山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
“熬”过了暑期楼市淡季，传统楼市旺季“金九”正式拉开序幕。根据中指研究院数据显示，8月受楼市支持政策效应减弱叠加高温天气影响，重点城市新房销售面积延续回落态势，同比降幅约20%，降幅有所扩大，市场仍面临较大调整压力。随着秋高气爽的“金九”到来，济南房企们“摩拳擦掌”，纷纷开启促销“抢跑”模式。山东商报·速豹新闻网记者实地探访发现，此次促销“抢跑”以特价房为主导，另外搭配花式赠送装修、家电、家具等服务。下半年楼市“冲刺”的篇章已经翻开，“以价换量”氛围下市场又会有怎样的新变化？楼市“金九”未来可期吗？
“抢跑”拉开“金九”序幕
花式促销除了降就是送
“一口价房源”“工抵房”“买房低价购车库”“买房送物业费”……9月楼市的序幕，没有售楼处锣鼓喧天的“恭喜xx喜提新房”，而是漫天飘舞的一张又一张宣传促销单页。受暑期市场整体成交量下降影响，各大房企8月末就纷纷开启了鸣枪“抢跑”模式，而到了9月初，一场楼市“价格战”已经悄悄拉开了序幕。
近日，记者走访市场调查发现，步入9月以来，济南各大房企促销的手段“花样”百出，其中特价房一度成为各家房企的促销“标配”。华山片区一楼盘目前处于现房清盘阶段，该楼盘直接打出“精装、现房、顶层送露台”的宣传语，并且推出多套特价房，以一套233平方米的房源为例，该套房源直降近50万元。王舍人片区一楼盘此前均价为14000元至15000元/平方米，现今推出的特价房源均价仅为12000元至13000元/平方米。除了直接宣布降价的特价房，市场上部分房源更是玩起了“隐性”降价，不少楼盘的房源披着“工抵房”“团购房”外衣进行特价售卖，这类房源购买时需满足一定条件。据知情人士透露，该类房源在购买过程中需综合比较历史价位和产品质量，切勿掉入低价“陷阱”。
此外，记者梳理促销政策发现，此前市场星星点点的“老带新折扣”“指定房源成交送物业费”“成交送家电、送装修”之类的促销活动，随着“金九”到来，目前已经大范围活跃起来。尤其是随着中秋佳节的即将临近，市场上不少楼盘更是打着“中秋节”的噱头玩起了促销优惠，济南唐冶片区有楼盘推出成交即赠送中秋礼品券的活动，据该楼盘项目负责人介绍，此类活动短期内确实吸引了一定购房者到访，但是到访能不能转化成交，目前仍有待商榷。
“暑期我们项目的促销就没停过，到了9月份项目上又加大了促销力度。”上述项目负责人表示，除了上半年开春后那段时间项目成交尚可外，后续基本上项目都是在促销，只是每个节点的促销手段不一样，比如端午节有“端午优惠”，五一假期有“五一优惠”等。“相对而言，假期的促销会比往常周末力度更大一点。”该负责人称，尤其是下半年9月开始，各家房企急着“抢跑”收割，所以基本上项目能给的价格都已经给到了，“蓄客成交压力太大，像我们这种刚需盘不弄促销很难成交。”
改善盘入市动作频出？
购房者信心仍有不足
在9月市场上大部分主流刚需盘大打促销“价格战”的背景下，济南一些片区的改善楼盘则动作频频，准备在下半年打一场“翻身仗”。记者梳理发现，自7月以来，市场上改善楼盘加推售卖的步伐越来越快。7月底，银丰玖玺城7期迎来首开；9月初，科技城片区金地悦澜山营销中心开放……
据了解，目前济南市场上改善盘热度较高的片区为科技城片区，该片区去年两大项目保利珑誉、中信泰富玖著一直唱“主角”，而今年随着金地悦澜山营销中心开放以及尊御府的即将入市，该片区下半年的“厮杀”或将更白热化。实地探访了解到，当下科技城片区楼盘户型面积段相对比较重叠，据该片区项目工作人员透露，未定价楼盘其最终均价大概率会与周边竞品相差无几，倘若想在获客上赢得优势，那么下半年的促销手段以及产品品质保证，将成为该片区楼盘抢占先机的“筹码”。除了科技城片区外，记者梳理发现，与银丰玖玺城相隔不远的凤凰路壹号院也即将迎来首开，而高新区核心区的济高保利云上璟誉项目也在不断提速入市，同时其他片区的一些改善项目也在近期“蠢蠢欲动”，在“金九”到来之际，改善型楼盘或在下半年给予购房者一大“惊喜”。
尽管“金九”伊始，刚需盘玩起了花式促销，改善盘也加快了入市的脚步，但是对于现阶段的购房者而言，置业的信心却并没有那么强烈。根据中指研究院最新发布的《2024年7月居民置业意愿调研报告》显示，当前购房阻力仍较明显，居民购房持续观望，置业意愿再次下滑，购房入市节奏仍较缓慢。未来半年计划购房占比约为16%，仍处于近年来相对低位水平。
“买不起，不想承受太大压力”“收入不稳定，暂时不考虑”“再等等，可能还会降价”……探访中大部分购房者仍持有对未来市场发展的保留态度，有房企营销负责人坦言，近期市场疲软，即便是最热的楼盘也不得不面对客户稀缺的问题，降价促销只能满足少部分客户需求，客户信心不足的问题仍需要市场氛围带动逐步改变。
暑期新房供需降至年内次低
“金九”成色仍需政策呵护
在购房者信心不足的大背景下，实际上带来的是暑期市场的持续“低迷”。根据克而瑞研究中心数据显示，8月新房延续7月供需两端都平淡，绝对量均为年内次低，仅略高于年初2月。与此同时，8月重点30城供应、成交环比分别下降4%和12%，同比分别下降38%和22%，显著不及二季度月均水平。今年前8月，成交累计同比下降34%，降幅较7月收窄1.24个百分点。
具体来看，克而瑞研究中心指出，前期热点城市西安、成都、杭州等市场热度稳中有降，增长动力略显不足。济南、青岛、郑州、长春、宁波等少数城市成交迎阶段性复苏，环比持增，同比回落，延续低位震荡走势。多数城市因供应缩量、折扣力度下降、高温天气叠加市场低迷情绪，成交同环比延续降势，苏州、长沙、常州、嘉兴等同环比降幅均在30%以上。值得一提的是，根据数据统计显示，前8个月累计来看，百强房企销售总额累计同比降幅已经实现了连续6个月收窄。单月来看，百强房企中的典型企业如电建地产、远洋集团、中国金茂等8月当月销售增长强劲。
对于刚刚过去的暑期楼市表现，业内观点认为，8月受楼市支持政策效应减弱叠加高温天气影响，重点城市新房销售面积延续回落态势，同比降幅约20%，降幅有所扩大，市场仍面临较大调整压力。展望即将到来的“金九”月，有业内人士分析认为，随着传统楼市营销旺季来临，房企无论从推盘强度，还是营销力度都将有所提升，9月整体成交或环比增长。“当前我国房地产市场仍处深度调整阶段，未来楼市仍需政策持续呵护。”该业内人士表示，考量到当前低迷的市场行情，若无明显政策性刺激，9月市场增幅将十分有限，对于济南而言，新房成交或将延续弱复苏走势。
“购房者若能根据自身需求把握好节奏，‘金九’也是进行置业的一次重新审视与决策好时机。”上述业内人士表示，从长远来看，房地产市场的发展需要更多的创新和调整，以适应新的市场环境和消费需求，而房企应进一步提升产品品质，满足购房者对高质量生活的追求。在房地产市场供求关系发生新变化的当下，构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的“治本之策”。
