山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
10月26日，济南市房地产业协会发布2023年1-9月份济南房地产市场运行情况及销售排行榜。前三季度，济南住宅销售5.44万套，其中新建住宅主城区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新，下同）较2022年明显提升。此外，外地购房者占比明显提升，“偏爱”10-20年房龄二手次新房。根据预判，预计全年商品房市场整体仍将保持比较稳定的交易量。
今年前三季度
济南卖了5.44万套住宅
根据统计，今年1-9月份，济南商品房销售面积规模稳定，新建商品房网签14.70万套，面积1152.67万平方米、同比上涨4.36%。其中，住宅销售5.44万套，面积725.88万平方米、同比上涨0.10%，均价为15037.97元/平方米、同比上涨7.59%，住宅去化周期约14.3个月（2022年为14.1个月），处于合理区间。
新建商品住宅库存基本合理，区域分化明显。截至9月底新建商品住宅去化周期约14.3个月（2022年底为14.1个月）。主城区历下、市中、天桥、槐荫、高新、历城六区，销售面积511.73万平方米，占全市总成交面积的70.53%（2022年为63.62%）。从区域去化情况来看，历下区、市中区、历城区等核心区域住宅去化周期在9-10个月左右，市场出现供不应求的现象（例如东部盛福、长岭山等热点区域）；周边区域库存压力仍然较大。
同时，套均面积仍居高位。2023年1-9月份商品住宅的套均面积达到133.75平方米，套均面积仍居高位。从成交的面积段结构来看，面积100-120平方米、120-144平方米户型，分别占住宅总成交量的24.37%、43.22%，占总交易量的67.59%，144平方米以上的大户型产品约占26.22%，非本市户籍家庭购房占比超过30%（2022年为19.1%），改善需求项目占比高。
外地购房者占比提升
“偏爱”10-20年房龄二手次新房
二手房方面，今年前三季度济南网签7.29万套、网签面积566.27万平方米、同比上涨56.69%。其中二手住宅交易4.73万套、成交面积493.03万平方米、同比上涨55.99%。二手住宅主城区网签3.70万套（376.88万平方米，占比82.24%），约占全市成交套数的83.64%，历城、市中、历下交易占比较高，分别为26.68%、21.17%、20.46%。
值得一提的是，外地人购房占比有所提升。2022年9月限购政策调整后，外地购房者占比明显提升，新建、二手住宅外地购房者占比均超过30%，尤其购买二手住宅比例较高，10-20年房龄的二手次新房套数占比接近70%。
今年1月18日，济南市进一步调整调控政策措施，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房，不再提供个人所得税或社会保险证明。6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
9月11日，为保持济南市房地产市场平稳健康发展，支持刚性和改善性购房需求，适时做出政策调整。取消限购范围，取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。取消限售条件，在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。优化住房公积金使用政策，对济南市符合购房提取住房公积金条件的职工，可预提住房公积金支付购房首付款。优化差别化住房信贷政策，降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。支持金融机构与贷款人自主协商确定，降低存量首套住房商业性个人住房贷款。
预判整体交易量稳定
二手房或将继续分化新房市场份额
从市场销售情况来看，重点项目成交占比较大。1-9月份企业销售排行，企业销售金额前20名房企销售总额740.28亿元，占全市商品房销售总额的49.77%，历下控股、中海、高新控股、中建、保利置业成为销售排名前列的房企，大型国企、本地平台占比较高，销售总额均超过50亿元，本地民企银丰排名第7位，表现较为突出。
项目销售金额前20名销售金额为439.06亿元，占全市商品房销售总额的29.52%，销售面积246.18万平方米，占全市商品房销售面积的21.18%，中海华山珑城、银丰玖玺城、鲁能领秀城、雪山万科城、历下国金中心等项目销售名列前5名，销售金额均超过30亿元。
商品住宅销售套数前20名销售金额为358.3亿元，占全市住宅销售总额的32.83%，销售面积195.55万平方米，占全市住宅销售面积的26.95%，市场的集中度在增加。
根据市场预判，近年来，济南市商品住宅销售规模相对稳定，新建住宅保持在1000-1200万平方米左右，年底前有望实现1000万平方米左右的市场规模；二手住宅若保持当前趋势，全年有望突破600万平方米的交易量，较往年增加50%左右规模（往年保持在约400万平方米左右），将继续分化新房市场份额。预计全年商品房市场整体仍将保持比较稳定的交易量。
