山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
原定于上周进行的济南两场土拍延期了。继调整优化住房限购与限售等限制性政策后，近来，全国土地市场因一条“取消土地拍卖中地价限制”的消息闹得沸沸扬扬。实际上，在10月9日济南首次实行“现场摇号”土拍新规后，就已经对后续几场土拍规则进行了调整，明确将按照价高者得原则出让。截至目前，除济南外，合肥、成都、厦门等地也都先后进行了同样的调整。不难看出，土拍最高限价规则“退市”，或已渐成趋势。
“土地竞买规则发生变动”
两场土拍延期
10月9日上午，济南公共资源交易中心、济南市自然资源和规划局挂出《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》，于2023年9月15日、9月20日发布的两则国有建设用地使用权网上挂牌出让公告中的出让宗地竞买规则做出调整。随后，又发表了一则《补充公告》，这两场土拍“因土地竞买规则发生变动”，挂牌活动时间顺延至本月底进行。
相较于土拍时间延期，竞买规则调整更值得关注。规则调整后，并没有出现“现场摇号”，也不再挂钩最高限价规则，而是按照“价高者得”原则确定竞得人。
9月15日挂出的《公告》中还写着，“本次公告出让城镇住宅用地设立最高限价，网上交易达到最高限价的采取‘限地价、竞建筑品质、现场摇号’。”翻阅新版的挂牌文件来看，已经改成了“在网上限时竞价开始时网上交易系统自动启动第一次5分钟倒计时的限时竞价，竞买人应严格按照报价规则参加限时竞价。如在5分钟内的任一时点有新的报价，网上交易系统即从此时点起再顺延一个5分钟，供竞买人作新一轮竞价，并按此方式不断顺延下去。网上交易系统5分钟限时竞价内没有新的报价，系统将自动关闭报价通道，当前最高报价为最终报价，网上交易系统确认最高报价者为竞得人。”
此外，山东商报·速豹新闻网记者注意到，位于高新区高官寨徐寨片区天玑路以东、天玑东路以西、和邻路以北的高新北区1-29号地块，在10月21日发布的出让公告中，也已经将“按照价高者得原则确定竞得人”明确在了其中。
这也意味着，在接下来济南的土地竞拍中，最高限价取消，更有意思的是，月初登场的“现场摇号”也随着规则变动，退出了土拍舞台。
多地陆续取消限价
土地市场回归价高者得
在济南土拍取消最高限价的同时，放眼全国土地市场，就会发现，自9月底以来，取消地价限制已经成为了热门城市调整土地拍卖机制的一项重要举措。据媒体报道，8月底以来，各项房地产政策都在优化调整，限价政策也被视为顺应“房地产市场供求关系发生重大变化”这一新形势的举措多次讨论。今年9月底，自然资源部下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
9月26日，成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》）中就明确表示，调整土拍规则。其中，中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价；而除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外，原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求。这也意味着，成都不仅取消了低价限制，还取消了配建和自持等条件。
10月12日，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批），6宗地块明确将于11月2日出让，但出让信息中只规定了起始价，未明确地价上限。不过，增加了居住用地竞买人须达到“五没有”条件，即：没有项目“烂尾”，没有“保交楼”任务，没有重大工程质量问题造成严重负面影响，没有项目发生一般及以上安全生产责任事故，没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响。
10月17日，厦门发布公告称在2023P12地块出让时，在土拍方式上，地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。在此前，厦门涉宅地块采用的竞拍方式是“定品质、限房价、限地价+摇号”拍卖出让。虽未明确说，出让文件中也未规定商品房销售限制均价。
不仅如此，目前仍有多个城市传来将在下一批次土地出让文件中，删去地价上限等内容。虽然“取消土地拍卖中的地价限制”并未有明确文件公布，但不难看出，这已经成为继认房不认贷，取消限购、限售等房地产优化政策后，松绑土地市场的又一“大招”。有业内人士表示，取消地价上限，竞配建、竞自持、竞高标准建设等竞买规则也有望逐步撤除，让土地市场真正回归价高者得。
月底新规则“首秀”
短期内或能增加市场活跃度
取消低价限制，意味着什么？从过去几年普遍执行的土拍规则来看，在土地出让过程中，会提前设定一个最高价，以控制土地市场的价格，确保土地价格的稳定。而取消，则就说明土地价格不再由官方设定一个上限，而是交由市场供求关系来决定。最直接的结果就是，对于核心片区的优质地块来说，不差钱的开发商就能大胆出价凭“实力”拿地。
时间回到2017年，当年济南唐冶土拍，在“史上最严调控”新政出台后，几场土地溢价率依旧居高不下，一度最高达401%。为引导企业理性拍地，降低溢价率，最高限价土拍新政随之登场。新政规定，在达到最高限价后启用三种方式，当时挂钩配建政府储备性安置房面积确定竞得人。此后几年，又新增了“限地价限房价竞配建保障性住房”“限地价竞自持面积”“限地价竞房价”等新规则。
2021年11月起，济南土拍政策工具箱继续增加了“限地价竞建筑品质和建设进度”，即挂牌住宅地块在竞价环节达到最高限价后，逐项竞商品住宅星级绿色建筑要求和建筑单体地上建设进度等9项内容。去年8月，对第三批集中出让供地实施预公告方式，即在正式挂牌之前先出公告，开发商可先缴纳意向金来展示对土地的意向，而后再进入正式挂牌、摘牌流程。今年上半年，9项调整为4项，仅保留竞建筑品质(第一档二星级绿建50%、第二档全部二星级绿建、第三档三星级绿建50%、第四档全部三星级绿建)。
而本月10日，唐冶片区一宗宅地引发12家房企123轮竞价，又让新规则“现场摇号”登场。次日，济南首宗“网上交易+现场摇号”确定的地块完成摇号，12家企业参与，最终该地块由淄博中大房地产开发有限责任公司摘得。就在人们的目光还停留在这一规则上时，更重磅的“取消最高限价”来了。
受房地产市场下行的影响，土地市场热度已经处于低位。据克而瑞研究中心统计数据显示，今年前三季度，59个样本市（县）预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。
“本月底延期的这两场土拍就要开拍了，也正好是取消限价后的首次，我们也在紧密关注着。”一位房地产从业者告诉记者，现在各地土拍基本还是以底价成交为主，个别还存在流拍，规则调整后短期内是能够增加土地市场的活跃度，提振情绪，也带动购房者对市场产品的心理预期。不过，从长远来看，政策调整预计还是会保持灵活性，以适应市场的不断变化，真正达到稳房价、稳预期的目标。
