元/㎡降至6470元/㎡，降幅达22%。上述地块需代建45班小学及24班高中，并配建菜市场、托儿所等设施。该片区当前在售项目中建星光城市、大华启宸等项目均价1.8万-2.2万元/㎡，降价后地块性价比提升，或成房企补仓热点。
除此之外，近郊改善型新热点孙村围子山地块也有“动作”。高新区孙村片区围子山东侧A-1地块（春博路以东）容积率仅1.2，为2025年稀缺低密宅地，规划高端改善型产品。周边保利、龙湖等项目已布局，济高控股摘地后计划打造“山景+低密”住宅，目标售价或突破20000元/㎡，填补片区高端市场空白。
2025年全国政府工作报告中，将“稳住楼市股市”列为经济工作重点，同时政府工作报告首次明确“好房子”建设标准，要求住宅层高不低于3米，推动住房向安全、舒适、绿色、智慧方向升级。根据克而瑞数据显示，2024年济南改善型住宅（总价300万元以上）成交占比升至27%，较2020年翻倍，但库存去化周期亦延长至18个月。业内观点认为，开年后多宗优质地块密集入市，既是对改善需求的主动承接，亦考验房企在“高成本、高门槛、高竞争”环境下的精细化操盘能力。“随着‘高品质住宅’政策全面铺开，济南楼市或将步入‘品质定价’新时代，产品力取代地段红利成为核心价值标尺。”有业内人士说。
