山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
继“5·17房产新政”之后，全国多地新房、二手房市场正向反馈明显，不少城市出现成交“回暖”现象。新政带动了市场的成交量，却拉不动二手房价格下跌的颓势，根据国家统计局最新统计数据显示，5月份，全国一线、二线、三线城市二手住宅销售价格环比均为下降，其中省会城市济南截至今年5月二手房价格已经达到了十三连降。山东商报·速豹新闻网记者留意到，济南有二手房房源4个月时间调价10次，降价41万元才实现成交，而部分热门城市，更是直接在线上中介平台上“隐去”了历史成交价。“价高伤买家，价贱伤卖家”，在当下的市场环境氛围中，二手房已然陷入了一场买卖博弈局。
4个月降价41万元
二手房房主纠结与无奈
“降降降”，济南二手房价格的“滑铁卢”还在持续……根据国家统计局历史统计数据显示，自2021年以来，济南二手房价格一直维持下降趋势，每月环比降幅不大，但维持下降趋势较久，在2023年4月济南二手房价格迎来一波三连涨后，二手房价格很快转涨为降，截至今年5月已经达到了十三连降。
在某线上二手房交易平台上，记者随意浏览搜寻了几套二手房房源，根据该交易平台提供的房源时间轴相关信息显示，这几套二手房房源挂牌价调整频次较高，且多为调低价格。以济南市历下区和平路附近一套房源为例，该套房源今年1月挂牌出售，挂牌价为146万元。从房源数据轴数据来看，该套房源自挂牌后一直在调低价格，其中4月中旬和4月下旬调价幅度最高，分别为降价8万元和降价7万元。经过10次调价，该套房源最终以降价41万元，在5月底完成成交，成交价为104万元。
据记者不完全梳理发现，实际上今年以来类似上述二手房频频降价的案例屡见不鲜。此前雪山唐冶小高层的房价就曾达到15000元/平方米左右，而现如今二手房成交价格在14000元至16000元/平方米之间；大汉峪、高新区此前好楼层二手房房价为26000元至30000元/平方米，现如今成交价仅需20000元至24000元/平方米；对于部分偏僻片区的老破小房源，其二手房成交价甚至跌破10000元/平方米。举例来看，济南西客站片区有房源两室两厅，挂牌售价为83万元，建筑面积为93.43平方米，单价仅为8884元/平方米。
“不想降价也得降，小区平均成交价就是标准，不降价买家都不会看你的房子。”有二手房房主告诉记者，当下的市场环境非常考验卖家心理素质，低了感觉吃亏，高了又没办法吸引人购买。“急需用钱的时候就盼着不亏本，挣多挣少的现在也没那么重要了。”该房主表示，他身边有很多同他有着一样心思的买家，都希望还能在买卖交易中稍微挣一点，“着急的就降价卖，不着急的就等等，反正现在想抬价太困难了。”
“一老一小”并非绝对坚挺
降价根源在市场不在买家
在济南二手房房价频遭“滑铁卢”的背景下，业内常有观点认为市场上“一老一小”的房源价格最为坚挺，而事实上真的如此吗？所谓“一老一小”房源，一类是为孩子入学考虑的热点学区房，另一类则是为老人改善居住条件的养老房，这两类房源一类不愁卖，一类容易达成交易。
“学区房无论在哪个城市都是二手房关注的焦点，而养老房主要是易成交。”有房产中介人士表示，一些卖家考虑为家里老人改善居住条件，于是想着置换新房，而整个交易过程中这类卖家多考虑市场房源量大，仅期望补个置换差价，所以大部分的交易这类卖家都不会过于抬高价格，多为“低买低卖”，而这也就导致该类房源成交周期相对较短。在目前买方市场大背景下，比较权威的认知为二手房成交周期平均为6个月左右，而这“一老一小”两类优质的房源成交周期均小于6个月。但记者留意到，近段时间以来，一些被冠以“一老一小”名号的优质房源也开始了降价行为。以经五路附近某热点区域房源为例，该区域仅有33套房源在售，自今年4月以来，已经成交了4套房源。但从成交数据轴来看，该片区房源最高价曾达到36000元/平方米，而5月最新成交均价已经降到了27000元/平方米。
“降价是促进二手房成交的手段，现在不降很难卖。”济南天桥区一中介机构相关负责人向记者透露，“以价换量”这种模式适用于济南任何一套房源，包括“一老一小”，没有所谓的房价绝对“坚挺”。“我认为目前的市场环境更偏向于买方市场，从这个角度而言，二手房房主不必太过倔强。”该负责人介绍，如今市场整体挂牌房源较多，且不少房源挂牌价偏虚高。根据某线上中介交易平台数据显示，去年济南二手房挂牌数量仅为5万套左右，而截至6月27日，济南二手房挂牌数量已经高达73859套。在庞大的二手房挂牌数量支撑下，“降价”只是二手房自驱调控的手段，属于市场行为，而并非真的是因为买家“砍价”而导致的结果。“说白了，当下济南二手房市场只能接受这个价格，你不降价就没人看，都不需要买家去砍价。”上述负责人称，对于卖方而言，即便降价也不会有太大的亏损，只是低于心理预期，而倘若长时间无法成交，考虑空置期等其他因素，亏损则更为严重，“若急于成交，建议卖方最好不要过于高估市场，适时而卖。”
有城市“隐藏”历史成交价
二手房降价真的是坏事？
随着二手房价格“跌跌不休”，有城市线上中介平台也玩起了新“花样”。据媒体报道，不少城市中介平台不再显示成交价，这其中包括北京、杭州、合肥、武汉、西安等一二线城市。市场信息显示，这些城市的二手房交易平台不再显示成交价以及业主的调价记录，其价格信息屏蔽的范围覆盖平台旗下的移动端、电脑端等诸多渠道。
山东商报·速豹新闻网记者查询多个房产中介APP后发现，截至发稿前济南二手房成交记录仍能查询价格以及调价信息，但北京二手房却仅提供二手房整体的行情数据，包括当日全市挂牌均价、新增挂牌套数、涨价房源套数、降价房源套数、看房人数和看房量、成交周期等。但市民若想查询单个房源的成交信息，则仅显示房屋面积、户型等基础信息，市民最关心的与价格相关的各类信息全部为空白。在北京某房源信息的房源时间轴一栏，仅显示房源在最近3个月内调价3次，但是具体如何调整却并未显示，若想知道详细信息则需线上咨询房产中介。相比较而言，济南房源历史成交价格明显，历史调整价格几月上调、几月下调也展示得非常清晰。
“二手房挂牌量不断增加，买家观望情绪渐浓，他们往往会把历史最低成交价格作为底线去和房东谈判。”有业内人士分析认为，是否公布实际二手房成交价格“利弊皆存”。因为成交价格会影响业主和购房者之间的价格谈判，公布成交价格有利的是使市场价格更加透明公正，为购房者和行业参与者提供更准确合理的价格参考，而不公布二手房成交价则有利于稳定市场价格信息，避免一些“失真”的价格扰乱市场秩序。
那么二手房市场降价对于市场而言真的是坏事吗？上述业内人士认为，二手房降价属于市场调控行为，这种调整有助于平衡供需，促进市场的流动性，避免资源的过度集中或浪费。同时对于买家而言，当下的二手房价格则更具性价比，也符合“房住不炒”的主基调。根据济南市房地产业协会发布的一季度房地产市场运行情况，新建商品住宅销售1.23万套，二手住宅交易1.26万套，二手房成交量超越新房。“降价对于市场不是坏事，反而会促进二手房成交量的增长，提升市场的活力。”该业内人士说。
