山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
沉寂许久的土地拍卖市场近期似乎有些变化。全国多地城市接连拍出“高价”地块，刷新全国住宅最高单价、刷新近十年最高成交单价，这些颇具看点的热搜频频出现。延续着火热的天气，全国土地市场热度也略有提升，据机构统计，平均溢价率升至3.8%，环比增长0.6个百分点。立秋过后，济南下半年土拍“首秀”也热闹登场，反转再反转。原计划9宗土地挂牌出让，不料开拍前6宗延期交易，仅剩3宗居住用地其中2宗地块溢价成交的结果，更添意外。
历城区3宗宅地成交
2宗小幅溢价
8月12日，2024年济南下半年首场土拍迎来交易日。9宗土地齐登场，可谓是近期最大规模的一次土地拍卖。然而，开拍前两天，6宗土地却宣布延期交易。仅剩3宗居住用地，全部来自于历城区。不过，这场原本被不少人预测将会以底价成交结束的土拍，却再次反转。
本次土拍，王舍人片区11街区张马大街以东有2宗住宅用地成交，位于历城区王舍人片区张马大街以东、开源中路以南。其中，宗地编号2024TDGP12Y0040地块出让面积20462平方米，因只有一位竞买人出价，竞价开始后，很快进入“待审核”状态，最后以起始价25802万元成交，楼面成交价约6304.8元/平方米。
而编号2024TDGP12Y0039地块出让面积25972平方米，地上容积率最大2.0，楼面起始价约6371.7元/平方米。在8月8日和9日分别有两位竞买人报价，该地块经过2轮竞价，最终由济南建工以3.33亿元的价格摘得，溢价率为0.6%。
另一宗溢价成交的土地来自于工业北路以北、张马大街东侧，用途为城镇住宅及城镇社区服务设施用地。该地块土地面积为21171平方米，容积率为2.3，建筑面积约为48693平方米。50733201号竞买人8月7日就率先报价，不料竞价开始后又杀出一家，两家房企交替出价，不过“缠斗”时间并不算长，竞拍5轮过后，最终仍由率先报价的竞买人以3.1234亿元成交，溢价率为2.63%。据悉，该地块由瑞马拿下。
根据挂牌文件要求，土地竞得人需在地块内无偿配建社区服务站（社区综合服务设施）、老年人日间照料中心（社区养老服务设施）各一处。按照济南市“交房即办证”的有关工作要求办理后续手续。
6宗土地延期拍卖
宅地“低门槛”
6宗土地延期拍卖，这也意味着本月底济南还将有一场土拍将要上演。根据济南市自然资源和规划局、济南公共交易中心联合发布《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》，2宗居住用地、4宗商务金融用地的竞买申请截止时间、竞买保证金到账截止时间调整为2024年8月23日16时，网上挂牌截止时间调整为2024年8月26日9时30分。
WSR1103-4地块与此次成交的两宗张马大街地块位置相近，用途为城镇住宅用地、城镇村道路用地，土地面积39780平方米，容积率2.1，起拍楼面价6349.69元/平方米。从规划要求来看，地块没有额外捆绑条件，拿地“门槛”不高。不仅如此，周边有多个社区，如张马新府、中建蔚蓝之城、瑞马国风等，商业方面离万虹广场也不远，交通也比较便利，附近有9号线开源路站，3号线张马屯站、王舍人站。
而另一宗住宅用地则是安置三区二期周边居住用地，位于历城区王舍人片区韩仓河以东、舜城大街以南。该地块土地面积20017平方米，容积率2.0，起拍楼面价5321.23元/平方米。根据规划，竞得人需在地块内无偿配建1处建筑面积不小于1000平方米的社区服务站（社区综合服务设施）、1处建筑面积不小于600平方米的托儿所（托育机构）。
此外，4宗商业用地主要是分布在历城区龙脊河以东、龙脊河东路以西、舜城大街以南、望华北街以北的两宗站前商务区用地，及历城区龙脊河以东、龙脊河东路以西、响泉街以南、开源中路以北的两宗省企总部城二期部分地块。其中，省企总部城两宗地块的竞得人均须向轨道交通集团无偿移交靠近轨道交通站点出入口的部分经营性物业及相应地下停车位。移交比例不少于地上建筑面积（按实际容积率核算）的7%及总停车位的7%。
多地土拍“火热”上演
“缩量提质”是主因
开拍前，9宗土地6宗延期交易；开拍后，3宗土地2宗溢价成交，济南下半年土拍市场以有些戏剧性的拍卖拉开大幕。不过，在当前分化严重的市场行情下，无论是延期或是溢价，都并不意外。毕竟，上半年，济南还曾上演过22家房企激烈竞逐经十一路地块。同样，对于市场的整体回暖，仅凭个别地块的溢价成交还言之尚早。
不过，放眼全国土地市场来看，近期确实有一些变化。据克而瑞研究中心统计，7月全国土地市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比增长0.6个百分点。中指研究院发布的研报指出，1—7月，房企聚焦核心城市优质地块拿地的趋势仍在持续，但市场分化也在加剧。
最吸引眼球的，要数9月7日徐汇区斜土街道xh128D-07地块最终被绿城以总价约48亿元夺得，楼板价13.1万元/平方米，溢价率触及最高限制，达到30%。该地块打破了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录。值得一提的是，该地块还是因久未开发等原因被收回“商改住”后重新上架挂牌的。
省内土拍也有火热表现，6月底，青岛挂牌出让2宗涉宅地块，其中崂山区王家村35号地块起拍价13.75亿元，起始楼面价28796元/平方米，为崂山区起始楼面价最高的住宅用地。该地块共吸引中海、海信、海业益佳三家竞买人参与竞拍，最终经过364轮竞价，由青岛海业益佳地产开发有限公司以总价18.87亿元摘得，成交楼面价39516元/平方米，溢价率37.23%。这一成交单价不仅超过崂山区去年诞生的最高纪录，还打破了青岛近14年的土地成交单价纪录。
近来，政策支持下，各地楼市地市出现较为良性的反馈。不过，“高价”地块的出现还是得益于各地土地供应“缩量提质”。当前楼市“去库存”的指挥棒之下，各地推地节奏明显放缓，房企在资金压力下土地成交动力仍不足，冷热分化仍旧显著。有业内人士分析，未来土地价格也将更多由市场供求关系决定，土地端的限制性政策有望进一步优化调整。
