文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
10月18日，国家统计局发布了2024年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，至此传统楼市旺季金九月所有数据全部出炉。金九楼市“交卷”成色几何？根据统计局数据显示，9月份济南新房、二手房价格继续维持跌势，其中新房价格迎来十四连降，9月份环比下降1.8%，同比下降5.9%；二手房价格迎来十七连降，环比下降0.6%，同比下降9.5%。在房价迎来连续下降的大背景下，9月网签量也迎来小幅下降，从近12个月走势来看，9月当月成交量低于近12个月平均成交量8.19%。业内观点认为，虽然9月整体表现较为平淡，但随着下旬各项利好政策的持续推出，“银十”市场有望呈现更明显的“升温”行情。
金九新房十四连降后
当月网签量低于近12个月均值
经历了常规的暑期淡季之后，济南楼市终于步入传统楼市旺季金九月。作为房地产市场传统的旺季，同时也是下半年房企冲刺的重要月份之一，金九的表现历来备受业内关注。在近几年房地产市场整体平稳的大环境下，金九往往“成色”略显不足，那么今年的金九又会交出一份怎样的答卷呢？国家统计局公布的最新数据给出了一份“参考答案”。
根据10月18日国家统计局公布的最新统计数据显示，2024年济南9月份新房价格环比下降1.8%，同比下降5.9%，迎来了十四连降。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年11月开始济南新房价格开始下跌，截至去年1月已经实现三连降。去年2月济南新房价格为该年度首次止跌上涨，到了7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，到了今年9月已经实现十四连降，换而言之，济南新房价格环比已经下降了一年多。事实上不仅仅是济南，在我省房价重点监测的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城无一例外9月新房价格均出现环比下降。其中，青岛9月份环比下降0.7%，同比下降6.8%；烟台环比下降0.7%，同比下降6.6%；济宁环比下降0.4%，同比下降6.9%。
在新房价格连续下降的大背景下，暑期两个月济南楼市的网签量均不尽如人意，而9月的网签量则是低于暑期8月份。根据济南房产网统计整理数据显示，2024年9月，济南新建商品房成交6726套，较8月减少290套，环比下降4.13%。从近12个月成交走势来看，月均成交套数为7334套，9月成交量低于近12个月平均成交量8.19%。尽管9月网签量较暑期有所下降，但多位项目营销负责人向记者透露，该月度中下旬，济南新房成交量已经开始呈现出明显上涨的态势。
除网签数据外，济南房产网还发布了另一项关于城区关注度的数据。在城区关注度方面，9月份历城区继续占据着关注度的榜首，作为济南楼市供应和需求的主力城区，历城区雪山片区、张马片区和唐冶片区关注较高。除此之外，济南科技城片区、盛福片区也都有着较高的关注度，这几个片区多为改善型项目为主。
二手房迎十七连降
市场陷入“拉锯战”模式
同新房市场一样，金九月二手房市场的表现也显得“成色”不足。在曾经历了长达十七个月“滑铁卢”般的下跌之后，济南二手房价格于去年2月稳住了颓势。此后市场上虽有短暂“回温”现象，但很快二手房房价又开始新一轮下降。根据国家统计局最新数据显示，9月济南二手房价格继续维持跌势，迎来了十七连降，环比下降0.6%，同比下降9.5%
随着当前我国房地产进入深度调整期，二手房市场已然成为当下楼市的“主战场”。据中指研究院统计，2024年1至7月份，中国25个代表城市新房和二手房累计总成交套数同比有所下降，其中二手房成交量占比进一步提升至64.1%。梳理历史数据发现，自2021年以来，济南二手房价格一直维持下降趋势，每月环比降幅不大，但维持下降趋势较久。与新房市场保持一致，去年2月二手房价格也是首次止跌上涨，截至4月则迎来了三连涨，随后二手房价格转增为降，截至今年9月济南已经达到十七连降。值得留意的是，在国家重点监测的山东四个城市中，金九月的二手房价格均处于下跌趋势，其中青岛9月份环比下降1.1%，同比下降9.7%；烟台环比下降0.6%，同比下降10.6%；济宁环比下降0.3%，同比下降8.4%
“降降降”，伴随二手房房价的持续下滑，却并未带来成交量的明显上扬。根据数据统计显示，在9月份济南市重点监控的1110个楼盘中，济南二手房成交环比下降10.76%。从整体数据来看，9月济南二手房成交量继续下滑，自今年5月份开始，已经出现连续5个月下滑的现象。从二手房成交分布区域来看，历城区继续排在城区成交量第一位，但是9月整体成交量出现了下滑。市中区该月成交量有所提升，也是9月成交量唯一呈现增长的城区。除此之外，槐荫区、历下区、天桥区、高新区成交量依次排列，章丘区和长清区由于距离主城区较远，二手房成交占比一直相对较低。
受整体市场大环境情绪的影响，济南二手房之间的交易陷入“拉锯战”模式。一方面，二手房房主“割肉”售卖被迫“降价”已经达到心理底线，他们宁愿僵着不卖也不愿再次“割肉”；另一方面，买家则显得更加谨慎，面对二手房房价的连续下降，他们更倾向于“精挑细选”，等待最佳入市时机，力求以最合理的价格购入心仪的房源。“现在属于卖家不愿意再降了，而买家认为当下这个价格还没触底，还能降。”有房产中介表示，正是由于这种市场情绪的双面影响，导致二手房市场交易陷入了一种微妙的“僵持”状态。
“王炸”利好政策信号频发
“银十”有望变“金十”？
在暑期的常规楼市“淡季”之后，济南金九楼市的表现依旧“成色”不足。事实上不仅是济南，全国不少城市金九月均未出现预期中的“盛况”。根据克而瑞统计数据显示，9月新房供应小幅放量而成交延续降势，重点30城9月供应环比上升12%，与上半年月均值持平；成交三连降，环比下降6%，同比下降34%，与上半年月均值相比仍降17%。
值得一提的是，尽管金九的成色不足，但是在该月度下旬市场却出现了明显的翘尾现象。9月中下旬开始，全国楼市利好政策集中释放，不仅有降准、降息、降房贷利率政策“大礼包”，还有中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”的积极信号，更有各地官方组织房企集中促销活动……一系列政策的释放，也为市场带来了久违的“活力”。克而瑞数据显示，2024年第39周（9月23日—9月29日），各能级成交指数显著回升。具体来看，一线城市指数环比增长42.36点至90.36，二线城市成交指数环比增长28.20点至62.33，三四线城市成交指数环比增长54.74点至117.31。同时，重点监测城市开盘去化率为29%，环比增长8个百分点。
自9月底中央定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，楼市利好政策频出，各项配套措施不断完善。到了10月初，又一批利好政策信号集中释放，10月17日国新办举行的新闻发布会上，楼市又打出了一套“4取消、4降低、2增加”的政策综合拳。此轮新政组合拳不仅充分赋予城市政府调控自主权，包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准等，还降低了存量贷款利率以及降低“卖旧买新”换购住房税费负担。
业内观点认为，随着系列政策组合拳的持续性释放，对于提振市场信心、稳定预期有重要意义。随着利好政策传导效应逐渐落地，10月市场销售数据大概率会出现明显增长，而这也将进一步带动全国房地产市场活跃度修复。“往年的传统楼市10月多称为‘银十’，但今年政策层面支持力度够大，‘银十’有望成为‘金十’。”有业内人士认为，基于政策利好预期，10月楼市整体成交止跌企稳基本已成定局，后期若政策拉动效应明显，四季度市场有望出现翘尾行情。
