文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
伴随气温逐渐下降，济南住房租赁市场也悄然开启了冬日“小憩”模式，成交量呈现出季节性回落态势。山东商报·速豹新闻网记者走访发现，在济南大量二手房房源入市之后，不少房主发现手中的房源难以迅速转手，因此纷纷选择将房源从销售转为出租。与此同时，年末时节大量租赁合同到期，进一步加剧市场上房源过剩而租客稀缺的局面。为求能在年前尽快将房源出租出去，一些房主不得不采取更为灵活的租赁策略，如下调租金、调整押金支付方式等，以吸引租户的目光。业内观点认为，预计在年底前租赁市场仍将持续低迷，开春后市场或迎来明显“回暖”现象。
天气越冷租户越“淡定”
租金每月降300元才肯租
天气越是寒冷，济南租赁市场上的租户们却显得越是淡定。面对租赁合约即将到期，租户张磊（化名）显得从容不迫。他委托了专业的房产中介协助寻找新居，而这次仅隔一日，中介便为他递上了五把备选房源的钥匙，与以往旺季等待三四天却仅有一把钥匙的情况大相径庭。
经过一周时间的参观与比较，张磊最终看上了济南历下区和平路附近的一套装修雅致的两居室，该套房源不仅上班通勤距离更短，且房主的初步报价与他上一套承租房屋的租金基本持平。然而张磊仍觉价格略高，经过一番“拉扯”，房主最终同意每月降价300元，并承诺在夏季前为次卧添置空调，这才促成了签约。“与春季租房高峰期相比，现在租房真是轻松多了，房主也愿意商量。”张磊感慨称，每当春节租赁旺季时。租房议价空间非常小，“那个时候基本房主说多少钱，我们就得付多少。”
实际上，张磊的租房体验并非个例。济南历城区华山片区一房产中介机构负责人透露，当前租房市场的主力军多为上班族，他们因合同到期或工作变动而寻求换租。在开学季的租赁热潮退去之后，市场就已逐渐步入季节性淡季。“目前市场上，高租金房源的成交难度显著增大。”该负责人举例说明，华山片区附近一套精装修的三居室，原先房主报价每月2900元，虽有租客愿以2700元承租，但房主并未接受。如今，该房源已挂牌四个月有余，房主焦急之下，已将租金下调至2700元，但仍无人问津。
“最近有位租客提出2500元的月租，但房主接受不了。”上述负责人表示，至今该房源仍挂于平台之上，若年底前仍未出租，空置期的费用将是一笔不小的数目。“当下租赁市场这类现象较为普遍，市场不乏优质且价格合理的房源，但实际租房的人却是寥寥无几。”该负责人称，在其负责的区域内，部分房源的空置期甚至长达半年以上，“手上不差钱的房主就空着房子，而那些急着用钱的房主则不得不选择降价。”
房东“转售为租”求成交
临租比例有明显提升
在季节性租房淡季期间，租户迎来了“福利”期，而房主却遭遇了“困境”。对于部分房主而言，卖与租之间向来可以相互“客串”。记者了解到，自去年济南宣布“商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易”的消息后，市面上二手房房源迎来了短期的激增，截至今年11月28日，某二手房交易机构显示当下济南二手房房源已达78374套。
庞大的二手房房源存有量，导致房主们的卖房之路异常艰辛，而“转售为租”自然成为不少房主的无奈选择。济南市中区房主王晓晓（化名）表示，她原本有一套闲置房源准备出售，但连续挂牌大半年却无实质性进展。最终，房产中介建议她将房屋暂时出租。王晓晓告诉记者，由于该套房屋原本并未有出租计划，其购置的家具家电也都较一般租赁房源标准要高些，整体花费了四五万元。为求快速实现成交，她还特地下调了房源租金，使其略低于同区域水平，但即便“物美价廉”，她的房子至今仍未租出。
在采访中，不少房产中介反映，由于许多房主的房源难以出售，转而开始挂牌出租，导致近几个月租赁房源库存较高。济南高新区一房产中介机构罗姓负责人介绍，与开学季前后相比，目前租房人数减少，市场上房源供大于求，淡季现象明显。他所负责的片区，租赁旺季时不带车位的三居室报价为3400元/月，而现在由于租客减少且片区内租赁房源增多，带车位的同户型已降至2900元/月。部分急于出租的房主为考虑空置期问题，会主动提出降价。个别业主还会考虑改变押付方式，如从“押一付三”改为“押一付二”甚至“押一付一”。
该负责人表示，改变押付方式取得了一定效果，尤其吸引了短租客的注意。部分租户因工作不稳定需租赁短期房源，但大多数房东为图省事不愿短期出租。受近期市场淡季影响，房东不得不将长租改为短租以解决迫切需求。“根据公司统计的数据显示，11月临时性租房比例高达29%，而平常月份这个比例仅为18%左右。”该负责人称，短租也并不意味着按照个把月出租，房主会根据实际情况与租户商量具体租赁时长。
租赁市场迎来季节性“淡季”
未来租金预期将趋于稳定
从济南相关租赁机构统计的最新交易数据来看，近期租赁市场的成交步伐明显放缓，成交量与价格均呈现环比下降的趋势。针对当前市场状况，业内人士普遍认为，随着年底临近，承租人因工作变动、租约期满等因素集中退换房，导致市场上房源供应量显著增加。在历经春节、毕业季及开学季等租赁高峰期后，当前市场供需关系已转向供过于求，整体氛围显得较为冷清。
在此背景下，展望后期济南住房租赁市场走势，有业内人士指出，每年冬季，租赁市场都会进入一个相对沉寂的阶段，预计这一趋势将持续至年前。受整体经济环境的影响，为避免房屋空置带来的经济损失，不少房东选择在当前时段降价招租。预计直至春节后，租赁市场的活跃度都难以显著提升。有房产中介人员表示，工作调整、提前返乡等因素将进一步削弱租赁需求，导致未来成交节奏放缓，租赁价格承压下滑。基于季节性发展规律，业内人士预测，第四季度租赁市场量价将进入下行通道，但降幅有望逐渐缩小。
根据中指研究院发布的50个城市住宅租赁价格指数显示，2024年第三季度，这50个城市的住宅平均租金下降了0.56%。业界分析认为，租金普遍下跌的原因，除了“转售为租”导致个人房源激增外，人口流动的多点分布也使得各地租赁需求增长放缓。有机构预测，未来1至2年内，租金水平上涨动力将不足，租金走势将更加平稳。当前，我国住房租赁市场的供需矛盾有所缓解，在现有供需关系的基础上，租金价格已达到新的平衡点。未来，租金水平难以再现快速回升，整体将保持相对稳定。
在租金普遍下降的大背景下，对于寻求稳定工作的租户来说，目前这个时期无疑是租赁市场的良机。有业内人士认为，租金的稳定是市场长期发展的自然趋势。短期内，如果租户希望减少开支，选择在淡季租房不仅能够享受到更大的议价余地，还能更容易找到性价比高的优质房源。
