文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
最近，济南东方博翠小区通过业委会，历时2个月自发成功更换物业一事，引起了不少热议。近几年，每当谈起和物业相关的话题时，似乎总会引发很多业主的强烈吐槽。关于更换物业的呼声很是高涨，有人说“业主当家做主”的时代来了……以前提到物业管理，多数人只把它当成房子的附属品。现在，随着观念的改变，物业成为人们买房时的重要考量。不仅如此，多家房企更是逐渐开辟物业新赛道，在物业服务上“卷”出了新花样。
收费高服务差
物管存“瑕疵”引业主不满
近期，经过两个月业委会的协调和业主们的投票，济南东方博翠小区更换物业一事尘埃落定。最终，小区原有物业金科物业服务集团有限公司山东分公司（以下简称金科物业）被淘汰，而济南万科物业服务有限公司(以下简称万科物业)以超80%的得票率胜出。据了解，东方博翠于2023年6月底全部交房，而交房后，根据小区业主的反映，尽管物业费按照五星级标准收取，每户每平方米为2.36元，但物业服务的质量却远达不到收费标准，令人不满。不仅如此，东方博翠也曾因小区减配、开发商延期违约金等问题而引起了不少业主的警惕。
“物业是一入住小区时，开发商指定的，但住进来才发现物业保安连基本的大门都看不好，更别提好的生活服务了。我们认为自己花了不少钱，却没享受到应有的服务。”业主刘亮告诉记者，大门随意进出只是小区业主决定换物业的一个导火索，刘亮列举了物业的一系列行为：顶层业主还未入住即遇到漏水问题；楼层底部出现了裂缝；垃圾清理不及时；偶尔电梯停用；物业部分工作人员整体年龄偏大，根本起不到服务的作用。“最让我们无法接受的是，业主家有丢失东西的情况。我们反映过很多次，也一直没解决这个问题。”潘女士说道，因为物业不给力，小区房子出售都受到了影响，价低无市。
在小区业主群里，几乎天天有业主抱怨物业不作为，换掉物业、和物业谈判的呼声高涨。“当时在微信群里，我收集了小区内很多业主关于物业的反馈情况，大体统计下，大约有三分之二的业主们对物业不满意，这也更加坚定了业主们更换物业的决心。”业主代表王琛（化名）告诉记者。而要换物业公司，首先得成立业委会。依据《物权法》和《物业管理条例》，物业不可以随意罢免，需要有业主委员会通过才可以。只要经占全体业主总人数过半数且占总建筑面积过半数的业主同意，即可重新选聘物业服务企业，解除现有物业服务企业，业主委员会做好交接工作。
业主“当家做主”
历时2个月成功更换物业
随着业主们的呼声越来越高，时隔交房3个多月，他们就曾与开发商进行过沟通，说要更换物业一事，可物业却不予理睬。在交谈过程中，物业对业主们强硬散漫的态度，让他们十分坚定更换物业一事。“刚交房不久，有些业主怕筹备业委会需要时间过长，就直接找到了当地社区居委会寻求解决。”王琛补充道，2023年10月8日，在社区居委会的协调以及业主们投票下，小区正式解聘金科物业，同时于2023年11月27日正式更换为万科物业。“我们当时并没有组织物业竞聘，而是提供了几家物业公司供大家进行投票选择。最终，万科物业以高投票率获得业主们的共识，也希望新物业的到来能够为小区管理带来希望。”不少业主表示。
2024年1月，小区迎来了万科物业的正式加入。“从业主们联合开展解聘物业的行动开始一直到更换物业结束，仅用了2个月的时间。”从事多年物业管家的王铭表示，此前更换物业短则半年长则2年，而此次更换物业可谓非常迅速。有业内人士分析指出，伴随市民法治意识的提升及对所购买物业服务质量要求的提升，“业主当家做主”的时代已经到来。记者在调查中了解到，济南有很多小区正在酝酿更换物业，近两年更换物业的小区有持续增多的趋势。此前，济南泰悦赫府小区，文旅城点翠园、兰亭居，高新区丰奥嘉园小区等，也以同样的方式，成功更换掉原来的物业公司，并引入新物业公司。
那么，究竟是什么原因，导致了“物业更换潮”呢？“随着生活水平的提升，业主对居住环境的要求更高了。房子再好，没有好的物业公司来管理和服务，还是无法享受高品质的生活。并且好的物业管理公司往往能提升小区知名度，将来房子也容易以较高价格出手。”通过业委会成功更换物业的李女士说道，如今在买房过程中,越来越多的人开始重视物业的服务质量。据不完全统计，优质物业服务的小区可以比物业服务较差的小区溢价8%，而部分高端小区更是超过10%。
增值服务多元化
物业行业愈发“内卷”
值得一提的是，如今越来越多的房企开始“进军”物业行业，做起了自己品牌的物业。从最早进行物业服务营销的万科，到开展标准式样服务的中海地产，再到体验式服务的龙湖地产以及“部队大院文化”为主打的保利地产，物业服务俨然已经成为品牌房企的又一战略高地。对于大多数物业公司来说，维修、清洁、维护小区绿化已是基础，拜年和节日固定的活动已是物业公司们的保留项目，有些开始向“增值业务”进军。例如碧桂园服务曾成立本地生活业务线上品牌“智享楼下”，不断丰富社区“一刻钟便民生活圈”，为居民提供生活好物和洗衣洗护等家庭生活服务，实现一站式的“商品到家”“服务到家”。
除了“增值业务”外，物业公司服务的多样化更体现在生活里的每个细微之处。有些物业公司则提供遛狗、上门喂猫等服务；还和小区周围的店铺达成合作，提供低价服务。有些物业开始搞“最美物业人”评选，或者定期写汇报向业主展示工作。还有物业公司拿出现金收入来和业主分红。此外，还有租赁、装修、委托出租等相关服务；以及部分物业开始开展“养老”服务。“现在小区物业服务越来越‘卷’，然而‘卷’的方式也是多种多样。”业内人士认为，众多开发商在楼盘品质及细节等方面着力提升的同时，个性、完善的物业服务与生活增值服务成为新一轮品质战的主战场。
“在产品越来越同质化的当下，优质的物业服务不仅成为房地产企业创立品牌的重要途径，也成为许多房地产企业的核心竞争力。”从“保安、保洁、保修”等基础服务为特色的第一代生活服务模式，到以个性化服务为特色的第二代生活服务模式，再到以满足业主多元化增值服务需求为特色的第三代生活服务模式。“当前，评价一家物业服务的水平、好坏，早已过了单一的清洁安保的时代，只有能够满足每个业主生活中的细微个性需求才能称得上是‘好管家’。”业内人士称，如今物业服务，不仅决定着居住的舒适体验，更关系到房产的增值与否。
