文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
2023年9月11日，一则“限购、限售全面取消”的官方消息打破了济南楼市的平静，也为济南7年楼市调控画上了一个“句号”。如今时隔一年的时间，受“全面解限”的影响，济南楼市又有怎样的变化呢？有业内人士透露，综合新房、二手房市场来看，“全面解限”一年的时间对于二手房市场影响更为明显，市场挂牌量激增，次新房销量带动整体成交量，买卖双方博弈进一步扩大。至于新房市场，最大变化就是外地来济置业人员明显增多，但受整体市场环境影响，当下济南新房去库存压力仍然存在，市场分化进一步明显。
外地来济置业者增多
新房市场冷热分化明显
全面解除限购、限售一年后，新房市场的成交量并未出现业内预期中的持续“升温”。在位于济南市历下区解放路附近一售楼处内，正值工作日，记者现场看到售楼处现场仅有几名购房者在看房。据了解，该项目位于二环以内的历下区，在全面解限之前，为济南划定的限购区。
现场除置业顾问带看的购房者外，沙盘休闲区也有两名购房者正与置业顾问交流。在服务台的记录本上，记者留意到项目前一天全天到访量为十组。据该项目张姓置业顾问介绍，随着济南全面解限以后，在短短一周时间内他们曾经历了咨询电话量和到访量大涨，但是在“亢奋期”过后，市场很快陷入了平稳阶段。“数据方面，未全面解限之前，项目平均每天到访量为八组左右，后来高热时期大约能达到每天十几组。”张姓置业顾问表示，直到现在每天到访量基本稳定在十组上下，周末节假日会相对高一些。
事实上，在全面解限之前，济南曾划定了限购区以及非限购区，据不完全统计，此前济南划定的限购区内在售、待售项目共9个，大部分为改善产品且房源量较少。通过电话咨询以及实地走访，大部分楼盘称自全面解限后项目上曾出现过一段时间的快速“升温”，但伴随时间推移，目前到访量基本趋于稳定。
“这一年时间里，市场上最大的变化就是外地购房者明显增多。”有项目负责人告诉记者，对于在济南本地购房者而言，全面解限实际上对他们影响并不大，整个市场上改善项目不少，他们的目标项目并非此前限购区的楼盘。“但外地购房者不一样，他们对济南房地产的理解还是老城区等核心区域为高品质区域，于是更倾向于在此前这些限购区内选择房源。”该项目负责人表示，从他负责的项目上来看，外地购房者至少比解限前要提升了3成。
“全面解限这一年时间里，给我最大的感受就是目前房地产已经实现真正的市场化，而这也就导致市场冷热分化进一步明显。”济南历城区刘智远片区一楼盘营销负责人认为，在全面解除限购限售后，市场上出现的高品质房源能吸引更多的购房者，而相对板块或者片区热度低一点的房源则愈发不被市场“宠幸”，“把房地产交还给市场，未来新房市场的成交量高低，还是得依靠房企自身实力的‘硬朗’。”
二手房挂牌量激增
次新房备受“宠幸”
相对于新房市场，全面解除限购之后对于二手房的影响则更为大一些。尤其是针对那些二手房房主，在“商品住房取得不动产权证后即可上市交易”的这项政策落地后，业主卖房不再要求一定年限，于是这就导致不少房主就开启了挂牌“试水”模式，而这使得整个二手房市场挂牌量激增。
据记者不完全统计，在全面解限之前，某二手房交易平台上济南的挂牌量基本稳定在54000套左右，而在全面解限之后，济南二手房待售数量已经猛增至78000多套。根据该二手房交易平台9月27日更新的最新数据显示，当前济南二手房房源数量共计78151套。“激增的房源当中，多数都为刚交付或者是交付没几年的次新房，部分房源甚至还未装修。”济南高新区一房产中介机构相关负责人称，过去济南尚未全面解限之前，市场上挂牌的次新房数量较低，尤其是刚交付的房源由于交易受限，大部分需要“沉淀”一段时间才能挂牌上市。随着全面解限的实行，只要房主拿到不动产权证后就能挂牌上市交易，而这就导致当前市面上二手房房源的房龄成色较新。
“房源都是交付几年甚至是刚交付的次新房，对于购房者而言极具有吸引力，同时对于新房市场也是不小的冲击。”上述负责人解释称，这部分次新房房龄新，又是现房，对比那些“摸不着看不见”只存在于图纸上的期房，次新房无论是房屋内部结构还是小区周边配套设施都是肉眼可见。倘若售卖的是那些已经装修好的次新房，购房者甚至可以选择拎包入住，尤其是对于那些具有刚性结婚、学区等需求的购房者而言，二手房赛道更是极具性价比。
“当前二手房次新房交易仍有高税，但是有些购房者却愿意为此埋单。”该负责人表示，在当前二手房房价连续下降的大背景下，卖家与买家的博弈程度进一步加剧，二手房交易的高税即便是折算到总房价中，在某些情况下还是比一些新房总价要低，“又便宜又能直观感受到，次新房在一定程度上带动了当下二手房交易量的上涨。”根据今年上半年济南市房地产业协会发布的房地产市场运行情况数据显示，一季度新建商品住宅销售1.23万套，二手住宅交易1.26万套，二手房成交量超越新房。
全面解限一年后
“内卷”或成未来常态
在全面解除限购、限售一年后，业内普遍观点认为，解除限售的影响相比较解除限购，对于当下房地产市场影响更为深远一点。“解除限购最大的影响是进一步吸引外地购房者买房，以济南为例，此轮放开限售区域的楼盘由于其地理位置、学区优势，在这一年时间里成交量都有所好转。”有业内人士表示，以济南为例，此前即便划分限购区与非限购区，但大部分楼盘实际上已经陆续解除了“束缚”，全面解限于购房者而言只是选择面更广一些。
“解除限售对于市场的影响意义更为深远一点，次新房的大量上市，极大提升二手房市场活跃度。”上述业内人士称，新房与二手房相互挂靠，积攒的大量次新房上市，将会极大地冲击部分片区的新房，与此同时次新房的挂牌价也将对周边二手房的房价产生影响。同时由于市场上二手房房源量的激增，这也在一定程度上加大二手房买卖之间的博弈，尤其是那些非热点片区的老旧房源，则必须回归市场化定价才能售出，过去的挂牌“试水”模式终究会成为“泡影”，只有符合市场定价的房源才能在当下楼市中“脱颖而出”。
业内更多的观点认为，全面解限的意义并非抬高房价，而是希望让楼市回归原本的市场化。过去楼市处于高热时期，各项限制性政策应声而出，而随着当下我国房地产市场进入深度调整期，“把房地产市场交给市场”已然成为了当下我国“房住不炒”主基调的真实画像。“房地产回归真正的市场化，未来更多的常态就是‘内卷’。”上述业内人士表示，“内卷”不一定是坏事，通过“卷”会倒逼房企加强建设高品质好房子，房企再也没办法依靠时代的“红利”躺平建房，想要吸引购房者的目光，则必须在建设好房子上下足“苦功夫”。
近段时间以来，全国楼市新政频出，9月24日，央行宣布降低存量房贷利率，房贷最低首付比例统一下调至15%。“无论是全面解限，还是最近下调存量房房贷利率，其最终目的都是为了维持房地产市场的健康发展。”该业内人士表示，政策效应的落地永远都是“细水长流”。
