山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
转眼即将进入2023年最后一个月份，土地市场也到了最忙碌的阶段。受整体环境影响，各地供地推进缓慢，近来也抓住年末时机，加大供地力度。济南为达全年供地计划，也在11月供地加速提量，持续上新。仅一个月内就供地“三连发”，可谓呈现出了“小步快跑”的供地节奏。更值得一提的是，本月三轮供地都有一个共同的主题——城市更新。
土地供应市场迎来小高潮
日前，济南、成都、合肥等地相继取消土拍最高限价，接连上演“价高者得”的土拍大戏。近来，土拍不设地价上限的风已经“吹”到了一线城市。11月23日，广州市规划和自然资源局挂出3宗住宅用地，地块分别位于白云区（1宗）、花都区（2宗），面积共计12.19万平方米，总起价26.67亿元。值得注意的是，这3宗地块均未设置最高限价，按“价高者得”出让。两天前，广州出让一宗宅地，同样并未设置地块最高成交限价，这也意味着广州成为首个取消地价上限的一线城市。至此，恢复“价高者得”的城市至少已有近20个。
在上月底进行的济南取消土地最高限价后“首秀”中，10宗地块总成交面积约29.6万平方米，其中4宗溢价成交，6宗底价成交。其中凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块吸引了中海地产、华润置地、保利置业、瑞马、建发、中电建、海信、保盛等8家企业报名，最终经过241轮竞拍，被中电建以总价6.95亿元收入囊中，溢价率达53.1%。11月2日，合肥土拍中的滨科城地块和包河区地块也分别吸引了11家和10家房企参拍，最后分别以45%和34%的溢价率成交。11月15日，成都青羊区蔡桥街道万家湾社区地块吸引9家房企参与，成交溢价率达30%。
土拍恢复价高者得，让地价回归市场，这也造就了热门地块热度上升，房企拿地更能直观的计算利润空间，一定程度上提振了市场的信心。在这样的背景下，受大环境影响的土地市场也在年末发力，抓住最后的两个月加速推地。
山东商报·速豹新闻网记者注意到，今年以来，济南市供地主要集中在5、6、8、9月份，分别供应土地15宗、13宗、8宗及14宗，占地面积共计147.64万平方米，而进入11月，济南市已于11月8日、17日、21日分三次小批量供应土地，除高新区、长清区以外，挂牌土地达16宗。与全国其他城市一样，临近年末，土地供应市场再次迎来一轮小高潮。
新推4宗地块配建安置房源
11月21日，济南公共资源交易中心与济南市自然资源和规划局联合发布了国有建设用地使用权挂牌出让公告，推出4宗土地，总出让面积51834.67平方米。水利厅宿舍A地块、和平路西（原历山路二期）地块、济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）2块住宅用地同日出让，最大的看点就是“城市更新”。
根据公告，水利厅宿舍A地块CSD-20-1与和平路西地块，均位于历山路以东、和平路以南。其中，水利厅宿舍A地块土地出让面积17337.31平方米，地上最大容积率2.9，楼面起始价约7170.5元/平方米，土地用途为住宅用地;和平路西地块出让面积11134.36平方米，为住宅和商务金融混合用地(地上容积率居住2.5、商业商务0.6)。
根据要求，水利厅宿舍A地块须代建地上建筑面积约40000平方米的安置房源，由项目熟化单位按照4000元/平方米的价格向竞得人支付建设费用，竞得人须向历下区政府指定单位无偿移交安置房源(以上最终安置数据以实际安置面积为准)。另外，挂牌文件还要求土地竞得人代建社区设施、垃圾分类设施等。
而和平路西地块须代建地上建筑面积不少于1.1万平方米的安置房源，由项目熟化单位按照16000元/平方米的价格向竞得人支付代建费用，竞得人须向历下区政府指定单位无偿移交上述安置房源(以上最终安置数据以实际安置面积为准);竞得人须向历下区政府指定单位无偿提供地上建筑面积约200平方米的商业用房。此外，竞得人须自持地块全部商业商务建筑面积，自持期限不少于10年。
济南中央商务区西片区城市更新项目组团地块则位于历下区解放东路以南，二环东路以东，出让面积分别为11681㎡、11682㎡。根据要求，为解决居民安置，竞得人须向历下区指定单位在中央商务区西片区城市更新项目(一期)两块住宅用地无偿提供建筑面积约39200平方米的住宅房源。竞得人须配合历下区政府及相关单位完善安置房源的移交、不动产登记等事宜;若竞得人在2025年9月30日前未交付上述安置房源，须承担该时间之后产生的全部过渡费及相关违约责任(包含逾期双倍过渡费)。
城市更新项目“唱主角”
回顾11月以来挂牌的十余宗土地，不难看出城市更新地块占据了不小的比例。在11月8日出让的5宗宅地中，就有山东三塑地块城市更新项目组团地块和济南中央商务区西片区城市更新项目组团地块。其中，位于山大南路和历山路交叉口西南角的山东三塑地块城市更新项目，包含1宗住宅用地和1宗商务金融用地，总出让面积18038平方米，其中住宅地块仅7865平方米，地上最大容积率2.3，楼面起始价约14760元/平方米。为解决该地块城市更新项目居民安置，竞得人须无偿提供地上建筑面积不小于3200平方米的住宅安置房源。竞得人还须配合历下区政府及相关单位完善安置房源的移交、不动产登记等事宜;若竞得人在2026年3月31日前未交付上述房源，需承担该时间之后产生的全部过渡费(包含逾期双倍过渡费)。此外，另提供商务金融地块上建筑面积不小于1100平方米的商业用房。
济南中央商务区西片区城市更新项目(一期)为2宗住宅用地，总出让面积24999平方米，住宅地块地上最大容积率均为2.9，楼面起始价分别约6390元/平方米、8860元/平方米。土地竞得人须无偿提供地上建筑面积共约36500平方米的住宅房源。
而11月17日挂牌的5宗土地中，又出现了七里河烟草二期项目组团地块，这同样也是个城市更新项目。根据挂牌文件，这个组团地块为两宗住宅用地一并出让，出让面积分别为23460平方米、9178平方米，楼面起始价前者约7933元/平方米，后者约3917元/平方米。该地块于2020年发布城市更新项目房屋征收冻结通告，二期项目现为历城区税务局南地块改造项目，已纳入2023年市级重点预备项目。根据挂牌文件，土地竞得人须无偿配建地上建筑面积约3万平方米的安置房。实施主体将上述安置房用于历城区城市更新项目居民安置，在满足安置需求后仍有剩余的，由实施主体按照商品房处置。竞得人还须根据国家安全部门意见开展房屋设计、建设等相关工作。
距离2024年还有一个多月，截至目前，济南今年市本级供应土地还远没有达到2023年度计划供地量。根据计划，全市计划供地4754.98公顷(71325亩)，其中，住宅用地计划供地796.93公顷(11954亩)，具体来看，全市2023年度住宅用地占供地计划总量的16.76%，其中商品住宅647.38公顷(9711亩)、安置房127.90公顷(1918亩)、租赁住房21.65公顷(325亩)。进入12月，是否还会有大批量土地挂牌上市？而上述土地又进入密集拍卖期，解除地价上限后的土拍市场将会在年末交出怎样的“成绩单”，同样拭目以待。
