山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
2023年12月29日，随着济南明府城片区、元首针织地块的相继落槌，2023年济南最后一场土拍落幕。据统计，去年12月济南市区共有27宗宅地成交，成交建面28.5万平方米，年度成交建面332.4万平方米，较2022年有所下降。有人说，底价成交的风还是吹遍了整个12月。刚刚过去的一个月，虽土拍场次频繁，但依旧波澜不惊，此前“价高者得”的高热度并没有持续太久。平静拉开帷幕，平静收尾，2023年土地拍卖市场就这样画上了句号。
“一环”黄金地块，首次出让底价成交
2023年的济南土拍压轴之作，不够精彩，但却分量不轻。总共两个组团，共18宗地块成交，其中16宗居住用地分别为历下区济南古城（明府城片区）城市更新项目地块，另外2宗为天桥区元首针织项目地块住宅+商务用地捆绑出让，最终均底价成交。
从2023年11月底供地之初，济南古城（明府城片区）城市更新项目组团的16宗地块，就引发了诸多分析讨论。由于地块位于历下区泉城路以北，大明湖路以南，县西巷、珍池街、院前街以西，趵突泉北路、西城根街以东，被不少业内人士称为济南罕见的“一环”内黄金地块，这也是明府城片区城市更新项目地块首次出让。
根据此前的消息，济南古城（明府城片区）城市更新项目是由济南城发集团推介，该项目将建设将军庙历史文化街区、芙蓉街——百花洲历史文化街区，两个街区总面积约41.78公顷，其中启动区范围占地面积约160亩。作为住宅用地，此次推出的土地非常适合打造仿古院落产品。地块容积率范围在0.7-1.4，地块面积都比较小，土地总面积约10亩。
不过，根据挂牌公告显示，竞得人须支付16宗地块内现有的总建筑面积约4818平方米的地上建筑21992万元，还须在历下区距离宗地3公里范围内无偿提供2020年后建成的地上建筑面积约5000平方米的住宅安置房源。
此外，竞得人须按照相关规定自行办理出让宗地内外（含地上、地下）水、电、气、通讯等管线的增（扩）容、接入、迁移（补偿）和道路工程、景观绿化工程、照明工程、微型综合管廊、消防工程、直饮水工程、泉渠工程、雨污分流工程及其他地下隐蔽设施的迁建或补偿等事宜，包括但不限于将军庙历史文化街区、芙蓉街——百花洲历史文化街区内寿佛楼后街、寿康楼街、院后街、鞭指巷等9条街巷，并自行承担相关费用。而这些门槛也相当于把大多数房企排除在外，最终也的确由济南城发古城城市更新有限公司底价拍得。
底价成交的风，吹遍整个12月
除了明府城地块，位于天桥区凤凰山路以东，北园大街以北的元首针织项目地块也以底价成交。这个由一宗居住用地及一宗商业用地打包的组团，经历颇为曲折。2023年4月，济南首批土拍，元首针织组团地块就因故提前终止，第二批次供地时又出现在了拟出让商品住宅用地项目清单中。
作为天桥区重点实施的城市更新项目，地块未来可能将建设商业商务+住宅的城市综合体项目。根据拿地条件，居住用地上会有安置房，竞得人须配建地上建筑面积不小于8350平方米的安置房，由济南城市发展集团投资开发有限公司与竞得人签订安置房回购协议，回购价格不高于3500元/平方米。
值得一提的是，相较于2023年首次挂牌，元首针织组团住宅地块起拍价为50931万元，最高限价为56024万元。如今取消限价后，本次挂牌该地块的起拍价比前一次高了1523万元，起拍楼面价也高了198.59元/平方米。最终，由山东三箭房地产开发有限公司底价摘得。
底价的风不仅吹到了这两个组团，2023年12月济南就进行了4次土拍。12月8日的土拍中，除盛福片区DSF-10-10-1地块因故提前中止，纬三路北、经一路西地块流拍，其余地块均以底价成交。这其中，比较受到关注的要数山东三塑地块城市更新项目组团地块和济南中央商务区西片区城市更新项目组团地块。2023年12月18日，济南12月第二次土拍结果出炉，原供地5宗（2宗居住用地+3宗商业用地），来自济钢片区的商业地块A-30、A-37（WSR1901）地块因故提前终止。七里河烟草二期项目组团位于历城区华龙路以北、花园路以南，七里河路西侧，无惊无险以底价成交。2023年12月21日，历下区4宗地块顺利底价成交，其中3宗地块为居住用地，1宗地块为居住商业两用用地，地块面积共约77.75亩。
分化继续，有人欢喜有人忧
2023年，4月底开启了土拍“第一拍”，最终12宗地底价成交，总成交金额18.1亿元，无惊无喜平稳落幕。再到2023年12月底的“四连拍”，依旧是以底价收尾。从集中供地转向多频少量供地;从取消地价限制,恢复价高者得;再从降低房企参拍门槛，提升房企参拍积极性……2023年诸多政策调整带动，在提振市场信心上做了很多努力。市场分化更加明显，尤其是取消限价，少量核心城市优质地块土拍升温。
去年年中时节，济南气温升高，土地拍卖市场也借着热浪袭来。“熔断”、系统崩溃、中止竞拍、二次竞拍、超百轮竞价……跌宕起伏的剧情，久违地让济南土拍市场再次吸引各方目光。济南雪山片区A-4地块成功出让，该地块共吸引12家房企报名并参与竞拍，经过77轮竞价后，最终触及最高限价。西城7宗居住用地迎来成交，5宗土地溢价，总成交金额约31.3亿元。其中段店组团吸引6家房企报名，竞价了87轮熔断；西客站片区组团有3家房企报名，竞价128轮至熔断，进入竞品质环节。时隔6年，济南取消土拍最高限价，“价高者得”土地拍卖再次回归，济南迎来多宗土地也迎来了“开门红”，4宗溢价成交，7家开发商竞逐，241轮较量，最高溢价率53%。
与此同时，非核心地块多底价成交，受市场行情影响，土地市场复苏节奏缓慢。据中指研究院数据显示，2023年1-12月济南主城区宅地出让形势总体弱于去年，累计成交建面332.4万平方米，同比下降15.6%；12月单月有27宗宅地成交，成交建面28.5万平方米，年度成交建面332.4万平方米，较2022年有所下降。
这不仅是济南一地，放眼2023年全国土地市场亦然。据统计，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨7.6%。
随着迈进2024年，土地市场又将走向何方？在销售端尚未转暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏谨慎，分化现象进一步加剧。房企谨慎投资的主旋律仍将延续至2024年。而另一方面，作为城市发展风向标和岗前哨，从2023年土拍拿地可以看出，今年将有大批城市更新项目相继落地，也值得关注。
