文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
在经历了第一季度短暂的繁荣后，济南楼市又逐渐回落至平稳运行。相关数据显示，济南5月份新房住宅累计网签6947套，同比上涨40%，与4月份新房住宅网签7237套相比，环比下跌4%。中指研究院统计数据也显示，5月前三周，重点50城商品住宅周均成交434万平方米，较4月周均下降17.7%。时值上半年“收官”月，山东商报·速豹新闻网记者实地走访发现，进入6月以来济南不少房企均由此前的“被动”等客转换为“主动”引客状态，特价房、一口价房、工抵房等吆喝声再现“江湖”，而那些热销盘即便维持着稳定的成交量，但也计划在上半年端午节这个最后营销节点“推货上新”。如今距离传统的交易旺季“金九银十”还有两个多月时间，当下市场首要面临的即是年中大考。有业内人士表示，今年前5个月市场呈现“先阶梯式上升，后阶梯式下降”走势，在如今利好政策不断以及房企计划促销、推新等“动作”带动下，6月楼市的表现或对下半年楼市走向起重要导向作用。
到访量逐周下降
促销吆喝声再现“江湖”
“周末特价房仅剩10套”“一口价房源，想要赶紧定”“特推出一批工抵房，欲购从速”……随着近期气温不断升高，楼市却逐渐步入淡季，今年以来第一季度市场的繁荣让过去楼市的促销吆喝声偃旗息鼓，而最近在市场逐渐回归稳定之际，频繁的促销吆喝声则又成了市场上一道特殊的“风景线”。
走进济南市历城区雪山片区一售楼处内，时值周末下午，该售楼处内却只能看见寥寥几名置业顾问正带着购房者看房，多数置业顾问坐在一边休息，抑或是正在打电话邀客。此前3月底时，记者也曾探访过该楼盘，即便3月底探访当日天气较差，但该楼盘外却依旧停满车辆，大厅内围站着二十几名购房者。如今两个多月时间过去，售楼处人流量肉眼可见下滑明显。“4月份开始我们售楼处到访量就开始逐渐变少，基本上每一周都会比上一周要差一些。”该楼盘一置业顾问表示，过去市场热度高的那段时间，周末到访量最多能接待百组客户，平均每位置业顾问每天要接待四五组客户，置业顾问有时得忙到凌晨才能下班。“现在周末到访量最多70组左右，这还是我们有大型活动的时候。”该置业顾问称，即便是今年的五一假期期间，成交量与到访量也难比之前第一季度的一个周末。
“上周我打开销控表查看了下当月成交数据，虽然不至于用惨不忍睹形容，但是明显能感觉到市场现在已经度过了之前‘高热’的状态。”天桥区一房企营销负责人向记者透露，他们的任务量会按照季度拆分，倘若第二季度成交数与第一季度相差较大，那么项目就会适当地推出一些促销计划。记者留意到，该楼盘自5月初开始就推出了20套特价房源，其中有的特价房源为低楼层，均价较正常房源每平方米便宜了千元左右。截至记者探访时，该楼盘特价房源仅售出3套。
根据中指研究院6月1日发布的数据显示，5月份全国百城新房价格环比止涨转跌。中指数据显示，2023年5月，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16180元，环比止涨转跌，跌幅为0.01%。诸葛研究院相关数据亦显示，进入2023年第22周，济南新建商品房成交1635套，较上周减少752套，环比下降31.5%。从近十周成交来看，周均成交套数为1927套，第22周成交1635套，低于近十周平均成交量15.2%。记者注意到，今年以来周成交套数最高的为2023年第8周，第8周成交套数为4291套。
热盘也计划有新“动作”
购房者置业情绪放缓
在经历第一季度高热且短暂的“繁荣”过后，济南楼市第二季度明显感觉乏力不少，记者在实地探访中发现，虽然绝大多数楼盘在二季度都迎来了较为明显的降温，但是对于一些热销的改善盘而言，它们有降温但却依旧维持着稳定的成交量。放眼整个济南楼市，冷热不均依旧是当下市场存在的普遍现象，截至目前不少热销盘虽尚未出现大范围促销活动，但各种案场引流活动的推出，也展现出当下各大楼盘对客流量的需求。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，仅6月1日儿童节当天，济南销量TOP前10的楼盘无一例外都推出了相应的案场引流活动，其中大部分楼盘结合售楼处推出线下活动，少数楼盘做了类似线上打卡或者转发类型活动。“由于第一季度销售量尚可，即使二季度销售量下滑，我们上半年的任务量也能达到预期。”济南历下区一楼盘营销负责人告诉记者，虽然上半年业绩完成的看似“轻松”，但他们也需要为下半年的指标额度做准备。短期来看，6月至8月为常规市场淡季，度过这段时间才是传统“金九银十”旺季，而在常规淡季即使再热销的楼盘也很难有“亮眼”表现。“端午节是上半年必须要抓住的一个重要节点，我们计划在端午节前后将有推盘抑或是促销活动。”上述营销负责人称，过了6月之后，暑期不会有大幅度的“动作”，直到9月开始才会有新的营销计划。
促销吆喝声再起、案场引流活动遍地开花、热销盘计划有新“动作”……6月的楼市，积极信号大于实际行动，至于购房者究竟会不会买账？这无疑画上了一个大大的问号。记者注意到，当下市场上大多数热销盘均为改善盘，伴随前期购房需求的集中释放，如今购房者置业情绪也随着楼市进入淡季而逐渐放缓。“在前段时间市场热度较高时，我有想过进行刚改。”购房者刘先生认为，市场“情绪”躁动时确实会对他们这些购房者有所影响，“但是仔细冷静想想，自己当下的收入水平以及生活现状难以支持‘刚改’，于是这个置业计划只能暂缓。”
积极信号释放不断
年中大考该如何作答？
随着6月的悄然开始，上半年楼市即将闭幕，而年中大考的则是呈现在各大房企面前一份亟待作答的试卷。在当下市场持续转淡且购房者观望情绪浓厚之际，外界关于政策面进一步优化的呼声再起。但实际上，今年以来全国各地已经出台了不少宽松政策，根据中房研协的统计，仅4月份各地共出台房地产调控政策52条，其中，大多数都是宽松性政策，包括上调住房贷款最高额度、下调最低首付比例、优化“二套房”认定标准等。
对于山东而言，楼市宽松政策也是连绵不断。今年1月济南出台新政，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。同时，继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在本市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。到了6月1日，青岛也再出新政，调整青岛非限购区域购房首付比例，首套房和二套房均作下调，首套20%，二套30%，同时优化限售条件，支持刚需、改善需求。
在政策层面积极信号释放不断的前提下，市场普遍认为，6月济南楼市推货量预计会重新上升，供应充足之下，房企的促销力度也有望加大。同时，伴随当下改善型客户占据市场主流，为争夺改善型客户，房企在产品力方面的竞争也更加激烈，在户型产品和配套等方面也会进行相应的迭代升级。“在当下市场平稳的状态下，产品力的竞争更为激烈，伴随房企推新节奏加快，市场促销手段也会花样百出。”有业内人士认为，6月作为房企年中冲刺关键节点，如果能够及时向市场传递信心，那么在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转，而这对下半年市场信心和预期的重建十分重要。
