山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
供地“大盘”出炉，住宅用地供应量下降 山东商报·速豹新闻网记者 王晓峰 摄
久违的“地王”又出现了。近日，苏州、厦门和宁波在同一天诞生三个地王，尤其是苏州这场土拍，打破了苏州乃至整个江苏省的楼面价纪录。近来，全国多城核心区域的土拍市场火爆，北京、上海、杭州、合肥等地也先后拍出了高溢价地块。对于济南来说，继4月2日明府城19宗地挂牌出让，4月7日济南市又公布了2024年度国有建设用地供应计划，接下来一个月内还将陆续上演多场土拍。济南的土地市场也随着春天万物复苏，渐渐开始有所动作。值得一提的是，近来刷屏的“城市更新”在土拍市场同样火热。
大批量挂牌16宗地
“一环”黄金地块再入市
4月2日，济南公共资源交易中心与济南市自然资源和规划局联合发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，明府城片区再次出让19幅商业、商业和住宅混合用地，土地容积率低于1.0，总出让面积7742平方米，总起始价7197万元。一次性大批量推出19宗土地，可谓是今年开年至今，济南土地市场最大的动作。
2023年的济南土拍压轴之作，16宗位于历下区济南古城（明府城片区）城市更新项目地块底价成交。由于地块位于历下区泉城路以北，大明湖路以南，县西巷、珍池街、院前街以西，趵突泉北路、西城根街以东，被不少业内人士称为济南罕见的“一环”内黄金地块，这也是明府城片区城市更新项目地块首次出让。
而此次明府城片区再次出让19宗土地，根据挂牌文件，19个地块一并出让，整体实施;商业地块须早于或同步于居住地块开工。标的内19个地块内现状建(构)筑物总建筑面积约5055平方米，全部为地上建筑。根据上述地块房产价值评估报告，上述19个地块现状建(构)筑物房屋价值为16258万元。竞得人须在签订成交确认书后10日内，一次性向项目实施主体济南城发古城城市更新有限公司支付上述款项16258万元。
由于明府城片区传统街巷保存较为完整，且沿线彰显传统风貌特征，改造方式为局部保护保留和功能更新为主。而且挂牌文件要求，此次出让的地块位于济南市一级文物分布区范围内，后期建设如涉及下挖作业，应根据文物法律法规要求，在开工前依法完成考古调查勘探工作;宗地范围内有燕喜堂、同元楼饭店等文物保护单位81处，如对文物保护单位进行保护修缮，或在其保护范围及建设控制地带内施工，应依法履行相应审批手续后方可进行。
作为城市更新重要项目，明府城片区的出让条件一直都较为严格，但价值不菲的土地，也同样意味着未来发展的巨大潜力，片区将迎来怎样的变化值得期待。
供地“大盘”出炉
住宅用地供应量下降
假期刚过，4月7日，济南市自然资源和规划局就公布了2024年度国有建设用地供应计划。全市2024年度计划供地5206.74公顷（78102亩）。其中，新旧动能转换起步区以供地总量16838亩位居第一，商河县、历城区以13458亩和7326亩分列二、三名。
对于大家关注的住宅用地，2024年度计划供应504.12公顷（7562亩），占供地计划总量的9.68%，其中商品住宅389.96公顷（5849亩）、安置房92.08公顷（1382亩）、保障性住房22.08公顷（331亩，含配售型保障性住房124亩，配租型保障性住房207亩）。其中，市辖区住宅用地计划供应470.26公顷，其中产权住宅用地366.95公顷，租赁住宅用地13.81公顷，其他住宅用地89.5公顷。
山东商报·速豹新闻网记者注意到，2023年济南计划供应住宅用地796.93公顷（11954亩），其中商品住宅647.38公顷（9711亩），相较之下今年的住宅用地供应明显下降。具体来看，历下区的土地供应主要分布在盛福片区、济南中央商务区西片区等；市中区土地主要分布在白马山片区和中央活力区及兴隆片区；槐荫区土地则主要分布在美里湖、西沙等区域；天桥区土地主要分布在丁太鲁新徐片区、无影山西路、王炉北辛城中村改造项目和桑梓店等；“供地大户”历城区的土地主要分布在潘田片区、唐冶北、港沟南几个区域；高新区的土地主要分布在围子山东侧、花园东路等。
随着济南市2024年度国有建设用地供应计划出炉，针对供地时间节点和供地计划完成进度，明确按照部、省关于保障性住房用地供应和分类调整完善住宅用地的最新政策，依据地块熟化程度和市场形势变化灵活发布住宅用地详细地块清单和出让公告。同时，对照供地计划，对各区县、功能区、市级平台公司土地出让价款考核任务完成情况进行月调度、季通报、年考核，结果纳入全市高质量发展综合绩效考核，倒逼任务顺利推进、按期完成。
城市更新继续“唱主角”
本月下旬还将有土拍上演
根据克而瑞研究中心的数据显示，一季度仅有三成销售百强房企拿地，但百强房企拿地金额同比增长14%，投资高度集中，依旧以过去3年拿地较多的央国企为主。这也意味着城市土拍、企业拿地的各自分化局面还在继续。
过去的第一季度，济南土地市场动作不大，基本保持着“低调”。3月31日，济自然规划告字〔2024〕1号拉开土拍大幕，涉及2宗商务金融用地，1宗商业用地，全部以底价成交。长岭山片区B1地块为商务金融用地，位于历下区经十东路以南、莲花山以东，竞得人须引入不少于10家符合以下任一要求的企业：专精特新、制造业单项冠军、瞪羚或独角兽型企业；引入1家省属国企的控股公司，最终花落济南历贸建设发展有限公司。济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）B-4地块由济南历下城市发展集团城市更新有限公司摘得，长清区AMS-DK04-01地块由山东乐耕城市建设开发有限公司摘得。
与此同时，全国多地却有些热闹，再现“地王”。3月27日，苏州、宁波、厦门三地均诞生了单价新“地王”，其中，苏州工业园区双湖板块02号地块位于苏州双湖板块核心地带，建筑面积47394.68平方米，挂牌起始价26.1亿元，起始楼面价55000元/平方米，未开拍已创下苏州楼面价新高，且已超江苏省最高成交楼面价。最终经过51轮竞价，该地块由绿城中国以30.82亿元竞得。厦门思明区将军祠2024P01地块经过一个半小时153轮竞价，由国贸地产竞得，成交总价32.1亿元，成交楼面价62671元/平方米，溢价率高达40.8%。该地块楼面价也成为厦门岛内新的单价“地王”。
本月下旬，济南还将迎来一场土拍。丁太鲁新徐片区城市更新YS01-1(原A-15)地块，位于天桥区药山街道办事处，二环西路以东、小鲁庄村界以西、黄河以南、济广高速以北。根据拿地条件，须无偿配建1处建筑面积不小于1400平方米的社区养老服务设施、1处建筑面积不小于1068平方米的社区综合服务设施、1处建筑面积不小于2200平方米的室内副食品市场、1处建筑面积不小于240平方米的托育机构。此外，须无偿代建36班小学和18班幼儿园，为提升丁太鲁片区教育品质，代建两个学校总投资需不低于1.5亿元。
作为又一个城市更新项目，丁太鲁片区曾推介打造一个黄河文旅城，以黄河文旅主导，兼具酒店、商务会展、文娱、健康休闲、体育事业等于一体的综合片区。在全国一二线城市土拍回温的总体表现下，这场土拍又将表现如何？
