山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
转眼间，楼市传统旺季“金三银四”落下帷幕。降低首套房贷款利率下限、调整统一首套和二套房的最高贷款限额、官方启动发放5000万元置业消费券……今年第一季度济南楼市利好新政调整频频，在相应利好政策陆续落地传导的大背景下，购房者置业信心也得到了相应提升。伴随房企小范围“以价换量”鸣枪抢跑，今年的济南楼市三四月究竟是“金三银四”还是“铜三铁四”呢？
新房：
“改善”加推唱主角
工抵房“抢跑”售卖
如果说过去楼市的“小阳春”是猛烈且炽热，那么当下“小阳春”表现的则是温和且轻柔。在4月的最后一天画上句号后，传统楼市旺季“金三银四”也正式宣告结束。对于济南新房市场而言，“金三银四”没有以往的轰轰烈烈，但是却依然保持着传统的“韧性”，市场冷热分化的现象仍旧存在，改善盘成为当下市场的主流。
时值周末，在济南历城区华山片区一改善盘售楼处外，记者看到该楼盘专用停车位已经满员，售楼处内不少置业顾问正在为购房者介绍房源。“周末忙的时候中午饭来不及吃，基本上午餐变下午茶。”该楼盘一置业顾问称，自3月开始，他们工作状态陡然变得紧绷，无论是到访量还是成交量环比年初都有较为明显的上升，“主要还是人流量不稳定，工作日人就少些，周末人就多些。”
济南高新区奥体中路一改善型楼盘置业顾问则称，自项目加推后市场反应较为明显，这两个月他们也采取各种案场活动吸引购房者到访，“效果还是有的，但是不如去年同时间段那么热闹。”根据济南房产网统计数据显示，3月济南新建商品房共计推盘25次，推出房源2709套，环比来看，新加推房源量大幅上涨。而从推新房源的属性来看，超半数以上都为改善型楼盘。
相较于“金三银四”改善盘的平稳升温，刚需盘的表现则显得差异分化明显。有楼盘销售向记者介绍称项目三四月成交量逐月递增，而有的楼盘则表示除周末到访量尚可外，工作日基本无人问津。在近期的渠道中介宣传海报中，记者也留意到，往期年末抢跑才会出现的工抵房现今已经率先在市场上呈现。
所谓工抵房，指的是开发商为解决资金链紧张问题，将部分房源以低于市场价的价格抵给施工方或供应商，后者再将这些房源转手出售以快速回笼资金的现象。随着市场调控深入和资金链紧缩，工抵房逐渐成为一些开发商缓解压力的应急手段。有渠道中介发宣传海报“工抵房中的小钢炮，天桥区优质学区房售卖”，同时该渠道中介还表示“独家工抵房源卖旧定向换新，能获得专项购房补助”。该渠道中介向记者透露，正是由于今年“金三银四”刚需市场表现不如预期，为求业绩冲刺，所以房企不得不提早释放工抵房“回血”。
二手房：
三四月咨询量陡增
房主挂牌价刚升又降
同新房市场相对比，“金三银四”二手房市场的成色则更为显著些。根据济南市房地产业协会发布的一季度房地产市场运行情况显示，一季度新建商品住宅销售1.23万套，二手住宅交易1.26万套，二手房成交量超越新房。走访中不少房产中介门店也向记者表示，与前几个月相比，3月和4月期间的购房咨询人数有所增加，市场关注度正在提升。
“我们机构3月份二手房带看量，较2月份增加了约30%，4月份这一数据还在上涨。”济南历城区一房产中介机构相关负责人介绍，带看量的增长也带动实际成交量增长，以他负责的片区为例，3月份成交量环比增长20%左右，4月份上半个月的成交量已经基本接近2月全月的水平。
“当然这种成交量的增长并非全面性，而是主要集中在一些热门区域。”上述负责人表示，以高新区为例，该片区因其商业发展和教育资源吸引了大量购房者，但随着今年三四月该片区供应量较去年同期减少，于是不少购房者纷纷选择转向二手房市场。同时该片区市场二手房源以两室和三室的中小户型为主，这类房源以其相对合理的总价和较好的流通性，成为刚需和改善型购房者的首选。“与之相对，有的片区新房供应量较高，则不少购房者会选择购买新房，而这就导致片区内挂靠新房的二手房交易活跃度低些。”该负责人说。
随着热点区域新房供应量的减少，极大地提升了片区内二手房交易活跃度，而二手房房东“绷不住”下调房价，也成为了市场“金三银四”升温的助燃剂。记者梳理某线上找房软件相关数据发现，今年以来，二手房待售数量基本稳定在77000套左右，最低时也有72000套左右，整体来看二手房待售数量较为稳定。但是从价格方面来看，不少二手房价格存在一定的变动，且变动幅度较大。
以天桥片区一小区房源为例，通过房源时间轴可以看出，该房源在3月31日涨价3万元，4月8日降价10万元，18日涨价1万元，25日又降价3万元。而在该片区另一处房源，自3月28日涨价10万元后，到了4月份接连降价，连续降价15万元。某线上找房软件列有“降价抄底购”房源榜单显示，位列榜首的房源近期总价直降32万元，目前处于已经下架状态。“在普遍二手房房主下调挂牌价的大背景下，购房者入场情绪也有所提升。”有房产中介工作人员认为，整体二手房市场“金三银四”表现良好，但是相较于往期还是有所差距。
展望后市：
购房情绪变动小成市场“底色”
温和调整期亦是平稳发展期
山东商报·速豹新闻网记者实地探访中了解到，往年的“金三银四”受市场整体情绪影响较大，不少购房者购房心理会产生起伏，焦虑情绪倒逼他们加速入场。但是随着近些年房地产市场供求关系发生重大变化，购房者也渐渐有了新的转变，他们不再受市场情绪影响，越来越多的购房者选择根据自己的需求看房、买房。
“以我从业十几年的经验来看，现在的购房者在买房这方面愈加理性，而不会随着市场的起伏而盲目去购房。”有楼盘销售负责人介绍，以往开春后的三四月是刚需购房者和改善性购房者集中入市的时间段，尤其是适婚年龄的青年在结婚前会优先考虑购房，以稳定婚期。在此时间段，市场只要有一部分购房情绪释放，外加上各大房企的宣传引导，很快大批购房者就会集中购房，由此带来市场“小阳春”的现象。“而现在不一样，无论市场怎样带动购房者情绪，他们都一定会按照自己的节奏去买房。”该负责人称，正因为如此，今年的“金三银四”没有过去那么热闹，究其根本原因在于购房者的入场情绪变动较小。
据了解，自今年4月份以来，全国各地多个城市调控动作频频，上调公积金贷款额度、调低房贷利率下限、地方国资入场推进“以旧换新”等政策组合拳屡次出现。从机构统计数据看，今年除核心一线城市“金三银四”成色明显外，其他大部分城市“金三银四”均表现平平。
有业内人士认为，当下各项利好政策的推进确实有效提升了购房者的入市信心，但实际这部分信心提升能否为市场带来持续活力，仍有待时间验证。“总体来看，济南楼市在‘金三银四’期间表现出一定的复苏迹象，但市场整体仍处于温和调整期。”该业内人士称，对于当下的房地产市场而言，温和调整期就是稳定发展期，未来随着政策的持续优化和市场机制的逐步完善，楼市有望迎来更加稳健的发展。
