山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
近日，国家统计局发布了2025年1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，至此蛇年首月房价数据正式“出炉”。根据统计局数据显示，蛇年首月济南新房、二手房价格继续维持跌势，其中济南新房价格迎来十八连降，二手房则迎来了二十一连降。与“连连下降”的房价相匹配的是当月低迷的成交量，1月济南新建商品房成交5357套，较去年12月减少1295套，低于近12个月平均成交量。业内观点认为，受春节假期影响，济南新房和二手房的成交和供应均出现一定程度下滑，但随着近期官方置业补贴券的释放，市场正向反馈明显，当下市场上改善型项目已经成为“主力军”，“小阳春”氛围正在逐渐形成中。
济南蛇年改善型项目或将唱主角
开年首月新房价格十八连降
网签量却低于近12个月均值
随着龙年楼市热潮渐渐退去，蛇年楼市的大幕已然拉开。作为新年的“开门”月，济南楼市又有怎样的表现呢？国家统计局公布的最新数据提交了一份“参考答案”。根据最新统计数据显示，济南2025年1月份新房价格环比下降0.2%，同比下降6.3%，迎来了十八连降。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年11月济南新房价格开始下跌，截至2023年1月已经实现三连降。2023年2月济南新房价格为该年度首次止跌上涨，到了7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，到了今年1月已经实现十八连降。换而言之，济南新房价格环比下降已经长达一年之久。值得一提的是，在房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，除青岛外，其余城市开年首月房价均为环比下降。其中，青岛1月份环比上涨0.1%，同比下降5.2%；烟台环比下降0.4%，同比下降5.9%；济宁环比下降0.2%，同比下降5.3%。
在新房价格持续下降的大背景下，开年首月济南楼市网签量也不尽如人意。根据济南房产网统计整理数据显示，2025年1月，济南新建商品房成交5357套，较去年12月减少1295套，环比下降19.47%。从近12个月月均成交量来看，济南月均成交为6922套，开年首月成交量低于近12月平均值。据多位房企项目营销负责人向记者透露，开年首月恰逢春节假期前后，大部分楼盘都处于“慢动作”状态。“基本上每年的第一个月各家房企都不会有太大的动静，而这可能就是导致首月成交量下滑明显的原因之一。”有房企项目营销负责人说。
在城区关注度方面，开年首月关注度最高的城区依然是历城区。作为济南房地产市场供应和成交的主力城区，历城区项目产品丰富，可满足各类购房者需求。除此之外，1月市中区和槐荫区的关注度也相对较高，紧跟历城区之后。同时，历下区、天桥区和高新区关注度则相对一般，其最主要原因与这些片区所售项目数量较少有关。从片区来看，历城区雪山、唐冶等热门片区深受购房者青睐，此外如核心城区的科技城、会展中心、和谐片区等也深受购房者青睐。从2024年起，改善型住房消费占比逐渐增加，伴随后期热门改善型项目相继入市，或将吸引大量购房者关注，未来改善型住房需求在济南楼市所占的比重将不断提升。
二手房迎二十一连降
首月成交量较去年同期大幅下滑
同新房市场一样，开年首月二手房市场的表现也是显得过于“平淡”。在曾经历了长达十七个月的连续下跌之后，济南二手房价格于2023年2月稳住了颓势。此后市场上二手房价格虽有短暂的“回温”表现，但很快又开始了新一轮下降，并且此轮下降较之前的连续十七连降跌势更为“凶猛”。根据国家统计局最新数据显示，2025年1月济南二手房价格跌势依旧，环比下降0.1%，同比下降9.9%，已经迎来了二十一连降。
事实上，当前中国房地产行业正经历结构性转型，二手房市场已成为主导力量。2024年1至7月全国25个重点城市监测数据显示，新建商品房与二手房总成交规模同比下降约12%，但二手房交易比重逆势攀升至64.1%的历史峰值，这种市场分化凸显出购房者偏好向现房资源转移的趋势，尤其在一二线城市表现尤为显著。以省城济南二手房房价历史数据为例，自2021年起，济南二手房价格进入长达4年的温和下行周期，月度环比跌幅始终维持在1%以内，但持续时间超预期。2023年2月济南二手房房价曾出现短暂回暖，并延续至4月，形成阶段性价格修复窗口。但随后市场再度承压，截至今年1月已连续二十一个月呈现下行态势。
值得注意的是，在山东省内，国家重点监测的四个城市中，开年首月除青岛外，其余四城均出现环比下跌趋势。其中，青岛1月份环比持平，同比下降7.8%；烟台1月份环比下降0.5%，同比下降9.0%；济宁1月份环比下降0.5%，同比下降5.8%。实际上，二手房价格的持续回落并未能扭转成交低迷态势，最新数据显示开年首月济南二手房成交2839套，较去年12月4320套下降明显，考虑到去年12月为年底部分购房需求集中释放，而1月受春节假期因素影响，首月二手房成交数据尚属情理之中。虽然1月二手房成交量不高，但同期相比数据还算可观，这也表明当前二手房市场复苏仍在持续。
从二手房成交分布区域来看，历城区继续排在城区成交量第一位，紧跟其后的是市中区。除此之外，历下区、槐荫区、天桥区和高新区成交量依次排列，章丘区和长清区由于距离主城区较远，二手房成交占比一直相对较低。“虽然开年首月济南二手房价格环比继续下降，但整体下降幅度处于合理区间。”有房产中介人士称，当下二手房市场呈现降幅收窄态势，市场韧性进一步显现，未来或有更多刚需、刚改购房群体将进入二手房市场。
改善型项目或成新年“主力军”
市场慢速“回暖”正当时
虽然开年首月新房、二手房表现不如预期，但是自春节之后，济南官方释放5000万元置业优惠券，外加上各家房企“动作”不断，市场很快充满了阵阵“暖意”。有业内人士分析指出，节后售楼处的到访量明显增加，主要原因在于购房者的消费习惯。春节前，多数家庭会避免大额支出，过完年后，二、三月份便成了相对集中的购房时段，所以售楼处的到访量随之上升。
对于2025年市场的发展趋势，业内观点认为，2025年开年全国房地产市场将延续“止跌回稳”基调，其中改善型项目或成为支撑市场回暖的核心动能。记者梳理发现，当下济南东城区作为供应核心区域，改善型房源占比超50%，其中科技城、凤凰路沿线及长岭山片区成为高端项目集中地。据不完全统计，科技城片区年内预计推出超2000套改善房源，海信长岭山地块主打130平方米以上面积的高端产品，银丰玖玺城等标杆项目也将持续释放供应。
有业内观点认为，2025年济南改善型住房成交占比或将突破40%，具备教育资源优势、地铁800米辐射圈内的高品质项目有望持续领涨。随着科技城片区七里河路地块、CBD北延等优质土地逐步入市，济南楼市或将进入“以质换量”的新平衡阶段。
“2025年济南房地产市场的主基调仍然稳定。”上述业内人士认为，当前，我国房地产市场供需两端都展现出理性态势。从供给端看，开发商不再盲目扩张，而是潜心钻研，将主要精力放在产品打造上，力求通过优质产品在市场中站稳脚跟。需求端的购房者也愈发成熟，不再跟风抢购，而是从自身居住需求、经济实力、生活便利性等多方面综合考量，谨慎挑选真正契合自己的房子。供需双方对自身目标都有着清晰认知，这种理性氛围使得整个济南房地产市场缺乏大幅波动的基础，未来大概率会保持平稳发展的态势。
