山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
2024年已经过半，上半年济南楼市表现如何？官方数据来了。7月15日，2024年上半年济南房地产市场运行情况及销售排行榜，70个大中城市最新房价数据双双“放榜”，为今年上半年楼市交上了一份成绩单。上半年济南卖了2.39万套住宅，新建商品房成交规模基本稳定。均价14375.03元/平方米，与之相对应的是新建住宅套均面积仍居高位，这也一定程度反映了市场对于改善优质项目仍有需求。
规模稳定
半年卖了2.39万套住宅
根据济南市房地产业协会发布的2024年1—6月房地产市场运行情况及销售排行榜，上半年，济南的房地产市场整体表现相对疲软，但新建商品房成交规模基本稳定。全市新建商品房销售面积599.67万平方米，销售金额688.00亿元。其中住宅销售2.39万套，面积314.05万平方米，均价为14375.03元/平方米，销售金额451.45亿元。
与此同时，新建住宅套均面积仍居高位。上半年，商品住宅的套均面积达到131.49平方米，套均面积仍居高位（2017年—2023年套均面积分别为121.74平方米、122.49平方米、125.44平方米、125.63平方米、127.37平方米、133.72平方米、134.30平方米）。非济南市购房家庭占比31.30%。从成交的面积段结构来看，面积100—120平方米、120—144平方米户型分别占住宅网签面积的22.67%、43.56%，占总交易量的66.23%（2023年分别为24.01%、43.11%，合计67.12%），144平方米以上大面积改善户型占比26.17%（2023年为26.85%）。
值得一提的是，从数据来看，上半年非济南市购房家庭占比31.30%。2022年，济南为进一步支持刚性和改善性住房需求，优化非济南市户籍家庭购房条件。随着政策不断放宽，外地购房人群也在调整中持续增加。“此前，外地购房人群在20%左右，随着限购范围越来越小，外地人群已经达到了30%左右。”济南一业内人士告诉记者，今年以来，外地购房人群无论是在新房市场还是二手房市场中都能占到三成，这也说明济南辐射周边城市的虹吸作用在增加，对外地购房者的吸引力也在持续增加。
高端改善
多家房企入局“卷起来”
从上半年企业销售排行来看，企业销售金额前30名房企销售总额398.65亿元，占全市商品房销售总额的57.94%（2023年为60.76%）。绿地地产、保利置业、银丰地产、中海地产、高新控股等排名前列，本地民企银丰排名第3位，表现较为突出。项目销售金额前30名销售金额为249.09亿元，绿地齐鲁之门、银丰玖玺城、保利珑誉、城投西江华府、中海华山珑城等项目销售排名前列。商品住宅项目销售套数前30名销售金额为183.71亿元，占全市住宅销售总额的40.69%。
山东商报·速豹新闻网记者注意到，近几个月来，济南市场多个高端改善型产品有所动作。尤其是高品质住宅开发建设成为市场公认主流，购房者对居住品质要求不断提高，销售成绩也再次证明高品质项目仍有需求，越来越多的房企青睐于高端改善项目。
上周末，由银丰地产开发的整盘“四代宅”产品珑和院空中院墅样板间开放，打造户户有空中花园，最高可达72平方米，最高110%的使用得房率。同样位于凤凰路的济高凤凰路壹号院，作为高新区中央科创区齐鲁软件园东片区城市更新项目，带来主力户型面积约180—240平方米，小区的绿化率高的同时，园区中央还规划约1万平方米的绿地花园，内部配置下沉式高端会所。尊御府项目也在CBD北科技城片区以围合式布局、超大楼间距、全铝板外立面的改善产品入市，加入到“卷”高端改善的战局中。
山东四市
新房、二手房价格维持降势
同一天，国家统计局发布了2024年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。根据统计数据显示，山东4城同环比均下降。与上月相比，新建商品住宅方面，济南环比下降0.6%，青岛环比下降0.8%，烟台环比下降0.6%，济宁环比下降0.5%；二手住宅方面，济南环比下降1.2%，青岛环比下降0.6%，烟台环比下降1.8%，济宁环比下降0.5%。与去年同期相比，新建商品住宅方面，济南同比下降3.2%，青岛同比下降5.6%，烟台同比下降5.4%，济宁同比下降5.5%。二手住宅方面，济南同比下降7.9%，青岛同比下降8.8%，烟台同比下降10.1%，济宁同比下降8.1%。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2019年开始，济南新房价格呈现波动且稳定上涨的趋势，但月均涨幅与降幅均不大，基本控制在1%以内。2022年11月济南新房价格开始下跌，直到2023年1月已经实现三连降。2023年2月济南新房价格首次止跌上涨，截至7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，截至2024年6月迎来了十一连降。
二手房方面，6月济南二手房价格跌势依旧。自2020年开始价格就呈现波动下降的趋势，虽有个把月份出现小幅上涨的行为，但总体来看二手房价格一直“跌跌不休”。尤其在2021年9月开始，二手房价格连降趋势开始在市场蔓延，虽月均降幅不大，但维持下降态势较久。梳理细算下来，自2021年9月开始二手房价格开始小幅下降，截至2023年1月已经出现十七连降。与新房一样，2023年2月二手房价格也是首次止跌上涨，截至4月已经迎来了三连涨，随后二手房价格转增为降，截至2024年5月济南二手房已经达到了十四连降。
深度调整
部分核心城市数据好转
截至目前，2024年上半年房地产市场各项数据陆续出炉，“期中考”成绩单显示，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。以济南为例，今年第一季度，二手房网签面积157.55万平方米，其中二手住宅交易1.26万套、成交面积131.28万平方米。相较于当时1.23万套的新建住宅，还略胜一筹。不过，这样的数据更多是以价换量得来的。此前，本报就曾报道济南有二手房房源4个月时间调价10次，降价41万元才实现成交，而部分热门城市，更是直接在线上中介平台上“隐去”了历史成交价。
回顾上半年表现，房地产市场处于深度调整期。在多项政策落地后，近来部分核心城市楼市呈现出明显好转情况。从70个大中城市房价数据也可以看出，6月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有64个和66个，均比上月减少4个。一线城市房价降幅环比明显收窄。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海则是上涨0.4%。二手房方面，北京和上海更是实现了今年以来的首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%。
积极信号释放的同时，市场整体尚未明显改善，楼市的后续表现仍不宜太过乐观。当前房地产市场信心仍然较低，供需关系亟待改善，始终离不开政策的支持。下半年，围绕着“稳市场”“去库存”，期待将有更多配套政策继续优化落实，在第三季度这个市场复苏关键期带来更多信心。
