山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
天气逐渐转冷，济南住房租赁市场也正步入传统淡季，成交规模呈季节性回落。山东商报·速豹新闻网记者实地探访了解到，随着大量二手房房源入市，部分二手房房东因难“出手”，纷纷选择转售为租，外加上年末大批合约到期房源入市，目前济南多个片区出现房多客少情况。为求年前实现快速出租，部分房主以下调租金、“押一付三”改“押一付一”等方式吸引租户目光。业内人士研判，预计年底前租赁市场将继续下行，开春后市场或迎来明显“回暖”现象。
每月降价200元才愿租
租客“货比三家”不着急
“租了两年多，房主准备卖房子，没法续约了，想着这段时间找找新的房源。”眼看着租赁的房子即将到期，但是租户黄先生却一点也不着急。黄先生找了专业的房产中介机构帮忙找房，按照过去的经历，至少要两三天时间中介才会为其推荐带看合适的房源，但如今仅仅过了一天的时间，中介工作人员就为黄先生递上了3把钥匙。
经过几天的带看、对比，黄先生相中了济南历下区和平路附近一套装修精美的两居室，该套房源较之前承租的那套上班通勤距离要近不少，且房主报价与上一套承租价一致，但黄先生却觉得价格偏高。经过一系列的沟通，最终房主答应每月租金下调200元，并承诺在夏季到来前为次卧安装空调，这才顺利完成签约。“现在租房子比开春那段时间方便多了，房主还有的商量。”黄先生称，上一套房子租的时候正值开春租赁高峰期，房源议价空间小，“基本房东说一个价格，你就得按照这个价格租。”
实际上，租户黄先生当下的租房经历并非个例。济南历下区和平路附近一房产中介机构方姓负责人告诉记者，近期市场上的租房者多以上班族为主，这部分人员租赁原因多是因租赁合同到期或是工作调整而换租。整体来看，自开学季过后，租赁市场就渐渐步入季节性淡季。
“当下市场给我最直观的感受，高租金的房源很难成交。”该负责人称，以燕山附近一套精装的两居室房源为例，此前房主报价月租金为2700元，后有租客看上愿意出价每月2600元，但房主未接受。如今该房源挂了三个多月，房主着急降价至月租金2600元。
“最近有个租客看中了，报价月租金2400元，房主接受不了。”上述负责人称，直到现在该房源还挂在平台上，若年底之前还是租不出去，单是空置期的费用就够让房主心疼的了。“这种现象现在还是比较普遍的，市场上有房源，价格也不贵，但是就鲜有人看房。”该负责人表示，他负责的片区经手的房源中，个别房源的空置期最高甚至达到了半年以上。
房东“转售为租”盼成交
更改押付方式吸引短租客
季节性的租房淡季，成为了租户们的“福利”期，却是房主们的“艰难”期。对于部分出租房屋的房主而言，卖与租之间从来都是可以相互“客串”，尤其随着济南宣布“商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易”的消息后，市场上二手房房源挂牌量激增，截至11月市场上挂牌房源已经达到了近8万套，由此导致非热点片区的二手房房源越来越难出手。
在市场上二手房房源量充足的前提下，“转售为租”成为了不少济南二手房房东的无奈之举。家住济南市市中区的刘女士告诉记者，她此前有一套闲置房源准备挂牌出售，但是连续挂了4个月却无人问津，最终中介建议刘女士将房子暂时先出租。“我房子本来是准备卖的，所以各种配套设施与专门出租的房源还是有一定差距。”刘女士称，为此她特意购买了家具家电，花费了近万元的费用，同时其挂牌租赁价较同区域略低一些。即便如此，刘女士的房子直到现在还没租出去。
采访中不少房产中介反映，由于不少房主的房源卖不出去转而开始挂牌出租，这导致近几个月以来，租赁房源库存较高。“现在租房子的人较开学季前后要少很多，市场上房源量又多，供大于求，淡季现象较为明显。”济南高新区一房产中介机构罗姓负责人介绍称，以他们片区为例，该片区租赁旺季时不带车位的三居室报价3200元/月，如今由于租客较少，且片区内租赁房源量增多，带车位的同户型，已经降至2900元/月。“部分急着出租的房主，考虑空置期的问题，会主动提出降价。”该负责人称，个别业主还会考虑改变押付方式，比如之前要求“押一付三”，现在为“押一付二”甚至“押一付一”。
“改变押付方式还是有一定效果的，尤其吸引了短租客的目光。”上述罗姓负责人介绍称，有些租户由于工作不稳定，需租赁短期房源，但实际上大部分房东为图省事不愿意短期出租。受近期市场淡季影响，房东不得已只能将长租改为短租以求解决“燃眉之急”。“根据公司统计的数据显示，11月临时性租房比例高达29%，而平常月份这个比例仅为18%左右。”该负责人称，短租也并不意味着按照个把月出租，房东会根据实际情况考虑下次再出租的合理时间。
租赁市场季节性“冬眠”
未来租金水平或将更平稳
根据济南相关机构统计的交易量来看，近期济南租赁市场成交节奏变慢，量价均环比下降。对于当前的租赁市场，业内普遍认为，年底将至，伴随承租人工作变动、租约到期等原因迎来退换房高峰期，市场房源量进一步扩充。在经历春节、毕业季以及开学季等三个重要节点的租赁小高峰后，如今的市场供过于求，整体偏向冷清。
在此背景下，展望后期济南住房租赁市场走势，有业内人士指出，每年冬季租赁市场就会进入相对不活跃的时间段，预计直到年前市场会继续呈现平淡态势。受大环境影响，为避免房屋空置造成经济损失，目前这个时间段很多房东会选择降价揽租，直到春节前，整个租赁市场活跃度都不会太高。“年前人选房，年后房选人。”采访中，也有一些房产中介人员表示，受工作调整或提前返乡等因素影响，均会导致租赁需求有所减弱，因此，未来成交节奏会更为缓慢，租赁价格也会有所下滑。业内普遍观点，在遵循季节性发展规律的基础上，预计四季度租赁市场量价进入下行通道，但降幅会逐渐收窄。
根据贝壳研究院数据显示，今年三季度全国重点40城月度租金水平为36.6元/平方米，同比稳中有跌；分能级来看，三季度一线城市租金同比跌幅略高于二线城市。分析租金普遍下跌原因，除“转售为租”使得个人房源快速增加致使市场饱和外，人口多点流向也让各地租赁需求增加放缓。该机构研判认为，未来1至2年内租金水平上涨动力不足，租金水平走势将更为平稳。现阶段我国住房租赁市场供需矛盾趋于缓和，在现有供需关系基础上，租金价格再次达到新的平衡，未来租金水平很难再次出现快速回升，整体租金将保持相对平稳。
“对于工作稳定的租户而言，当下这个时间段不失为租赁的好时机。”有业内人士认为，租金趋于稳定是市场化的长期行为，短期来看租户若想节约成本，选择淡季租房，不仅会有更多的议价空间，也更能选择性价比高的好房源。
