山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
济南物业哪家强？最新排名来了。日前，济南市第二季度物业服务企业信用评价结果出炉，山东润华物业等61家物业服务企业评为AAA级。近日，国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，物业服务相比之前版本，从“鼓励类-其他服务业”，调整至“鼓励类-商务服务业”，这也意味着物业服务业的定位正从地产行业走向消费服务行业，迈入了一个崭新的纪元。
物业企业哪家强？
为规范全市物业服务市场秩序，提高物业服务企业服务水平，建立诚实守信的市场环境，日前，济南市住房和城乡建设局通报2024年第二季度全市物业服务企业信用评价结果，看看你家小区物业什么等级？
截至7月19日，山东润华物业管理有限公司、济南万盛物业管理有限公司、山东济发物业管理有限公司等61家物业服务企业为AAA级，山东敦和物业服务有限公司、山东华特商隆物业有限公司、上海绿地物业服务有限公司济南分公司等7家物业服务企业为AA级，山东建大物业管理有限公司、济南鑫盛物业管理有限公司、成都德昌行物业服务有限公司济南分公司等37家物业服务企业为A级，山东中建物业管理有限公司、山东天城物业服务集团有限公司、济南戴维斯物业管理有限公司等898家物业服务企业为B级，济南汇统物业管理有限公司、山东安和物业有限公司、章丘市增福物业管理有限公司等25家物业服务企业为C级。
同时，经与济南市智慧物业管理平台比对核实，另有65家物业服务企业在济南市实际从事物业服务活动，但未按要求参加信用信息管理，信用等级为C级（缺失），包含济南中苑物业管理有限公司、济南历下城发绿城物业服务有限公司、山东绿领建筑工程有限公司等。
根据《山东省物业服务企业信用信息管理办法》，市住房和城乡建设局对各物业服务企业在山东省物业服务企业信用信息管理系统上生成的信用等级进行公布。其中，对信用等级为C级的物业服务企业，可以依法采取下列措施：在日常检查、专项检查、“双随机、一公开”监管中，提高抽查比例和频次；作为开发建设单位、业主大会开展招标活动的参考；作为审核财政资金补助、税收优惠等政策扶持的参考；作为政府采购等公共资源交易活动的参考；作为政府部门、行业协会表彰、奖励活动的参考；国家和本省规定的其他措施。而对信用等级为C级（严重失信）的物业服务企业，除可采取上述措施外，物业主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）还可以依法采取以下措施：撤销企业及其法定代表人、负责人和对失信行为负有直接责任的相关人员的荣誉称号，取消参加评先评优资格；约谈企业负责人，责令限期整改；视情节向业主大会提出解除物业服务合同或者不再续约的建议。
中期业绩披露“增收不增利”
近来，物业企业集中披露中期业绩，乐居财经研究院数据显示，2024上半年，64家上市物企（不含披露年份不全的两家新上市物企）营业收入总额达1452.17亿元，同比增长6.25%，增速进一步放缓。从排序看，上半年营收排名前五名的物企分别为碧桂园服务、万物云、绿城服务、华润万象生活和保利物业，对应营收分别为210.46亿元、175.6亿元、90.68亿元、79.57亿元和78.71亿元。
值得一提的是，从营收增速来看，2024年上半年，仍有7成上市物企实现了收入同比正增长。其中滨江服务、德商产投服务分别以38.7%、36.5%的同比增幅，位列第一和第二。越秀服务、彩生活、苏新服务、华发物业服务，以及鑫苑服务，5家物企的营收同比涨幅超过20%。17家物企收入呈现同比负增长，世茂服务同比降幅1.63%，远洋服务同比降幅7.7%，力高健康生活9.02%，弘阳服务同比降幅14.42%。
从净利润方面来看，上半年62家上市物企净利润总额90.06亿元，同比下降30.93%，且降幅明显。同时这也是2021年以来物企半年净利润总额首次跌破100亿元，行业“增收不增利”困境显著。上半年共有6家物企亏损，36家物业净利润负增长。其中，雅生活服务、融创服务和金科服务净亏损金额分别为15.32亿元、4.6亿元和1.9亿元。雅生活服务迎来上市6年以来的首次亏损。
持续的成交下降令物业行业整体增速放缓，行业头部企业也没有“幸免”。8月27日，中海物业召开2024年中期业绩投资者会，中海物业管理层表示，目前市场充满挑战，行业竞争加剧，物业有降费倾向，应收账款坏账风险有上升的可能性；消费降级趋势未见好转，增值业务的增长速度和毛利率水平均有下行压力。中海物业虽保持住了整体增长态势，但增速同比趋缓，与上年同期的增速相比，2024上半年中海物业收入增速同比下滑了14.2个百分点。有数据显示，今年上半年中海物业在管面积增加2120万平方米，不到去年同期4300万平方米的一半。
万物云发布的2024年上半年业绩报告显示，期内，万物云实现收入175.6亿元，同比增长9.6%。需要注意的是，万物云与万科的关联交易收入占比进一步下降至10.1%，较2023年底下降3.4个百分点。而在2021年，这一比例是19.2%。万物云表示，下半年公司会进一步主动降低与万科间的关联交易，并与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款。
地产属性“退去”进入转型期
如今，物业企业的定位从地产行业走向消费服务行业已是大势所趋，今年这半年，整个物业服务行业处于从增量向存量转变、回归服务本源、提升服务价值的新周期之中，以服务为核心，积极拥抱新变化。
今年，国家发改委新近发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，物业服务纳入了“鼓励类-商务服务业”，相比2019年版本，“物业服务”从“鼓励类-其他服务业”，调整至“鼓励类-商务服务业”。不仅如此，“物业服务”内容表述更为细化，具体为：住宅物业管理：普通住宅、公寓、别墅等物业管理；保障性住房（含保障性租赁住房）物业管理；老旧小区物业管理等。非住宅物业管理：办公楼、写字楼、学校、医院、场馆、酒店、产业园区、商业综合体等物业管理。这也意味着物业服务在现代服务业中的重要地位将进一步提升。
随着物业企业现金流的紧缩，截至2024上半年，62家上市物企现金及现金等价物总额1050.20亿元，较去年同期的1095.67亿元下降4.15%，较2023年底的1226.04亿元下降14.34%。其中，万物云以121.97亿元的现金及现金等价物居首位，碧桂园服务和保利物业也均超百亿元。
“收缴难”之下，个别物业企业近来也爆发出“催收”争议，从而引发了一场信任危机。前不久，有多地业主投诉称，收到物业线上系统的物业费违约金账单，显示下半年的7—12月份出现了违约金。对于“不预缴物业费需要支付违约金”的争议，随后该物业紧急发布《情况说明》称：“系统自动触发了违约金催收信息”，“因不同城市物业费缴费习惯不同，公司在不同地区与业主签署的合同中，有按月、按季也有按年缴纳物业费的合同约定方式。在合同中，也均有不按时缴纳需支付违约金的约定。”
业内人士表示，物业行业正步入转型升级关键时期，在此背景下，物业企业需要稳固基础服务基本盘，提升服务品质，在满足业主需求与赢得业主信任的基础上开拓多元服务，同时，这也是推动行业向高质量发展转型的契机。
