山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
转眼间，2024年已经过去一半，济南楼市又有着怎样的表现呢？自国家统计局发布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据后，至此2024年上半年济南楼市所有房价数据全部出炉。其中6月新房价格继续维持跌势，迎来了十一连降，同时二手房价格“滑铁卢”持续，6月迎来十四连降。纵观2024年上半年，济南房地产市场高开低走，春节假期后3月市场便迎小阳春，随后便急转“降温”，在“517”楼市新政的加持下，市场又迎来了一波小“回升”。即便如此，2024年上半年济南楼市去化仍不及去年同期，各片区成交量依旧保持着较大的差距。
6月新房价格迎十一连降
成交量却为上半年第三高
楼市过的怎么样？房价起伏是最直接的支撑数据。近日，国家统计局公布了2024年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，最新数据显示，6月济南新房价格环比下降0.6%，同比下降3.2%，济南新房价格迎来了十一连降。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年11月开始济南新房价格开始下跌，截至去年1月已经实现三连降。去年2月济南新房价格为该年度首次止跌上涨，到了7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，到了今年6月已经实现十一连降。值得一提的是，在房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城无一例外6月新房价格均出现环比下降。其中，青岛6月份环比下降0.8%，同比下降5.6%；烟台环比下降0.6%，同比下降5.4%；济宁环比下降0.5%，同比下降5.5%。
虽然新房价格遭遇持续“滑铁卢”，但6月成交量方面表现却有着些许“亮点”。据济南房产网统计整理数据显示，2024年6月份，济南商品房共网签8235套，与5月相比增加了493套，环比上涨6.4%。从近12个月成交走势来看，月均成交套数为8029套，6月成交8235套，高于近12个月平均成交量2.6%。纵观今年整个上半年，6月成交量为上半年第三高，仅低于1月的8786套以及3月的11107套，整个上半年济南楼市成交量最低的月份为2月仅为3979套。在6月成交量尚可的背景下，济南各大房企却放缓了开盘推新的脚步，数据显示，6月济南新建商品房共计推盘12次，推出房源634套，环比5月推盘数量减少明显。分区域看，历城区依旧是推盘“大户”，共计推盘5次，其余市中区推盘3次、天桥区2次、槐荫区、历下区各1次。
上半年成交量不如去年同期
各片区冷热不均现象仍存在
在国家统计局公布完6月房价数据后，至此2024年上半年济南楼市新房价格所有数据均全部出炉。纵观2024年上半年，济南房地产市场高开低走，春节假期后3月市场便迎来了小阳春，主要源于公积金新政及购房消费券的利好催化下，促进市场成交量大幅提升，3月成交面积上升至58万平方米，迎来了上半年最高点，同时价格相较2月增长明显。4月新房成交量下滑至33万平方米，5月央行发布“517”购房新政，市场成交量小幅上涨，但总体并未对济南楼市产生明显影响，去化仍不及去年同期。
经历了上半年的“厮杀”，各家房企的“战绩”也陆续公布，即便楼市整体氛围较为“平淡”，但仍有房企上半年卖了52.8亿元。根据中指研究院数据显示，2024年上半年济南房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为302.1亿元，销售面积TOP10企业合计销售面积236.4万平方米。其中，中海地产上半年销量领先，以52.8亿元/33.9万平方米的销售业绩夺得销售金额排行榜冠军、面积排行榜第二名；绿地控股以51.1亿元/59万平方米的销售业绩位列金额榜第二名、面积榜冠军；同时银丰地产以33.6亿元的销售额位居金额榜单第三名；济南城投以25.1万平方米的销售面积位居面积榜单第三名。
从整体情况来看，2024年上半年济南主城区住宅市场总体弱于去年，共成交217.9万平方米，6月单月成交29万平方米，单月环比下滑。值得一提的是，当下济南楼市各片区分化现象依旧明显。从上半年整体成交量来看，2024年6月份历城区商品住宅成交量排在首位，成交面积9.6万平方米，占比33%；其次是高新区，成交面积5.7万平方米，占比19.8%；槐荫区位居第三，成交面积为4万平方米。除此之外，天桥区、历下区、市中区、长清区成交面积占比均相对较低。
二手房价格十四连降
整体市场仍有提振空间
除了新房市场，济南二手房市场的表现同样平稳。二手房房价方面，在曾经历了长达十七个月的“跌跌不休”后，济南二手房价格在去年2月结束了下跌颓势，此后虽有短暂“回温”现象，但很快房价开始转升为跌。根据国家统计局最新数据显示，济南二手房价6月份环比下降1.2%，同比下降7.9%。
梳理历史数据发现，2021年以来，济南二手房价格一直维持下降趋势，虽然每月环比降幅不大，但维持下降的趋势较久。自2021年9月起，二手房价格开始“跌跌不休”，截至今年1月已经出现十七连降。回顾上半年济南二手房市场，总体房价表现呈现直线下降趋势，其中最后6月收官月济南二手房价格以下降告终。当然收官月二手房价格下跌的城市济南并非一家，在2024年6月国家重点监测的山东四个城市中，四城无一例外二手房价格均迎下跌之势，其中青岛二手房价格6月份环比下降0.6%，同比下降8.8%；烟台环比下降1.8%，同比下降10.1%；济宁环比下降0.5%，同比下降8.1%。
虽然二手房价格在上半年维持跌势，但是其实际成交量却表现的还算“靠谱”。据数据统计显示，在6月份济南市重点监控的975个楼盘中，济南二手房成交量环比下降6.85%。从上半年整体数据来看，除了有春节假期的2月份之外，6月份二手房成交量在上半年为最低的。虽然6月济南二手房成交量出现下滑，但是整体幅度并不是太大。业内观点认为，当前济南二手房市场虽然活跃度提升明显，但整体表现未达到预期，未来仍存有很大的提振空间。
上半年市场整体符合预期
利好频出有望助力“下半场”
针对上半年济南楼市的表现，业内普遍认为市场整体表现符合预期。“当前房地产市场进入深度调整阶段，济南楼市上半年利好政策不断，一定程度上也带动了市场的发展。”有业内人士认为，尤其是5月推出的“517”央行楼市新政，短期对济南房地产市场产生了一定的拉动效应，而从长期看也将极大地影响济南房地产市场。
事实上，不仅仅是上半年，下半年楼市开场“伊始”济南又有利好政策来袭。继“517”楼市新政之后，济南再放“大招”，对个人住房贷款中住房套数认定标准进行了优化调整，住房公积金贷款、个人住房商贷同步按区县认定。换而言之，未来购房者在济购房将按区（县）认定住房套数，若购房者所在区（县）内无住房的，将执行首套住房的贷款政策。除此之外，多子女家庭购房，二套可执行首套贷款政策，该项政策对于改善换房的多子女家庭而言，也是一项利好。
除了济南持续优化房地产政策，LPR的下调也将为下半年楼市增添助燃剂。7月22日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，五年期LPR下调至3.85%，此前为3.95%。若以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少57.3元，累计30年月供减少2.1万元。据了解，济南此前有银行已经将首套房贷利率降至LPR-50BP，本次下调后，济南首套房房贷利率有望调整至3.35%。业内观点认为，在当前济南楼市上半年表现平稳的大背景下，各项利好政策的频出将一定程度影响下半年的市场，“若下半年房企继续采取‘以价换量’策略，市场或有望迎来一波‘升温’行情。”
