文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
11月15日，国家统计局发布了2024年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，至此传统楼市旺季“金九银十”所有数据全部出炉。根据统计局数据显示，10月份济南新房、二手房价格继续维持跌势，其中新房价格迎来十五连降，二手房价格则迎来十八连降。对比楼市“金九”的成色不足，“银十”表现远远超过了市场的预期。从近12个月成交走势来看，济南新房月均成交套数为7245套，10月成交近7319套，高于近12个月平均成交量1%。根据住房城乡建设部数据，今年10月商品房销售面积环比“银十”超“金九”，为2007年起首次。业内观点，随着利好楼市政策效应逐渐落地传导，第四季度市场有望迎来翘尾行情。
“银十”新房价格十五连降
网签量却高于近12个月均值
对于房地产而言，下半年房企冲刺年终业绩主要有两个月份，一个是“金九”，另一个则是“银十”。在今年“金九”折戟沉沙以后，业内对于“银十”的关注度则显得更高。那么“银十”究竟能给出怎样一份答卷呢？国家统计局公布的最新数据提交了一份“参考答案”。
根据国家统计局公布的最新统计数据显示，济南10月份新房价格下降0.7%，同比下降6.5%，迎来了十五连降。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年11月开始济南新房价格开始下跌，截至去年1月已经实现三连降。去年2月济南新房价格为该年度首次止跌上涨，到了7月则实现了六连涨，8月新房价格开始下降，到了今年10月已经实现十五连降，换而言之，济南新房价格环比已经下降了一年多。事实上不仅仅是济南，在房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城无一例外10月新房价格均出现环比下降。其中，青岛10月份环比下降0.6%，同比下降7.2%；烟台同比下降0.2%，同比下降6.5%；济宁环比下降0.4%，同比下降6.5%。。
在新房价格连续下降的大背景下，暑期济南楼市的网签量表现得不尽如人意，而“金九”表现则更是弱于暑期，直到“银十”来到，市场才出现了“升温”迹象。根据济南房产网统计整理数据显示，2024年10月，济南新建商品房成交7319套，较9月增加589套，环比上涨8.8%，同比下降12.8%。从近12个月成交走势来看，济南新房月均成交套数为7245套，而10月成交7319套，高于近12个月平均成交量1%。据多位项目营销负责人向记者透露，9月下旬直到国庆假期期间，济南新房成交量开始呈现出较为明显的上涨态势。
在城区关注度方面，10月份历城区仍然继续占据着榜首，作为济南楼市供应的主力城区，历城区项目丰富，可满足各类市民购房需求。除此之外，市中区和槐荫区的关注度也不错，紧跟历城区之后，而历下区、天桥区和高新区关注度则相对一般，其最主要原因与这些片区所售项目数量较少有关。伴随热门改善型项目入市，吸引了大量购房者关注，未来改善型住房需求在济南楼市所占的比重将不断提升。
二手房迎十八连降
“以价换量”效果渐显
同新房市场一样，“金九”月二手房市场的表现也显得“成色”不足。在经历了长达十七个月“滑铁卢”般的下跌之后，济南二手房价格于去年2月稳住了颓势。此后市场上虽有短暂“回温”现象，但很快二手房房价又开始新一轮下降。根据国家统计局最新数据显示，10月济南二手房价格继续维持跌势，环比下降0.8%，同比下降10.0%。
随着我国房地产市场步入深度调整的新阶段，二手房市场已赫然成为当前楼市的“核心阵地”。根据中指研究院的最新统计数据，2024年1月至7月期间，中国25个具有代表性的城市中，新房与二手房累计总成交量较去年同期呈现下滑态势，而在这一背景下，二手房的成交量占比却逆势上扬，达到了64.1%的新高度。回顾历史数据，自2021年以来，济南二手房市场持续经历价格下行周期，尽管每月环比降幅保持温和，但这一趋势的持续时间较长。与新房市场相呼应，去年2月，济南二手房价格曾短暂止跌回升，实现了连续三个月的上涨态势（截至4月），然而此后价格走势再次逆转，转而下跌，并延续至今年的10月，累计达到了十八个月的连续下滑。
值得注意的是，在山东省内，国家重点监测的四个城市中，10月份二手房价格均呈现出下跌趋势。具体而言，青岛10月份二手房价格环比下降0.5%，同比下降9.6%；烟台环比下降0.3%，同比下降9.9%；济宁环比下降0.1%，同比下降7.7%。这一系列数据表明，山东省内多个主要城市的二手房市场正面临着较大的下行压力。
“连连下降”的二手房房价，在今年很长时间并未如愿带动成交量持续的提升。济南房产网相关数据显示，今年1至10月份，济南二手房成交量整体呈现出下滑的态势，2月份春节假期期间，济南二手房成交量来到了一年的最低点，随后在3月份强势反弹，并且在4月份来到了一年中的最高值。从5月份开始，济南二手房成交量连续5个月下滑，在“金九”也并未迎来反弹。直到“银十”的出现，二手房成交量猛然间实现了飞速提升。数据显示，该月济南市重点二手房成交量高达3898套，较此前最高点4月3875套还高出了23套，截至目前，10月份二手房成交量已经成为了今年的最高点。
从二手房成交分布区域来看，历城区继续排在城区成交量第一位，紧跟其后的是市中区。除此之外，槐荫区、历下区、天桥区、高新区成交量依次排列，章丘区和长清区由于距离主城区较远，二手房成交占比一直相对较低。有房产中介人士告诉记者，当下二手房市场客户量较多，但是购房成本仍未达到市民预期，“但随着政策利好信号持续释放，近段时间以来市场‘以价换量’效果渐渐显现。”
“银十”销量超“金九”
为2007年以来首次
虽然新房、二手房依旧保持着连降的态势，但是从各方面的表现来看，今年全国房地产市场“银十”的表现已经超过了“金九”，成为了名副其实的“金十”。根据住房城乡建设部最新发布的数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。
山东商报·速豹新闻网记者了解到，事实上今年房地产市场九十月份的表现，已经打破了传统的销售季节性规律。以往9月份作为三季度末的冲刺月，房企通常会加大促销力度以冲业绩，而10月份则往往因前期冲刺的透支效应而表现平平。但今年，“银十”不仅顶住了压力，还实现了对“金九”的反超，这是自2007年起首次房地产市场“银十”超过“金九”。
“今年的‘金九银十’是房地产市场和周期的重要节点。”有业内观点认为，9月份已经是本轮楼市降温周期的最大底部，而10月份交易数据提振，筑底工作基本完成。有业内人士分析指出，今年“银十”的出色表现，一方面得益于国家一系列稳增长政策的出台，特别是针对房地产市场的调控措施逐渐显现成效，市场信心有所恢复；另一方面，房企也调整了销售策略，更加注重产品的品质和服务，吸引了更多购房者的关注。此外，随着消费者对居住环境要求的提高，一些高品质的楼盘在“银十”期间脱颖而出，成为销量增长的重要推手。
“当下市场回暖具有较强的持续性，近三年压抑的购房需求正积极释放。”上述业内人士表示，市场后期需积极关注“量到价”的传导效应，未来成交量的“止跌回稳”将带来成交价的“止跌回稳”。从各地实际情况看，价格以稳为主，下降空间明显减少，但短期内价格拉升的可能性不大，四季度或成为房价稳定的黄金期。
来源 新华社
