文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
12月16日，国家统计局发布了2024年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，楼市年关冲刺将至，倒数第二个月的数据应声“出炉”。根据统计局数据显示，11月份济南新房、二手房价格继续维持跌势，其中新房价格迎来十六连降，二手房价格则迎来十九连降。对比楼市“银十”变“金十”的超预期发挥，11月楼市成交量逐渐下滑回稳，该月济南新建商品房成交6814套，环比下降6.9%。从近12个月成交走势来看，11月成交6814套，低于近12个月平均成交量6.3%。业内观点认为，尽管当前楼市热度减缓，但济南楼市的基本面依然稳固，长期向好的趋势没有改变，预计年末将维持较为稳定的市场行情。
“冲刺月”新房价格十六连降
当月网签量低于近12个月均值
转眼间，楼市已经进入年末倒计时。对于房企而言，下半年的重点发力月份为“金九银十”，在“银十”交出了一份“金光闪闪”的成绩单之后，业内对于11月份的关注度则更高。作为年末最后时期的倒数“冲刺月”，11月份的楼市又会给出一份怎样的“答卷”？国家统计局公布的最新数据提交了一份“参考答案”。
根据国家统计局公布的最新统计数据显示，济南11月份新房价格环比下降0.2%，同比下降6.5%，迎来了十六连降。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年11月开始济南新房价格开始下跌，截至去年1月已经实现三连降。去年2月济南新房价格为该年度首次止跌上涨，到了7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，到了今年10月已经实现十五连降，换言之，济南新房价格环比已经下降了一年多。事实上不仅仅是济南，在房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城无一例外11月新房价格均出现环比下降。其中，青岛11月份环比下降0.2%，同比下降6.9%；烟台11月份环比下降0.3%，同比下降6.1%；济宁11月份环比下降0.1%，同比下降6.1%。
在新房价格连续下降的大背景下，受各项利好楼市政策影响，“银十”给出了超越市场预期的反馈。而到了11月份，市场热度虽有所下滑，但整体表现依旧还是比较稳健。根据济南房产网统计整理数据显示，2024年11月，济南新建商品房成交6814套，较10月减少505套，环比下降6.9%，同比上涨5.1%。从近12个月成交走势来看，月均成交套数为7272套，11月成交近6814套，低于近12个月平均成交量6.3%。有济南项目营销负责人向记者透露，10月市场整体活跃度比较高，到了11月份市场活跃度有所降低，“总的来看，10月工作日楼盘的到访量，基本相当于11月份的周末到访量。”
在城区关注度方面，11月份历城区、市中区依旧是济南关注度最高的城区，槐荫区、历下区关注度紧随其后，高新区和天桥区在主城区中关注度较低，章丘区和长清区距离主城区较远，所以关注度相对有限。在片区关注度方面，排在关注度前三的王舍人、雪山和唐冶均位于历城区。值得一提的是，11月份济南楼市的改善型关注度相对较高，未来改善型住房需求或将逐步成为市场的主力军。
二手房迎十九连降
市场“回暖”正步入快车道
同新房市场一样，11月二手房市场的表现也逐渐趋于平稳。在经历了长达十七个月“滑铁卢”般的下跌之后，济南二手房价格于去年2月稳住了颓势。此后市场上虽有短暂“回温”现象，但很快二手房房价又开始新一轮下降。根据国家统计局最新数据显示，11月济南二手房价格继续维持跌势，环比下降0.6%，同比下降10.1%。
随着我国房地产市场进入深度调整的新时期，二手房市场俨然成为当前楼市的“核心战场”。根据中指研究院最新发布的统计数据，2024年1月至7月期间，在中国25个具有代表性的城市中，新房与二手房的累计总成交量相较于去年同期均呈现下降趋势，然而在这一背景下，二手房的成交量占比却逆势增长，达到了64.1%的历史新高。回顾过往数据，自2021年起，济南二手房市场持续经历价格下行周期，尽管每月环比降幅保持适度，但这一趋势持续时间较长。与新房市场相辅相成，去年2月，济南二手房价格曾短暂止跌反弹，实现了连续三个月的上涨趋势，但此后价格走势再次发生逆转，转而下跌，并持续至今年11月，累计达到十九个月连续下降。
值得注意的是，在山东省内，国家重点监测的四个城市中，11月份二手房价格均呈现出下跌趋势。具体而言，青岛11月份环比下降0.4%，同比下降8.8%；烟台环比下降0.4%，同比下降9.1%；济宁环比下降0.2%，同比下降6.8%。这一系列数据表明，山东省内多个主要城市的二手房市场正面临着较大的下行压力。
“连连下降”的二手房房价，在今年很长时间并未如愿带动成交量持续提升，但随着利好政策信号持续释放，二手房市场“以价换量”效果渐显。在经历了10月份热潮之后，11月份济南主城区重点监控楼盘二手房成交量稳中有涨。从整体数据来看，进入2024年以来，济南二手房成交量在前9个月整体呈现出下滑的态势，并且在9月份下降到了最低点。不过在进入第四季度之后，济南二手房成交量明显提升，并且在11月份达到了年内峰值。
从二手房成交分布区域来看，历城区继续排在城区成交量第一位，紧跟其后的是市中区。除此之外，槐荫区、历下区、天桥区、高新区成交量依次排列，章丘区和长清区由于距离主城区较远，二手房成交占比一直相对较低。据济南房产网数据统计显示，第四季度济南新增二手房源数量呈现出下滑的态势，而新增客户量却逐步增加，这意味着当下济南二手房市场正在逐步止跌回稳，市场回暖已经步入快车道。
政策定调稳住楼市
年末楼市又有怎样新表现？
业内普遍观点认为，无论是新房还是二手房市场，11月济南楼市虽然从热度上有所放缓，但是其成交量和供应量表现尚属稳定。今年9月至11月，围绕房地产市场的一系列政策措施密集发布，这对济南楼市止跌回稳有着较为重要的影响。尤其是“降首付”“降利率”等新政策的落地，使得相当一部分市场需求被激活，11月市场成交量仍然保持了相对较高水平。
即便是到了最后一个月，12月楼市仍然有新的政策信号持续释放。12月9日召开的中共中央政治局相关会议提到做好明年经济工作时强调，“稳住楼市股市”。对于这一官方政策的最新表态，有业内人士认为，这与此前9月26日中央政治局会议的基调相呼应，当时会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，发出了明确的“稳市场”的信号。而此次中央政治局会议再次强调“稳定房地产市场”，传递出更为坚定的政策导向，2025年房地产市场的稳定将对宏观经济的稳定起到至关重要的作用。
实际上，自今年10月以来，监管部门已经落地多项支撑房地产市场的“组合拳”，在提振市场预期、改善市场活跃度方面效果明显好于以往，房地产市场出现了阶段性回稳。“此次中央政治局会议从宏观政策、楼市定调上都释放了更加积极的信号，预计接下来中央经济工作会议有望给予更多政策方向。”有业内人士认为，在一系列政策“组合拳”下，各界普遍看好济南楼市的长期走向。但是如果仅仅以未来12月份单月来看，即便是有政策信号的加持以及房企“掏箱底”促销优惠政策支持，也很难出现大范围明显的“升温”现象，“政策信号为市场带来的积极效应如细水长流，虽不会马上见效，但长期来看一定是朝着向好方向发展。”
