山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
今年5月17日，中国人民银行新政“三箭齐发”，对首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、最低首付比例、公积金贷款利率均进行了调整，此后全国各地纷纷跟进落实，多地楼市在新政影响下正向反馈明显，霎时间“517”新政成为了房地产市场高度关注的“热词”。被誉为“史诗级”宽松政策的“517”新政截至目前已经落地满一个月时间，经历长达一个月时间的“发酵”，新政对于济南房地产市场“疗效”几何？山东商报·速豹新闻网记者对此进行了实地走访调查。
端午假期成热度“分水岭”
新政满月后期市场热度下降
“517新政落地后前半个月热度很高，一直到端午节期间市场表现都不错，但过了端午后市场整体热度降了不少。”谈及这一个月“517”新政对于楼市的影响，从业近10年的置业顾问刘雅茹（化名）进行了这样的总结。突如其来的“史诗级”宽松政策落地给予了济南楼市无限的想象，而今新政满月“疗效”究竟如何？记者实地进行了走访调查。
时值周末下午，记者在济南历城区的中海阅麓山售楼处外留意到，曾经沿路边停满车辆的车位，现在空出了近一半。此前端午假期期间售楼处人声鼎沸，但如今购房者数量有所减少。即便如此，沙盘区和接待区还是聚集了一些购房者正与置业顾问进行交流，现场不时还能看到一些购房者携带材料前往银行贷款区处理相关业务。
“目前项目周末到访量还行，工作日比之前要差一些。”据该项目置业顾问介绍，在“517”新政刚出台的前半个月时间里，她曾有过加班到晚上九十点钟接待客户的经历，而日常到访量堪比周末节假日的激增更是让她兴奋不已。“最近的一个热销节点应该就是端午假期，这期间不少此前的意向客户迅速转换为成交客户。”该置业顾问称，除她所在项目外，集团旗下其他几个热销盘端午假期销量都表现不错。而随着端午假期结束，目前各家楼盘的成交量和到访量都开始有所回落。“端午假期期间楼盘到访量最高能到五六十组，现在基本每天维持在三四十组，差的时候为十几组。”上述置业顾问表示，即便如此，当下的到访量和成交量都比新政前要好很多。
除置业顾问外，有渠道分销中介也表示端午假期后市场整体热度渐渐下降。“我负责的有个项目佣金率非常高，重赏之下必有勇夫，该项目仅仅是端午假期最后一天就卖了10套。”该渠道分销中介称，但过了端午假期后该项目日均成交量就出现了明显下滑，即便在高佣金的“诱惑”下也未能帮助该项目维持高成交量。“当下市场给我的感觉就是在新政的推动以及各家楼盘的花式推销，意向客户购房需求逐渐释放，而现在市场上剩下的意向客户较少。”上述渠道分销中介认为，总体来说新政对于新房市场短期还是有较为明显的促进作用，“不至于让市场一直保持高热，但至少让市场维持住一种稳定的温度。”
外地来济购房者增多
房企年中大考靠促销来“撑腰”
实地走访中记者观察到，在济南几个热销楼盘外，均能看到来自山东不同地市的车辆，如鲁M、鲁C、鲁N等。在与置业顾问的交谈中也获悉，随着“517”新政落地后，不少热销盘都陆续接待了来自济南周边的外地购房者，甚至有些购房者专程组团来济看房。
“我们家在德州，目前和女朋友都在济南工作，考虑在济买一套房子。”家住德州市的市民黄先生告诉记者，此前他并未考虑在济买房，想的是回德州定居。近些年来随着济南购房政策不断放松，他和女朋友都动了在济购房的念头，直到“517”新政落地后，无论是首付比例还是低房贷利率他都觉得时机到了，于是这段空闲时间会在济南看看房子。“最近看的还不错，相中了几个意向楼盘，和家里再商量商量应该很快就会定了。”黄先生说。
“从近一个月时间观察来看，‘517’新政对于外地购房者还是具有一定吸引力。”有置业顾问表示，自济南市进一步放宽非本市户籍家庭购房条件后，外地购房者占比出现了明显提升，而“517”新政进一步降低了首套房首付比例以及贷款利率下限，又一次提升了外地购房者的来济置业的信心。“项目接待的像临沂、德州、淄博的购房者比较多，有时还会接待一些看房团。”上述置业顾问表示，看房团有些是购房者自行组织的，有些则是由当地房产机构组织，部分团一天最多要看济南四五个楼盘。根据济南市房地产业协会公布的最新数据显示，自去年以来济南外地购房者占比明显提升，新建、二手住宅外地购房者占比分别为34.47%、33.06%，较2022年分别提高11.77%、15.69%。
在“517”新政落地“发酵”一个月时间后，楼市也即将冲刺年中大考，即便有着新政加持，各家房企为求交出一份圆满的年中“成绩单”，还是纷纷在“618”大促之际玩起了营销战。记者梳理发现，“618”大促期间大多数楼盘都释放出了一定量的特价房，同时附赠到访礼和全民经纪人之类的活动，个别楼盘还推出了买房送车位、送储藏室等活动。除了线下房企，线上一些渠道中介也推出了系列活动，如贝壳找房推出“618安家节”，提供限时领取两万元新房礼金和二手房津贴；58安居客推出新房安家节活动，包括楼盘优惠券、二手房成交礼券、租房折扣券、装修商家优惠券等方式。
新政成效更偏重长线发展
盘活存量房产成未来新路径
在“517”新政落地一个月时间，业内普遍观点认为，多数城市自新政落地后热度表现良好，利好政策需要长期“发酵”。克而瑞方面表示，当下楼市信心正在加速重建，在“517”救市政策作用下，短期内购房者信心已有所提振，各地楼市活跃度也有不同程度提升，新房市场成交低位修复，重点城市二手房市场点状复苏。
自“史诗级”宽松新政落地后，当前楼市无疑又进入新一轮阶段，即“去库存”。从商品房总体库存情况看，楼市进入去库存阶段属实有据可循，2020年以来总体呈现逐年上升之势。根据国家统计局数据，截至2024年4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中商品住宅成为商品房库存的绝对主力；商品住宅待售面积已经达3.9亿平方米，同比增长24.5%。
业内有观点认为，当下去库存针对的主要是存量房产，而存量房产一般理解为是二手房房源，而不是房企的一手房库存。广义上看，两者皆为存量房产的概念，但从狭义角度看，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件则是“二手房挂牌激增”。相关数据显示，自去年以来，全国二手房挂牌量持续走高，且这一状况正在向一线城市与强二线城市蔓延。记者检索某线上房产交易平台发现，截至6月13日，济南当下二手房挂牌量已经高达73710套，而前些年间二手房挂牌量基本稳定在55000套左右。
“当前二手房已然成为市场主要供应，相较于新房而言，二手房不仅挂牌量、交易量大，去化周期也比新房要长很多。”有业内人士认为，当前楼市面临的首要问题就是给海量的二手房库存“泄洪”，而近段时间以来的各项政策无疑都是在“去库存”。值得一提的是，在济南市房地产业协会发布的最新数据显示。一季度济南房地产新建商品住宅销售1.23万套，二手住宅交易1.26万套，二手房成交量再次超越新房。
对于未来楼市“去库存”的模式，业内普遍认为政府出手收购存量住房，是最直接、最有效的楼市去库存方式。“517”系列新政中央行也曾提到，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。6月12日，央行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。“只有真正意义上实现去库存，才能有效盘活存量房市场，促进楼市健康有序发展。”有业内人士说。
