文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
“砰！恭喜xx业主喜提新房”5月22日，一声庆祝成交的手炮声在济南市中万科城售楼处响起，一位新的济南业主诞生。在此之前，央行“三箭齐发”，对首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、最低首付比例、公积金贷款利率都进行了调整，截至目前新政落地已经有十天时间。
山东商报·速豹新闻网记者实地走访发现，自新政落地后市场正向反馈明显，部分售楼处到访激增，也带来了一定的成交量，但行业内翘首以盼的成交量“猛蹿”现象却并未出现。业内观点认为，此番新政不同于“认房不认贷”这类即时生效政策，落地传导仍需较长时间“发酵”，楼市“子弹”还要再飞一会……
热销盘周末到访量翻番
“现在购房门槛更低了”
“重大政策利好来袭，购房可节省多项成本”“首套房首付比例15%，商贷利率3.55，欲购从速”“央行连续放大招，购房抄底好时机”……自央行三项新政落地之后，短短三天时间内，记者就接连收到多家楼盘销售人员的信息，邀请记者前往看房。除此之外，多家楼盘也快速制作了写有“首付15%”“取消利率下限”“商贷利率3.55”等信息的海报，在置业顾问的朋友圈广为传播。
在位于济南市华山片区中海阅麓山售楼处内，记者留意到，售楼处外的停车场，基本停满了车辆。即便是工作日，售楼处内依旧有不少购房者和置业顾问在讨论着购房细节，相较于之前探访的冷清，当下的售楼处要热闹了许多。在记者停留的一个多小时里，陆续有购房者进入售楼处，该项目置业顾问告诉记者，在新政落地后的首个周末，售楼处到访量更高，同期相比翻番，下午最热的时候，一名置业顾问甚至需要带2至3组购房者讲解。“目前统计数据来看，周末到访量大约在80组至100组，工作日到访量低点，基本维持在40组左右。”上述置业顾问称，最近卖得比较好的项目基本到访量都有质的飞跃，较高的到访量也转换成一定比例的成交量，“虽然没有预期当中的大卖，但是成交量还是有的，并且我相信后面会越来越好。”
山东商报·速豹新闻网记者实地走访中还发现，新政的“暖意”并不属于每一个售楼处。从走访情况来看，新政落地后到访量较高的楼盘多为热点区域改善类属性较强的楼盘，而像一些非热点区域的楼盘则基本没有太大变化。有济南西部某项目负责人表示，他负责的西边项目在新政落地后到访量无明显提升，工作日最平淡的时候上午仅有两三组购房者到访。“市场分化现象还在加剧，像我们东边一些盘最近就比较火。”该项目负责人说。
作为新政影响最密切的群体——购房者，记者也对其进行了随机采访。购房者黄先生是一名单身的工程师，近年来考虑结婚的他准备在济南买套新房，但市场的不确定性让其一直保持观望状态。“央行新政出台后，把首付比例和公积金贷款利率都调了，我算了下手上攒的首付，正好够上车了。”黄先生称，目前济南200万元左右的房子他的公积金可以覆盖大部分，自己商贷再借点，基本上这件事就能定了，“政策对我尤其适用，近两年我也正好考虑结婚。”而购房者王女士则属于刚改型购房者，她表示家里孩子逐渐长大，考虑换个大房子，“首付比例一降，正好也有本钱买了，目前寻思再看看，合适就赶快买了。”
二手房带看量有提升
“而我的心理预期更高了”
央行新政的落地对于新房市场有一定的刺激作用，那么对于二手房市场又有哪些影响呢？“楼市但凡有点动静，最先忙起来的肯定是我们房产中介。”济南历城区一房产中介机构相关负责人表示，自新政落地后，他们门店就抓紧整合收集新政相关信息，并第一时间推给此前有购房需求的意向客户，同时打电话邀约他们前来看房。
“从目前邀约情况来看，新政对于济南二手房可以理解为锦上添花，而并无雪中送炭的作用。”据该中介机构负责人介绍，受新政影响，他所负责的中介机构带看量有一定的提升，尤其是借着新政由头邀约购房者，届时不少购房者都愿意前来看房，由此也使得带看量提升。“具体来看，带看量较同期增长了2成左右吧，成交量基本稳定维持在过去水准，没有太大变化。”上述负责人称，不同于超一线城市，济南二手房成交量并没有出现质的增长。
根据此前媒体报道，新政落地后，北京二手房曾出现日均成交突破1000套的盛况。而济南虽没有像北京这类城市二手房成交迎来爆发性增长，但从今年来看却一直处于稳定状态。据济南房地产业协会公布数据显示，1至4月济南新建商品房销售面积404.4万平方米，其中住宅成交1.54万套，成交面积201万平方米；二手住宅成交套数与面积均超过新房市场，达到1.93万套、201.76万平方米。
从探访来看，新政对于济南二手房市场实际成交影响并不大，但却实实在在影响了市场上买卖双方的心理预期。有房产中介称，尽管新政对成交和房价的影响尚未立即显现，但已经对许多卖家的心理产生了影响。二手房房主陈先生则告诉记者，自己的房子已经挂牌数月，之前每两周才有几人看房，但最近周末两天内就有五六个人来看房。陈先生的心态也随之发生了变化，他坦言，尽管挂牌价格未变，但他的心理价位已经提高。“过去买家会大幅砍价，我可能还会花费时间和他们沟通。但现在如果买家提出大幅砍价，我肯定不理他们。”陈先生称，即便现在真正坐下来谈价格的人不多，但是他总感觉房子能以超出自己心理预期的价格成交。
“史诗级”新政发威？
让“子弹”再飞一会
根据统计数据显示，5月份以来济南新房日均成交量在130套以上，二手房日均成交量在150套左右。记者梳理发现，4月份济南新建商品住宅成交3059套，日均成交为102套，相较于4月，5月新政后日均成交量有明显增加。截至目前，25日当天济南商品住宅网签189套，为新政以来成交量最高。除了济南，央行新政落地的“暖风”也吹遍了全国各地。根据媒体报道，不少一线城市，自新政落地后多个楼盘人气提升，个别城市热点片区市场上出现了热销甚至“日光”项目。作为率先打响降低房贷利率“第一枪”的武汉，武汉近一周商品住房成交1784套，日均254套，较4月日均166套的成交水平，涨幅更是达到53%。
作为“史诗级”的楼市新政，“5·17”楼市系列新政央行还提出，将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。而在5月21日至22日，围绕配售型保障性住房、城中村改造、收购存量住房用作租赁住房情况，住房和城乡建设部调研组以现场察看、召开座谈会等形式在济南开展调研。
对于当下的新政效果，业内普遍观点认为，多数城市热度尚未传递到成交端，利好政策仍有待发酵。克而瑞方面表示，当下楼市信心正在加速重建，在“5·17”救市政策作用下，短期内购房者信心已有所提振，各地楼市活跃度也有不同程度提升，新房市场成交低位修复，重点城市二手房市场点状复苏。5月新房成交环比4月会有一定程度提升，预期绝对量或与3月持平。
至于当下的楼市新政是不是已经触底？有业内人士认为，首付比、房贷利率已降至历史最低，后续若再有重磅政策将跟踪财税端。具体看，购房税费减免方面，本轮稳地产针对住房换购者推出满足一定条件予以个人所得税退税优惠，而对于购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策尚未有较大调整，或成为后续稳地产储备政策。“未来的重磅新政一定是应出尽出，其核心还是为了去库存，以及加快构建房地产发展新模式。”该业内人士表示，相较于各地方因地制宜的新政，央行此番新政威力更大，疗效延续性更强，需要更多的时间去观察，“让新政的‘子弹’再飞一会。”
