山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁 实习生 杨宜娟
国庆假期前夕，全国楼市政策“大礼包”集中释放，为沉寂几个月的楼市注入了强劲的活力。这股政策的“暖风”迅速弥漫于济南楼市，除带动新房市场迅速“升温”外，也在一定程度上刺激了二手房市场。随着中央政治局会议首次释放“促进房地产市场止跌回稳”积极信号后，济南部分二手房房主蠢蠢欲动，小幅度回调预备待价而沽，而这使得部分热门区域议价率变低。与此同时，济南二手房市场分化现象进一步加剧，非热点区域房主降价盼成交，有二手房房主因觉得当前市场价格低于心理预期，决定转售为租。业内观点，新政集中释放影响买卖双方博弈心理，尽管部分房主有回调价格行为，但最终成交价还是要依附于市场存在。
“待价而沽”vs“降价盼售”
二手房房主心理分化
每一次新政利好政策的释放，除了搅动新房市场“一池春水”外，也在不同程度地搅乱着二手房市场交易的情绪。尤其是对于那些身处“一线”的二手房房主而言，他们总是容易被利好信号而左右情绪，一丝丝“暖风”希望就能影响到他们的卖房策略，而这一次节前政策“大礼包”的集中推出，使得部分二手房房主选择了小幅度回调，预备待价而沽。
“国庆假期前谈得差不多的总价150万元带装修，国庆假期后卖家不愿意谈了，说是涨到了160万元。”买家朱月告诉记者，就因为节前新政的推出使得全国楼市持续“升温”，所以一些二手房房主觉得“自己又行了”，不仅不愿意降价卖，还想着涨一点钱。而作为二手房房主的张涛却持有完全不同的观点，他表示之前降价到150万元售卖已经是低于市场价的价格，这次的小幅度回调完全是为了适应当前市场。“我觉得现在上调价格不是涨价，而是回归原本属于市场的价格。”张涛称，目前他的卖房策略就是先回调，然后看看市场的反应，最终再决定以什么样的价格卖出房子，“毕竟谁也不愿意做亏本买卖，市场毕竟是一杆最公平的秤。”
据济南市历下区一中介机构相关负责人介绍，只要逢新政推出或市场有利好信息释放，那必定会有一小部分卖家回调价格，在这类卖家中，有一些纯属凑热闹，回调一个星期就又再次降价，而有些卖家是真的决定“待价而沽”，通过观察市场反应再决定以何种价位出售。“‘待价而沽’的这部分房主大多手持房源质量较高，他们多有其他住房或投资渠道，不着急变现。”该负责人表示，持有这种心态的房主通常认为当前市场价格并未完全反映房屋的真实价值，或者预期未来市场会有所回升，因此选择暂时不出售，等待更好的价格时机。
“但我认为当前市场上‘降价盼售’的房主还是占比居多，他们多希望以降价吸引购房者，以此来缩短成交周期。”上述负责人表示，这部分房主手持房源存在房龄较长、装修较旧、位置不佳等劣势，而他们或因换房、周转等资金压力而急需出售房屋，由此只能选择降价出售。尤其是在国庆节前各类利好政策集中释放后，二手房房主心理分化更为明显。
市场现小范围“升温”现象
“以价换量”仍是主流
在整个交易情绪有变化的大背景下，二手房市场究竟有没有出现如新房一般的快速“升温”现象呢？山东商报·速豹新闻网记者实地探访了解到，自国庆节前大批利好政策发布以后，整个国庆假期二手房市场迎来了小范围“升温”。“假期看二手房的人本来就少，不少卖家都有出游需求，买卖双方交易的意愿均不强烈。”济南市高新区一中介机构工作人员表示，即便如此，国庆假期那段时间门店到访量相较节前还是有一定的提升，根据某中介机构统计数据显示，10月7日当天济南新增挂牌320套，看房人数达到了1362人。
国庆假期之后，二手房市场依然维系着小范围“升温”的状态。上述中介工作人员介绍，节后差不多三四天的时间内，他所负责的片区带看量较过去差不多提升了3成左右，一些之前的意向买家也愿意沉下心，与卖家实打实地谈一谈成交价。“虽然成交量没有新房那么夸张，但是总体来看二手房已经开始有逐渐‘回暖’的迹象了。”上述工作人员称，整个二手房市场刚需、改善型需求客户均有，但主要以刚需型客户居多，而当下济南新房市场改善型客户相对较多，新房改善型客户加速入场，就会加速出售手中既有的刚需房产，而这在一定程度也会带动二手房买家加速入场。
“西客站片区属于当前济南二手房市场成交的主力区域，市场整体呈现二手房房价‘东高西低’的态势，东部二手房成交主要以改善为主，西部则以刚需为主。”济南市槐荫区一中介机构工作人员告诉记者，尽管国庆节前的利好政策带动了市场部分片区的“升温”，但一些相对地理位置差一点的房源还是需要通过“以价换量”来售卖，整体市场分化明显。尤其是在利好政策的刺激下，优质房源的房主“待价而沽”，而相对差一些房源的房主选择“降价盼售”，这就导致二手房市场分化进一步加剧。
“占有好学区的房源价格相对比较稳定，若没有学区优势的老旧小区则降价比例更大一些。”该工作人员称，部分老旧小区降价幅度能达到30%，一套房子降价20万元属于正常现象，即便是那些质量较高的房源也有降价行为，只是降价的幅度没有那么大。根据国家统计局发布最新统计数据显示，济南二手房价格跌势依旧，8月已经迎来了十六连降，环比下降1.9%，同比下降10.0%。
观望的买家、下调的中介费
让“子弹”再飞一会
实地探访中，记者也咨询了一些意向买家，从反馈结果看，多数买家对于当前二手房市场仍持观望态度。“最近一段时间房贷利率不断下降，我们再沉一沉，说不定又能省下一部分费用。”29岁的二手房意向买家罗坤与女友一同筹备首付近两年时间，计划今明年购房，他们乐观地认为，随着当前二手房房价的不断下降，最佳的购房时机仍在后面。众多与罗坤一样的二手房意向买家们形成了“观望者”联盟，任凭市场百般变化他们依然保持着稳如泰山。
在二手房意向买家保持着“沉稳”的态度之后，一些房产中介机构终于“顶不住”压力了。据悉，在房地产市场飞速发展时期，房产中介费普遍由买家承担，此后随着市场的不断发展，中介费开始由买卖双方平摊。直到今年，济南部分房产中介机构纷纷选择下调中介费，多由此前的2个点、1.5个点，下调至0.7个点。除了佣金比例下调，不少中介费还调整了买卖双方的比例。有中介机构人员透露，下调的主要原因是跟随市场的脚步，“中介买卖二手房的核心就是促成交，如果成交量一直上不去，那么佣金点数收得再高也无济于事。”
分化的卖家、观望的买家、下调的中介费……业内普遍观点认为，国庆节前各项利好政策释放后，对于济南二手房市场影响属于预期之中。去年9月11日，济南将自2016年10月起执行近7年的住宅商品房限购限售政策全面取消。“不像北上广深那些热点一线城市，济南在此之前就已经对限购、限售进行了全面解除。”有业内人士认为，不同于“沪七条”之类的明显宽松政策，此番新政利好释放对于济南而言更多是偏向于提振市场信心，而这种效应的传导需要一定的时间。
10月10日上午，山东省住房和城乡建设厅召开新闻通气会，介绍新出台的《关于落实金融支持政策促进全省房地产市场止跌回稳的通知》。《通知》共19条，涉及统一个人住房贷款最低首付比例、降低存量个人住房贷款利率、优化新发放个人住房贷款服务等。“政策的‘暖风’还在吹，把市场还给市场，让‘子弹’再飞一会。”上述业内人士说。（应受访者要求，上述稿件姓名均为化名）
