山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
年中时节，济南的气温很“热”，土拍市场同样很“热”。就在上个月中旬，山东商报·速豹新闻网记者还在济南密集推地动作之下，感叹着“在各地土地市场热度回升之下，规则持续优化下，济南土拍市场能否借此热浪继续回温”时，仅半个月的时间，省城土拍市场已是风云四起。
“熔断”、系统崩溃、中止竞拍、二次竞拍、超百轮竞价……跌宕起伏的剧情，久违的让济南土拍市场再次吸引各方目光。整场土拍之复杂，加上房企提前“报喜”的尴尬，以及最终意外花落一家名不见经传的外地房企，充满着戏剧性。接下来，就让我们一起来复盘一下这场年中好戏。
西城土拍大戏火热上演
无惊无险，6月27日上午9:30，济南新东站站前商务区的6宗地块顺利底价成交，与此前该片区的土地一样，全部由轨交集团收入囊中。有人说这是一场还没看到开头便知道结尾的土拍。
与此同时，全国的土拍市场却是高光频现。在北京，“触顶+溢价”成交是主旋律；在厦门，144家房企竞拍3宗地块，其中88家房企抢一宗地，创下参拍企业数量新高；在杭州，地块触顶成交比率一度高达80%，民企拿地金额占比超六成。相较之下，济南的土拍底价成交就显得有些不够热闹了。
其实，6月的济南土拍市场也已悄然发生了变化。6月16日，济南雪山片区A-4地块成功出让，该地块共吸引12家房企报名并参与竞拍，经过77轮竞价后，最终触及最高限价，成交总价25560万元，楼面价8250元/平方米，溢价率10%，同时地块全部住宅要满足三星级绿色建筑要求。虽然只是单一地块的溢价成交，但也让“闷”了半年的土拍市场活络了起来。
随着气温的升高，济南火热的土拍大幕逐渐拉开。新东站片区底价成交仅两天后，济南西城掀起了近年来省城土拍市场都少见的火爆场面。7宗居住用地迎来成交，5宗土地溢价，总成交金额约31.3亿。其中位于济南西的段店组团吸引6家房企报名，竞价了87轮熔断，最终保澄置业在竞品质环节成功拿地，最高楼面价约7987元／平方米；位于西客站片区的Ａ-１、Ａ-２组团有3家房企报名，竞价128轮至熔断，进入竞品质环节，最终由龙湖成功拿地，最高楼面价约5504元／平方米。
一波三折尴尬的“喜报”
如果单从吸引房企数量，或是溢价率来判定它的火热指数，还不足以描述出这场土拍的戏剧性。上百轮的竞价由于设置了溢价率10%的封顶，地价实际并没有“狂飙”多少，但热闹不止于此。
6月29日上午9：30，本次土拍正式开始。1分钟后，泺口片区一期组团率先出结果，因只有一位竞买人，该组团以起始价77435万元成交。而真正的好戏则在西城段店组团和西客站片区组团中上演着。西客站A-1、A-2地块竞争激烈，10时12分32秒已出价128轮并进入“竞高品质”阶段。当两个组团齐齐触发最高限价，进入“拼手速”环节后，系统突然崩盘，倒计时停止、不再刷新。记者多次尝试登录网站发现，济南市自然资源和规划局网站、济南市公共资源交易中心页面可正常登录，但土地交易系统页面无法正常打开。
这是济南实施“拼手速”后，第一次出现系统崩溃，在以往土拍中从未出现过。随后，济南市自然资源和规划局发布公告称，“系统页面卡顿点击无反应”，根据规则暂时中止竞拍。而当天下午的一则《补充公告》则更耐人寻味，“经技术排查，卡顿非交易系统自身原因。鉴于目前影响交易正常进行的卡顿已经消除，定于6月29日16时30分00秒恢复上述宗地挂牌交易，请各竞买人重新登录交易系统，按时参加。”二次竞拍之余，关于所谓“非交易系统自身原因”，也引发了一些是否有人动用了系统外挂的讨论声。
而最尴尬的是，原本以为自己成功拿地的一家济南本地房企，第一时间发出了“实力摘挂”的喜报庆祝。却在二次竞价之后，未能如愿摘得段店组团，发出的喜报只得尴尬撤回，也让这场土拍的戏剧性更添一成。
“安全牌”土地受房企青睐
如此热闹的土拍让人不禁好奇，此次遭到争抢的地块有何吸引力？实际上，段店组团属于流拍再挂牌“老面孔”，只是相比2021年的挂牌，此次没有商业地块做捆绑，仅挂牌了３宗居住用地，共计约87亩。其中两宗土地位于槐荫区经十路以南、东营路以东，一宗地位于槐荫区经六路以南、段兴西路以西。地块条件相对简单，且紧挨经十路，周边有地铁。
西客站片区组团位于淄博路东西两侧，紧挨高架南侧的2宗居住用地，周边配套也很成熟，有三馆、印象济南之类的配套，占地面积近137亩，地上容积率2.8。
不难看出，在当前的市场环境下，开发商也过起了精打细算的日子，楼面价合理，周边相对成熟，且除代建配建之外没有更多的要求，这样的地块有一定利润空间，基本稳赚不赔才是他们的首选。相较之下，同一天土拍的泺口组团，地价+安置地块捆绑优势就不大了，这也就是为何同一场土拍泺口组团底价成交，而西客站、段店组团却受到房企们青睐的主要原因。
从雪山到西客站、段店，接连的抢地大战是否意味着济南的土地市场热了？实际上，正如此前所说，挂牌地块出让条件调整、地价降低、竞拍规则调整，竞拍门槛降低等，一系列规则的推动导致土地市场呈现出宽松的环境，再加上低成本“安全牌”土地的入市，才吸引了如此多家央企、地方民企的参与。
“新面孔”突出重围进军省城
不过，在这场土拍中，房企们的表现也值得品一品。不难看出，济南目前多家房企正面临着补仓压力，如银丰、中海、华润等企业在济南的土拍中都表现比较积极。在这次西客站片区组团中，龙湖、华润、济南城建旗下万融置业三家房企出价都比较激进，整场节奏属于秒跟，互不相让，足以看出拿地的决心。
值得关注的是最终在混乱局面中“杀”出重围的新面孔，摘得段店组团的杭州保澄置业。当最终成交结果出炉后，这个此前几乎从未进入大众视野的房企进军济南，让人有些意外。记者注意到，这家房企的身影也出现在了6月28日宁波鄞州区东部新城核心区以东片区挂牌的一宗住宅用地入围摇号中，地块起拍价二十亿。该地块20轮竞价过后，触及政府最高限价23亿。
山东商报·速豹新闻网记者通过天眼查获悉，杭州保澄置业有限公司是一家今年刚刚成立的以从事房地产业为主的企业，所属企业为广东华创化工有限公司。这两年，华创化工开始涉足房地产，今年先后在杭州、广州拍地，如今又进军济南。
土地拍卖市场素来是房地产市场的晴雨表，下半年土地市场将会如何走？从房企们积极补仓，全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显，整体溢价率有所改善，还是多了些信心。进入７月份，济南还将迎来高新东区、南北康、济钢等区域的土地成交，在频繁的“少量多次”的土拍节奏之下，“新面孔”企业正不断涌入之下，虽然业内人士均预期难以再现6.29大战，但表现也同样值得期待。
