山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
岁末年初之际，济南土拍市场泛起了阵阵涟漪。前有海信“鏖战”242轮竞得长岭山片区土地，后有中央商务区（CBD）西片区楼面起拍价最高地块终止交易；前有华润时隔六年再入兴隆连拿两地，后有工业北路沿线城市更新项目首宗出让地块中止出让……在供应81块城镇住宅用地，成交总建筑面积约342.9万平方米后，2024年济南土拍落下帷幕。伴随积极政策的引导和市场需求的双重推动，预计2025年济南的土地拍卖市场将为房地产市场的发展注入新的活力。
长岭山“鏖战”242轮
济南2024年溢价率最高地块成交
长岭山片区，近年来由于其地理位置原因，一直属于济南土地市场的兵家“必拍之地”，2024年岁末一场土拍罕见的激烈大战就在长岭山片区拉开了序幕。2024年12月16日，济南长岭山片区兴港路以南、凤歧路以西的一宗住宅用地和社区服务设施用地捆绑出售，经过242轮的反复“拉扯”，最终该地块以成交价15.38亿元，成交楼面价10077元/平方米被海信地产摘得。
根据公开资料显示，上述拍出的长岭山组团地块中的住宅地块总面积为63921平方米，地上容积率为2.3，规划建筑面积约为147018.3平方米。起始楼面价6919元/平方米，总起拍价为10.17亿元。土地竞得人需配建包括社区服务站、托儿所、老年日间照料中心、菜市场及社区养老机构在内的多种公共服务设施，并承担8000万元的教育配套设施费用。
该地块一出，即刻引起了不少企业开启了“群雄逐鹿”模式，以至于整个竞拍过程中出现了“分秒必争”的激烈场景。12月16日上午9:14，编号2437123的第一位竞买人开始出价，随后编号74707927竞买人、编号46337262竞买人分别在6分钟、9分钟后依次加价200万元。开拍后仅仅24分钟，竞拍正式进入“激战”状态，46337262出价107206万元；仅4秒后，74707927出价107406万元；4分多钟后，在确认出价倒计时前，32437123出价，仅仅5秒后，74707927出价；临近中午，11:15左右，两家企业的出价间隔仅有2秒。
在第147轮竞价中，46337262以134806万元的价格做出了其最后一次出价，随后便退出了这场旷日持久的竞价战。然而，竞买人32437123与74707927之间的较量却远未结束。他们持续竞价，直至下午15:21。最终，竞买人74707927以153806万元的价格成功拍下这块土地，此时距离此次土拍的首次出价已经过去了整整6个多小时。据业内人士透露，三家竞拍的企业包括海信、中海和华润，最终海信以鏖战242轮的战绩，分别“战胜”中海、华润等央企，将长岭山片区土地收入囊中。
在2024年济南土地市场多数地块基本都以底价成交的大环境下，年末长岭山的土拍“大战”引起了行业内的关注。作为一举夺魁的海信地产，实际上在近几年的市场上一直处于“韬光养晦”的状态。通过梳理发现，海信地产济南在售楼盘主要为西部王府庄海信观悦、海信时代城，小清河两岸海信观澜，而花园路海信君和为尾盘，总体来看，海信在济南土地储备量较低。“海信研究土地供应计划良久，在房地产进入深度改革期的大背景下，海信此举旨在长岭山片区打造高端住宅项目。”有业内人士说。
CBD西区楼面价最高地块终止出让
时隔六年华润再入兴隆
所谓有人欢喜有人愁，岁末年初的济南土拍市场亦是如此。正当长岭山土拍大战激战正酣之时，一份补充公告让有望被视为2024年新“地王”的地块终止出让。此前，CBD西片区A1地块楼面起拍价约1.5万元/平方米，高出2024年5月保利山东置业所拿地块成交价近1000元，曾被视为新“地王”。
作为业内关注的新“地王”，CBD西片区城市更新项目（一期）A1地块原计划于2024年12月18日上午竞拍，但随后发布补充公告称这该地块因故终止出让，与之同时终止的地块还有B3地块。公开资料显示，CBD西片区A1地块位于历下区政府东北侧，属于济南中央商务区（CBD）西片区，该地块曾推迟竞拍至2024年12月16日，后于12月18日终止出让。而B3地块则是一个大型办公楼、商业及零售项目，其建设周期较长，投资金额较大，或对开发商的资金实力和开发经验有较高要求。伴随上述A1地块终止出让，该片区楼面价也止步约1.4万元/平方米。
即便是楼面价最高地块遭遇了终止出让，但这并未影响济南土拍市场的“脚步”。2024年12月27日济南成交三宗住宅用地，其中两宗位于兴隆片区，一宗位于和谐片区，合计成交价约19.5亿元，三宗地块将为济南新增约17.3万平方米的优质居住空间。值得一提的是，时隔六年，华润再拿市中区兴隆片区F-3b、F-5b优质地块，最终实现了对兴隆片区的无死角“包场”。
公开资料显示，此次出让的兴隆片区F-3b、F-5b两宗地位于公元九里小区以南、现状山体以北，紧邻砧子山。其中柏石峪片区11街区BSY1101-1地块须配建1处不小于200平方米的托儿所、1处不小于450平方米的社区养老服务设施、1处不小于1000平方米的社区服务站。而柏石峪片区12街区BSY1201-1地块，在华润与能建竞拍8轮后，最终溢价1.8%，由华润拿下。据悉，这两宗地块配套的教育设施由市中区政府统筹解决，保证教育设施与该项目内首期住宅同步开工、同步建成交付使用。兴隆片区作为华润的大本营，该片区有华润中央公园、云栖径、仰山、紫云府、公元九里众多项目，改善需求旺盛，此次成交的两地块容积率仅为1.3，业内认为后期华润有望在该地块打造多层洋房和别墅类产品。
开年首宗出让地块遭中止
2025年济南土拍市场往哪走？
所谓一波未平，一波又起，济南土拍市场的岁末年初冷热不均。年初刚至，工业北路沿线城市更新项目首宗出让地块，就于元旦后中止出让。该宗地块名称为王舍人片区16街区小汉峪沟以东、张马屯街以南用地DWS1603，位于历城区张马屯街以南、新源路以西。
此前，除CBD西片区城市更新项目（一期）A1地块、B3地块终止出让外，推迟到2024年12月16日出让的王舍人片区01街区奥体中路以东用地DWS0101-2也已经终止，同期挂牌的科技城片区12街区、CBD西区、王舍人片区01街区4宗地，仅有1宗面积仅6923平方米的商务金融用地成功出让。纵观2024年年末至2025年年初，中止抑或是终止的背后预示着房企谨慎拿地。当然，济南土拍市场不仅有房企谨慎拿地这个关键词，2024年的济南土拍市场更明显的关键词则是“底价成交”。
根据统计数据显示，2024年全年，济南共成交76块住宅用地，总建筑面积342.9万平方米。其中平台公司底价拿地53宗，占比最高达到69.7%；其次为国央企，共拿地15宗，占比19.7%；民营房企只拿下8宗土地，占比仅10.5%。从成交价格的角度来看，全年仅有7宗地块溢价成交，仅占9%，这7宗地块分别为海信长岭山地块、张马屯的瑞马、济南建工地块、和谐片区的中海天空之镜地块、莲花山的绿城凤栖和鸣地块、CBD西区的保利金茂琅誉地块，以及兴隆山的华润地块。其中海信长岭山地块溢价超45%，为2024年土拍市场唯一高光时刻。
伴随2025年的开启，未来土地市场又将走向何方？业内观点认为，当下政策层面济南房地产市场基本完成筑底，在政策传导效应的逐步影响下，济南市场在蓄力反弹。在销售端尚未明显转暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏谨慎，未来土拍市场分化现象或将进一步加剧。从2024年土拍拿地可以推断，2025年或将有大批城市更新项目相继落地，未来土地市场或将会有新的变化。
