山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
继“517”楼市新政推出后，7月19日济南楼市再放“大招”，对当前个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化，未来在济购房者按区（县）认定住房套数，购房所在区（县）内无住房的，执行首套住房贷款政策。与此同时，购房者最关注的LPR也迎来了下降，7月22日公布的最新1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点，分别由3.45%、3.95%调整为3.35%、3.85%，房贷利率已达历史最低水平。截至目前，两项楼市利好新政均已落地，经历10日的短期“发酵”，新政对于济南楼市“疗效”几何？山东商报·速豹新闻网记者对此进行了实地走访调查。
借新政“东风”房企急开盘
利好吸引跨区购房群体“上车”
“当下的楼市现状就是，购房者需要什么，新政就会尽力地去满足它。”谈及近期楼市各项密集的新政落地，有置业顾问进行了这样的总结。自“517”楼市新政推出后，济南又对既有楼市政策进行了优化，未来在济购房者按区（县）认定住房套数，购房所在区（县）内无住房的，执行首套住房贷款政策，同时多孩家庭二套贷款按首套计算。换而言之，若济南市民仅有一套住房，那么“按区（县）认房不认贷”新政，理论上该市民可再按照首套的标准在另外其他的区各购买一套住房。
如此利好的新政经历了10天的“发酵”究竟有何成效？记者实地进行了探访。时值周末，在济南市历下区银丰玖玺城项目外，记者留意到项目停车场已经满员，售楼处内沙盘附近置业顾问正带着购房者介绍房源，项目内休息区基本处于满座状态。据该项目营销相关负责人介绍，自济南推行“按区（县）认房不认贷”新政后，他们项目已经第一时间落实跟进，并且在新政发布当天就有购房者前来咨询。“一开始咨询的人不多，后来询问该项政策市民明显有一些了。”有置业顾问告诉记者，作为济南首个整盘四代宅项目，银丰玖玺城七期前期就已经经历了发布以及样板间开放过程，其中在样板间开放期间到访火热，2天到访量达到300组。
“正好借着新政这股‘东风’，我们项目在周末进行了开盘。”上述置业顾问表示，项目首开效果良好，开盘首日他们项目售卖了143套房源，销售金额高达7.15亿元，此后次日项目又销售了20多套。“从项目购房者群体来看，明显有不少符合新政条件的购房者。”该置业顾问称，这些购房者具有改善需求，此前因为在济其他区域有房子无法享受首套房相应优惠政策，在新政落地后这部分跨区域购房者纷纷选择“上车”，“总体来看，新政对于我们改善项目属于利好。”
实地探访中，记者发现，除部分改善楼盘之外，当下济南推行“按区（县）认房不认贷”的新政对于刚需盘实际影响相对较小。“知道这个政策，但是前来咨询的人比较少，依靠这个政策跨区来我们项目买房的也几乎没有。”天桥区有楼盘置业顾问认为，该项政策主要针对的还是那些拥有房产且需求为改善的购房者，类似他们这种纯刚需项目基本不受影响。除此之外记者还留意到，同过去一有新政出台就有房企吆喝涨价不同，此番新政落地这段时间，市场上涨价吆喝声明显趋于减少，除部分热销改善盘称有意向涨价外，大部分的楼盘依旧在暑期维持着“工抵房”“特价房”等特价优惠政策。
房贷利率降至历史最低水平
百万元房贷可省利息2万元
除了济南优化房地产政策再放大招，央行也在近日为楼市带来了又一利好消息。7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较上一期下降10个基点。据悉，此次调整为LPR年内第二次调整。今年2月份，5年期以上LPR曾下降25个基点，截至目前，今年以来5年期以上LPR已累计下降35个基点。
今年5月17日，房地产一系列新政落地，其中有政策关于取消全国层面首套、二套房房贷利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方。此前，山东已积极响应央行政策，并且发布了取消房贷利率下限的相关政策。对于省会济南而言，在此次房贷利率下降之前执行的是首套房为LPR-50BP，二套房为LPR。经过央行对新一轮LPR调整后，济南首套房房贷利率有望下降至3.35%，二套房则是3.85%。
作为房贷报价的参考基准，LPR的每次变动都影响着市场各方的情绪变化。记者计算发现，按照商贷100万元，贷款30年，等额本息还款方式计算，此次倘若LPR降为3.35%后，月供则为4407.14元，累计利息为58.66万元。综合计算，购房者累计可节省利息约2万元。在节省购房利息的基础上，济南推行的商贷、公积金贷款首套房认定由全市转变为区县则无疑又提振了购房者的信心。实际探访中，当前不少购房者的心态也随着房贷利息的降低而有所变化。
在槐荫区西客站片区附近一售楼处内，购房者黄先生正带着未婚妻前来看房。据黄先生介绍，今年年初他们就有购房计划，想着年内购买一套房子，从年初至今他们已经看了不少楼盘，心里也大致有了期望的楼盘。“现在看到贷款利息又降了，觉得正是上车的好时机。”黄先生表示，目前他们考虑在中秋节之前就把房子定下来。
新政利好主打长期效应
下半年楼市或推“以价换量”
针对近期楼市推出的系列政策，业内普遍观点认为新政所带来的效应普遍符合预期。“当前房地产市场进入深度调整阶段，所以各项利好政策都是为市场供需关系转变而服务的，今年以来全国各地出台的楼市新政频次很大。”有业内人士说。
根据中指监测，上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条，相当于平均1天就会出台2条楼市新政。“由于全国各地出台楼市新政的频次较高，所以给予购房者最直观的感受就是习以为常。”上述业内人士分析认为，正是在这种高频次的新政调控出台的背景下，很多新政刚落地市场不会出现非常明显的正反馈，无论是济南推出的跨区域购房新政还是贷款利息降低，短期来看仅仅会对部分热点楼盘产生拉动效应，部分与新政关联性较低的楼盘和购房者受新政的影响相对较小。
“总体来看，当下的楼市新政就是在各种打补丁，其最终指向还是回归‘房住不炒’。”该业内人士称，比如济南的“按区（县）认房不认贷”新政，其主要目的就是为了解决改善型购房者的“痛点”，促进实现其购房交易的流畅性，而LPR今年来一次又一次的大幅下调，其核心还是为了通过降低居民房贷利息支出，从而促进房地产市场平稳发展，“长期来看，新政的推出将大大推进房地产正向发展。”
对于下半年的楼市走向，楼市有“声音”认为随着新政的推出，可能会助力下半年市场“升温”，市场甚至会因此出现“涨价”现象。但大部分业内观点认为，当前楼市仍然处于深度调整阶段，市场信心仍在缓慢修复期、购房观望情绪犹存，即便下半年市场迎来大范围“升温”，过去历史上的“涨价”现象依旧不会出现。“尤其下半年多是如中秋节、国庆节等营销节点，市场大概率整体主基调还是‘以价换量’。”有业内人士说。
