文/图 山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 实习生 徐静
济南第二座华润万象商业要来了？千佛山下要建地下商业中心？近来，TOD再次成为济南商业地产圈最热的词。山东商报·速豹新闻网记者现场探访西市场商圈当前讨论度最高的TOD项目。自2020年济南第一个轨道交通TOD项目——龙湖济南奥体天街开业，四年多来，这个风靡一线城市的TOD模式在济南正“多点开花”。
西市场商圈“喜迎”万象系
主体结构封顶
万象系商业入驻济南西市场商圈？近日，带着这个引发大众关注的话题，山东商报·速豹新闻网记者来到传说中的项目所在地——北大槐树B地块。这个位于西市场商圈北侧，经一路与纬十二路交叉角上的项目，与此前网络上流传的规划图相比较，记者注意到，目前已经实现主体结构封顶，正在进行塔楼外立面装饰和商场内部装修工作，整体造型与设计图基本一致。不过，截至目前，招商还未正式启动，项目现场也未张贴万象系商业的标志。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，作为西市场商圈首个TOD综合体，北大槐树B地块租赁住房试点项目，设置6号线最早开工建设的站点“商埠西站”，是个典型的TOD地铁上盖项目。该项目地上占地面积约3.10万平方米，地下占地面积约2.40万平方米，总建筑面积约13.53万平方米，其中地上建筑面积约8.90万平方米，地下建筑面积约4.63万平方米。项目地下3层，地上18层，其中地上1至4层为商业，5至18层为租赁住房，规划40平方米以下房源1066套；地下3层，主要包含地下停车场及6900平方米的商业面积。另外，在经一纬十二路口处，还设有7500平方米的绿地公园。项目建成后，将打造西市场商圈内首个地铁上盖商业综合体。
自项目建设开始，华润商业有望再次入驻济南的消息就屡次传出。去年7月底，济南召开城市更新产业招商大会，商埠片区万象商业项目由济南城市投资集团与华润万象生活商业华北大区现场完成签约。同年11月8日，《北大槐树B地块商业项目委托运营管理服务中标公示》发布，终于让“靴子落地”。根据《公示》，项目中标单位为润欣商业投资（深圳）有限公司北京咨询分公司，曾用名就是“华润万象商业(深圳)有限公司华北分公司”，这也就正式确定了其商业部分由华润运营。
落户济南五年认可度高
市场布局更加丰富
2019年，万象城入驻济南CBD经十路北侧，作为华润置地的商业综合体首次落户于济南，开业五年来，依旧是济南东城人气颇高的商业综合体。根据2023年华润万象生活年刊披露的数据显示，2019年9月开业以来，济南万象城逆势保持高频的换租调整状态，新开品牌近500家，约30%为城市首店。项目成绩单不断突破，在2023年零售额超过32亿元，零售额、营业额较开业首年翻一番，复合增幅近25%，呈现了良好的增长趋势。
近日，华润万象生活在2024观点商业年会“表现力指数·2024年度商业地产表现”研究成果中，蝉联商业地产企业表现榜首。颇高的市场认可度，也让济南再添万象系商业备受期待。
根据最新消息，北大槐树B地块项目未来可能引入华润商业“万象里”，预计明年开门纳客。对于华润系的商业综合体，不少人都有所耳闻，华润目前拥有万象城、万象汇、万象天地等商业系列载体，这几种商业地产项目各自有独特的市场定位和特征，以满足不同消费群体的需求。
据悉，万象城是华润商业地产的旗舰高端品牌，定位是高端商业产品线；万象汇则是社区化和亲民化，品牌选择多样，服务中产阶级及家庭消费者；万象天地是创新与文化结合，以艺术和生活方式为导向，吸引年轻和前卫的消费群体。有消息称，虽然此前传说北大槐树B地块定位为万象汇，但由于商业规模不足，目前定位为“万象里”。不过，这一说法尚未得到官方验证。
与此同时，位于和谐片区壹合广场及西侧地块，近来也有消息称将推出济南首座万象汇。虽然种种消息还需静待官宣，可以确定的是，万象系商业的入驻，以自身独特的风格和定位，势必为济南纬十二路这条历史“商业金街”注入新的活力。
TOD项目“多点开花”
产生“1+1＞2”增值效益
最近吸引眼球的济南TOD项目不止于此，济南首个轨道交通地下TOD综合体开建，将与千佛山景区实现无缝衔接让人更是充满期待。轨道交通千佛山站TOD综合开发项目旨在突出千佛山在“山、泉、湖、河、城”特色风貌格局中的核心作用，为市民打造出山城一体的共享开放空间。该项目占地面积为8.28万平方米，地上建设生态景观广场，往下分为夹层、地下一层、二层和三层，总建筑面积为9.3万平方米。其中，商业开发面积为5万余平方米，商业配套车库1.4万平方米，社会停车场2.7万余平方米。
值得一提的是，作为济南首个轨道交通地下TOD综合体，项目的实施将统筹地块与周边环境，通过向南以过街连廊的方式，与千佛山风景名胜区实现无缝衔接，达成优美景色与经十路直接对接的效果，巧妙实现“引山入城、引绿下山”，真正实现还山于民、还绿于民。将来，市民出了济南轨道交通千佛山站，可以通过专用通道直达商业中心，也可以通过地上生态景观广场直接进公园。
近年来，伴随着我国高铁、地铁、轻轨等轨道交通的快速建设，TOD模式正成为国内各大城市纷纷抢滩的“蓝海”。早在2019年，随着轨道交通1号线建成通车，济南开启了轨道交通TOD新时代。2020年12月18日，济南第一个轨道交通TOD项目——龙湖济南奥体天街开业。两年后，济南发布《济南市TOD综合开发项目推介》，唱响了“全市再建21个TOD城市综合体”的序曲。
如今，济南市民已对TOD这个概念不再陌生。前阵子，洪楼TOD项目一期2宗商务金融地块挂牌，这也是洪楼广场片区城市更新项目启动后的首次入市。根据规划，拟与洪楼教堂联动结合，规划建设商业综合体及商业步行街，并结合轨道交通洪楼广场站、洪家楼站建设，将步行街与周边商业互联互通，打造休闲娱乐、逛街购物、网红打卡等现代时尚的商业步行街区。
随着这批集吃、喝、玩、乐、购一站式全业态布局的TOD商业落地，将产生更多“1+1＞2”的增值效益，市民们生活社区将不断丰富，更添时尚潮流的休闲体验。
来源 新华社
