山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
“关于调整济南市存量房评估价格的通告”近日在济南二手房市场引起广泛热议。通告内容显示，自5月1日起调整二手房评估价格，今后将根据房地产市场形势变化定期调整。据悉，此次存量房交易评估计税价格是继2018年9月1日后，时隔六年再次调整。
山东商报·速豹新闻网记者实地调查探访发现，目前济南各个片区存量房评估价格已经调整完毕，据多位中介人士透露，此次调整济南各片区存量房评估价有涨有降，其中部分交易活跃度高的片区房源评估价更是上涨了近千元。有业内人士认为，存量房评估价格的调整对二手房市场影响不会很大。
新政落地引热议
“存量房评估价调整是什么意思？”“是不是以后我们交易二手房需要多交税了”……在济南房地产交易大厅内，咨询台附近围站着不少市民，有市民就刚出台的新政问题正在现场咨询工作人员。
山东商报·速豹新闻网记者现场看到，热议的新政通告正张贴在入口一楼大厅内，另外在二楼的交易大厅内也有张贴。新政通告内容显示，“为全面、客观、准确反映我市存量房交易价格水平，提高交易环节计税依据的准确性……自2023年5月1日起，调整我市存量房评估价格。今后将根据房地产市场形势变化进行定期调整”。落款为国家税务总局济南市税务局、济南市自然资源和规划局，落款时间为2023年4月28日。
据济南市房产交易大厅现场咨询处工作人员介绍，新政发布正值五一假期期间，具体自5月4日起施行。“新政提到的存量房实际上就是指二手房，一旦购房者同开发商签完合同，无论房子是否交易，该类房源均定义为存量房。”该工作人员表示，目前依靠第三方评估机构，济南已经对各个片区的二手房进行了精细评估，综合各项因素给出了评估价格。后期购房者在购买二手房网签时，将秉承“就高不就低”的原则，若实际交易价格低于评估价格，将按评估价格进行网签。“5月1日前已缴税的购房者，按原政策的价格执行，5月1日后缴税的购房者，将按照新通知执行新的计税价格。”上述工作人员说。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，实际上此次存量房价格的调整并非济南首次行为。早在2018年9月1日，济南就曾发文正式调整存量住房交易评估计税价格。“随着社会发展，过去的评估计税价格不再准确，此番调整后，存量房的评估价格将更为精准。”济南税务局咨询处工作人员称，新评估的存量房价格将更为全面客观准确反映当下二手房交易价格水平。此外记者还留意到，关于调整存量房评估价的城市全国还有很多，诸如厦门、成都等城市之前都对存量房评估价进行过调整。
评估价调整不一
那么济南此次存量房评估价调整相较2018年又有哪些新变化？具体又做了哪些调整？山东商报·速豹新闻网记者实地走访了济南多家中介机构获悉，虽然2018年济南曾调整过存量房评估价格，且调整幅度较大，但对于那些二手房交易活跃度较高的片区而言，即便经过调整，但是实际的网签价格和成交价仍有一定的差距。
“在此之后，济南一直执行该评估价格。随着这几年的发展，各个片区之间的交易活跃度各不相同，而此前的评估价格则显得不够精准。”有中介人士表示，此次调整并非“一刀切”式的统一提价行为，而是根据各个小区的实际成交情况进行调整。济南实际调整过程中，部分非热点片区的二手房经过评估后还有所下降，而诸如成交相对活跃的小区，由于此前的实际交易价格与网签成交价有较大差距，所以评估价上浮较大。此番经过调整后，二手房的评估价将更为靠拢市场成交价。
该中介人士告诉记者，当下二手房评估价的调整针对不同的房源，影响也各不相同。“一些学区优质、房龄较新、户型结构合理的新建小区二手房，其评估价相较过去会有较大幅度的上涨。”该中介人士称，而那些老旧小区的二手房房源，即便成交活跃度较高，但相对新建小区无论在房龄还是户型结构方面不占据价格优势，那么最终存量房评估价格也不会有大幅度的上涨。
以济南市中区交易活跃度较高的小区为例，该小区房源此前评估价约为18000元/平方米左右，当下评估价上涨至19000元/平方米左右。与之相比较，该片区房龄较高的一小区，此前的评估价约为17000元/平方米左右，此次经过调整后，评估价为17500元/平方米左右。“存量房评估价数据没有公开，只有在购房者实际交易过程中才会体现。”上述中介人士称，从目前他负责的门店交易相关数据来看，热点交易片区的评估价格上涨为数百元至千元不等，而那些活跃度较低的片区，此次调整存量房源的评估价格下降每平方米数百元。
堵住“阴阳合同”漏洞
实地探访中，山东商报·速豹新闻网记者发现当下济南已经有不少购房者按照新的评估价格完成交易，在缴纳税款的过程中，有购房者缴纳的税款较此前有所减少，而有的购房者缴纳的税款较之前有所增加。采访过程中，有购房者对出台新政后缴纳的税款感到诧异。
事实上，存量房评估价的一再调整，其根本目的就是在于堵住“阴阳合同”的漏洞。不少中介在采访中坦然称，在过去的二手房交易过程中，“阴阳合同”现象普遍存在。一次房产交易过程中，明面上签一份网签合同，用来交税、过户。私下里购房者再与房东签一份更为详细的合同，而该份合同则是房源成交最真实的价格。现实往往操作过程中，网签合同的价格要远远低于实际成交价格，而这个差价则可以用来避税。“大部分房源的评估价格低于市场价，这一直是济南二手房市场普遍存在的现象。”有中介说。
“存量房评估价调整后，会进一步压缩‘阴阳合同’的空间。”济南房产网大客户事业部总经理助理柳廉恒称，由于新政并非“一刀切”式的操作，而是根据市场真实的情况进行适当调整，其目的还是为了规范市场。“部分非热点片区房源评估价下降，而这使得购房者缴纳的税款相应减少。”柳廉恒表示，从市场的角度而言，交易环节费用的减少，间接释放了积极购房信号，也有一定概率提升非热点片区的交易活跃度。
相关数据显示，今年一季度济南二手住宅环比增长0.4%，实现了2021年9月以来首次正增长。二手住宅交易1.73万套，成交面积179.05万平方米，同比增长113.88%。在当下二手房市场持续“飘红”形势下，新政的出台会影响二手房市场吗？
“我认为存量房评估价的调整对市场的影响不大。”柳廉恒分析认为，当下二手房市场购房者都是根据自己的需求去买房，交易环节的费用在交易过程中占据了很小的一部分，而购房的主要费用是房子的成交价格。虽然部分热点片区二手房评估价上浮导致税收成本增加，但是对于购房者而言，他们可以通过税收成本的增加与卖方协商价格，卖方若想促成交易，或会选择适当“让步”，而这对整体二手房交易影响相对较小。也有其他业内人士观点认为，倘若后期二手房市场遇冷，购房者处于持续观望态度中，存量房评估价上浮致使缴纳税额增加，或有可能影响观望中购房者进场。
