文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
风风火火的暑期档，却成为了房企们的销售淡季。为求淡季不淡，推新促销百变花样成为了暑期的“主旋律”。前有建设七八年的现房小区首开入市，开盘价比周边二手房价还要低，后有济南东西边两大楼盘销售均价不过万，最低甚至只要7000元/㎡。尽管房企努力依旧，但暑假首月成交还是降了三成。在近日官方首次提出要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，未来楼市又会迎怎样的新变化？
暑期楼市也“放价”？
有楼盘均价降至7000元/㎡
“单价7000元/㎡，置业济南”“7000元/㎡的学区房，剩余20余套，您考虑吗？”……暑期来临，房企的推新促销工作依旧。近日，济南各家置业顾问与渠道中介的朋友圈频出现此类推销信息，根据济南市房地产业协会公布信息显示，济南2023年上半年新房均价为14981.91元/㎡，而有楼盘促销打出7000元/㎡的单价，着实吸引了不少购房者的目光。
山东商报·速豹新闻网记者实地探访该楼盘获悉，该楼盘位于济南市历城区虞山大道与郭董路交会处，时值工作日，售楼处内却迎来了不少购房者看房。随机询问采访中了解到，大部分购房者都是冲着“低单价”而来。“现在售卖主要有98㎡和128㎡的户型，暑期我们推出了内部团购优惠。”该楼盘置业顾问介绍称，目前售卖的户型住宅公寓单价为7000元/㎡左右，好一点的楼层均价为7800元/㎡至8300元/㎡左右，最好的楼层单价不超过8300元/㎡。
“项目此前售价均价为9800元/㎡左右，如今促销活动每平方米均价差不多优惠了1500元。”该置业顾问补充称，当下为全年最低价格，过了这个时间段后续没有如此低的优惠。记者留意到，该片区周边楼盘均价大部分为万元以内，而7000元/㎡的住宅式公寓实际上在居住体验上也具有采光差的明显劣势。无独有偶，济南东边有楼盘在暑期打出了7字头的单价，而西边也有楼盘打出了9字头的单价。通过电话咨询记者获悉，打出9字头单价的楼盘为现房销售，目前即将推出“清栋计划”，户型包括115㎡与135㎡。“具体价格得现场查，反正单价肯定过不了万元。”该售楼处一置业顾问说。
除了单价不过万的促销活动，记者发现暑期首月济南不少楼盘都开始变着花样的降价促销。抛开常规的特价房、内部团购房、优惠专属房不谈，个别楼盘针对不同消费群体甚至推出了学历补贴的优惠政策，其中本科购房补贴达到了10万元。更有楼盘首开了此前建设七八年的现房小区，而该项目开盘的单价甚至比周边的二手房价格还要低。而梳理对比大部分特价房的楼盘亦能发现，暑期一些楼盘的促销力度还是相对较大，部分房源做出了“真金白银”的优惠让步。
房企大打“亲子牌”引流
但成交量却环比降了3成
“降价促销”成为了暑期房企们挽救淡季市场的“招数”，而搭配该“招数”如何顺理成章地吸引购房者到来则成为了房企们另一个需要思考的问题。没有常规五一、端午此类营销节点，暑期房企们脑洞大开，抓住假期家长携孩童游玩的特点，纷纷打起了“亲子牌”。
与往常的周末引流活动相比，暑期开始后市场上冠以“亲子”名头的引流活动明显有所增多。除了有DIY手绘、儿童培训等常规亲子活动外，更有各类主题展览、戏剧文化节等特色活动扎堆呈现。在此前一次探盘中记者了解到，亲子类型的活动引流量大，在为家长们介绍完楼盘置业信息后，各家楼盘也会留下家长的联系方式，而通过参与此类活动消磨暑假漫长的时间，部分家长也表示乐于接受。
“相较于其他暖场活动，亲子活动投入低且人气高。”有楼盘置业顾问透露，孩子参与亲子类活动需花费较多时间，在暑期各家项目都不景气的环境下，该类活动也能提升客户在售楼处停留时间，维持楼盘较长时间的“人气”。“虽然亲子活动人气很旺，但直接带来的成交却微乎其微。”该置业顾问表示，事实上这种情况也在预料之中，举办亲子活动更主要目的是维持楼盘“人气”，不让“淡季”项目过于平淡。
尽管暑期各家房企“花招”不断，但是实际成交量却出现了明显的“滑铁卢”。最新统计数据显示，截至7月23日济南新房住宅成交套数仅为3130套，相比较6月网签量的5165套，7月网签量下滑趋势明显，周均网签量或不足千套。对比今年最高网签量3月8725套，暑期首月的网签量更是下滑明显。
当然，暑期淡季济南楼市的表现并非个例。根据易居房地产研究院发布的报告数据显示，7月1日至20日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为816万㎡，环比6月1日至20日下降33%，同比2022年7月1日至20日下降37%。由此类推，7月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积预计为1265万㎡，环比下降33%，同比下降37%。报告显示，7月份，全国50个城市中，有42个城市交易行情有环比下降态势，近8成城市7月交易量与6月有差距。
官方“发声”积极信号不断
下半年因城施策或加速出台
虽然暑期首月楼市的表现并未出现“逆势翻盘”的回温现象，但近日官方态度的明确指向，也为接下来楼市的走向释放了积极的信号。在7月24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
在政治局会议明确了房地产政策方向之后，国家税务总局随后发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》，业内普遍认为该政策对诸多优惠政策进行了梳理、总结和再宣传，更好释放税费政策宽松的信号和导向。而到了7月27日，住房和城乡建设部更是发声称，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。记者了解到，所谓“认房不认贷”，即购房者不管是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。
7月29日至30日，北京、深圳住建局相继表态，将结合本地房地产实际情况，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进本地房地产市场平稳健康发展。业内人士认为，这两地此次表态信号意义重大，意味着近期两地在购房政策方面或会有宽松做法。
针对近日官方的频频发声，业内普遍认为，未来楼市调控政策的优化空间被进一步打开，各地调整优化调控政策的节奏也将加快。从今年下半年开始，更多城市有望在限购门槛、首付比例、房贷利率的优化调整上，拥有更大的自主裁量权。
“根据此前的多番信号，我认为下半年住房政策将会维持偏向支持方面，并有可能局部范围内针对性的增加支持力度。”有业内人士称，适时调整优化房地产政策是当前“慢复苏”市场现状下的迫切需要，也释放出了房地产政策端仍具有较大调控空间的积极信号，预计接下来各地房地产政策调整力度将会有所加大，工具也将会趋于多元化。期待下半年政策对促进房地产“后半段”工程建设和缓解房企债务问题等方面出台更多有力的积极政策，包括加大“保交楼”专项借款支持力度、利用好“金融三支箭”等工具促进房地产市场平稳健康发展。
