山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
供地新规要求合理控制住宅用地供应，盘活库存存量 记者 王晓峰 摄
进入6月，一晃眼2024已至年中。近日，济南市自然资源和规划局发布《济南市2024年第一批次土地推介手册》，今年第一批次土地推介姗姗而来。今年上半年，虽然楼市春潮涌动，各项利好政策如春笋般推出，持续向市场释放积极信号，但土拍市场却没有想象中热闹。为促成交，多城在推地时开始主推核心区域优质地块。随着济南首批土地优质地块的揭晓，一起来看看还有哪些“宝藏地块”即将入市？
供地新规
调控下大力气盘活存量
2024年即将过半，虽然近来各种楼市利好政策层出不穷，市场提振效果初见成效，但土地市场表现依旧比较平淡。上个月，为适应房地产市场供求关系，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中关于“合理控制新增商品住宅用地供应”的要求引起关注。《通知》要求，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。即去化周期在18个月以上的城市要控制、36个月以上的城市要停止供地。
根据易居研究院《百城住宅库存报告》，4月，全国百城新建商品住宅库存规模约5亿平方米，平均去化周期为25.3个月。其中，一、二、三四线的新建商品住宅存销比(去化周期)分别为20.1个月、23个月和34个月。不过对于济南来说，整体去化周期比较合理，从今年第一季度数据来看，新房库存住宅可售7.93万套，面积1063.62万平方米，去化周期约12.3个月,全市整体库存压力有所缓解。不过也存在着区域分化加剧的情况，成交占比最大的历城区、历下区、市中区等核心区域住宅去化周期在9个月左右，市场出现短期性供不应求的现象（例如东部盛福、长岭山等热点区域）。高新区、天桥区、济阳区去化周期在12个月左右，供需基本平衡。
在盘活存量库存的总基调下，土地供应市场也在发生着转变，灵活新增土地供应也成了新阶段的发展方向，也就是说多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行。基于当前市场情况，多城在推地时也就更会主推核心区域优质地块。
首批名单
74宗重点地块“待嫁”
随着《济南市2024年第一批次土地推介手册》（以下简称《推介手册》）发布，74宗约5149.83亩济南市重点地块虽迟但到，这其中透露了怎样的信息？从《推介手册》来看，供地主要区域依旧是历城区，供应面积1283.27亩，占总供应面积的25%，包含张马、彩石、济钢、站前广场区等几个目前在土地市场比较活跃的区域。
其中，张马片区有8个地块，面积共计391.2亩。这批地块基本都属于济南东站张马片区核心区域，周围道路成熟，交通便利是亮点。山东商报·速豹新闻网记者了解到，开源中路以南地块一至地块五均处于3号线、9号线站点1公里辐射范围内，开源中路以北地块紧邻地铁9号线，张马大街以东地块距离地铁9号线两站点直线距离均约500米。此外，地块还邻近华山——白泉景观廊道、东侧小汉峪沟景观河道，环境优美，居住舒适。目前地块周边已有城投瑞马·国风、中间蔚蓝之城、大华公园荟等项目。
此次历城区推介重点地块中，依旧有济钢片区的身影。位于智想城片区工业北路以北，韩仓河东西两侧的城镇住宅用地和文化设施用地，目前片区内已拆迁完毕。值得一提的是，A-27这宗文化设施用地内还包含了保留工业建筑3200高炉，这是济钢工业繁华的代表，也是在济钢中央森林公园的更新改造中得以保留的标志性建筑。
济钢片区从2022年首次大规模供地开始，在济南的土地出让中都有些“尴尬”。当年首次入市的它，就轰轰烈烈带来5个组团11个地块，不过最终因无人出价而全部流拍。后经陆续重新挂牌，一年以后，这11宗地才以底价全部花落济南城投集团。而紧接着，城投集团与仁恒置地集团在济南战略签约，高调宣布在济钢等片区积极拓展合作项目。当时讨论最多的，要数“在济钢片区开发第四代住宅”。然而仅仅两个多月以后，绿城入驻接盘，城投与仁恒的“分手”原因也再未正式说明。
如今，济钢片区内11条主要交通干道均已建设完毕达到通行条件，700亩森林公园及韩仓河景观带均已竣工对外开放。不过，在《推介手册》中还提及了森林公园地下规划的地下商业，“现主体结构基本结束，正在进行招商洽谈”。此前有媒体报道，项目主体建成近两年后迟迟未完成内部装修。不知随着此次重点地块推介，能否为这个地下商业项目早日开业揽人气添助力。
亮点速看
新兴区域或迎发展爆发期
东有新东站片区，西有西客站片区。在此次重点地块推介中，槐荫区推介的16宗土地中，西客站片区地块就占了一半以上。位于西客站片区15街区的会展中心北4宗地块，共计超过160亩，均为城镇住宅用地。地块熟化工作尚未完成，规划正在调整中。位于西客站片区26街区的梦世界东A-1地块，是一宗住宅用地，紧邻山东省会大剧院和山东省科技馆，周围生活配套完善。而位于西客站片区31街区的两宗段店片区改造项目地块，均为商业服务用地，全部位于西客站片区南部，熟化工作均已完成，临近经十路及腊山立交桥，临近2号线、4号线换乘站腊山站，商城入口开设地块进出口；并且商业配套齐全，步行可达世购广场、龙湖天街等商业综合体。
市中区的重点地块推介则是以党家片区为主，中央活力区二区共推出7宗土地，其中4宗住宅用地，3宗商业用地，全部位于党家片区10街区，规划重汽路以西、规划东西四号路以北。记者了解到，中央活力区完成二区土地征迁19.8万平方米、腾空土地1000亩，8条内部路网通车里程达15公里，5条外部路网道路列为市级实施项目，4所学校已基本建成，山水绿廊生态景观即将开放，宜业宜居的活力品质新城逐渐成势。
一边是老城区黄金地块越来越稀少，一边是部分区域将迎来爆发期。本次天桥区推介的鹊山龙湖片区的3块居住用地和1块社区服务用地，与西客站片区、起步区核心联系便捷，项目周边有鹊山龙湖、百里黄河、千亩银杏等景观资源，生态资源优势明显。有消息称，目前鹊山龙湖片区的A-4地块住宅项目和鹊山康养服务中心项目，正在加快推进全过程设计服务、地块勘察、施工总承包招标等工作。鹊山乡村度假酒店（二期）项目，列入到了近期的招标计划，在7月份实施勘察设计、监理、施工总承包的招标工作。
此外，起步区推介的科创金融区首批地块、都市阳台组团二期有住宅用地供应。前期都市阳台东组团(首开区）传出建设第四代未来住宅的消息。根据济南先投新创城市开发建设有限公司发布的《大桥片区都市阳台东组团（首开区）住宅及相关配套项目委托管理服务》中标公告，蓝城房产建设管理集团有限公司（蓝城天使建设管理有限公司）中标该项目，这也意味着蓝城集团进驻济南起步区。除此之外，章丘区推介的圣井寨子社区住宅用地步行可达轨道交通8号线山东大学站(在建)，东临山东大学龙山校区，周边有章丘双语学校、山东大学实验学校，也值得关注。
