山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
济南市房地产业协会发布2023年一季度济南房地产市场运行情况及销售排行榜，内容如下：
一、市场运行情况。
济南市第一季度房地产市场实现量价齐升的“开门红”。一是销售面积增长明显。1-3月份，全市新建商品房销售4.65万套，面积387.46万平方米，同比增长16.54%，同比增幅高于全省平均水平。其中，商品住宅销售2.17万套，面积284.95万平方米，同比增长27.06%；均价14343.88元/平方米，同比增长8.03%；金额408.73亿元，同比增长37.26%。二手房情况：二手房交易3.65万套，网签面积204.21万平方米，同比增长111.38%。其中，二手住宅交易1.73万套，成交面积179.05万平方米，同比增长113.88%。二是销售价格小幅上涨。从公布的3月份住宅价格指数走势来看，济南市新建商品住宅环比增长0.7%，累计环比增长1.4%，在22个重点调控城市中位于第7位；二手住宅环比增长0.4%，是2021年9月以来首次实现正增长，累计环比增长0.3%，在22个重点调控城市中位于第13位。热点区域带动住宅价格上涨，全市住宅价格有进一步上涨的趋势。三是重点房企和项目成交比重较大。中海华山珑城、雪山万科城、万科北宸之光、银丰玖玺城、鲁能领秀城等项目成为一季度全市成交面积前5名的新建住宅项目。中海、保利、万科、历下控股、银丰等重点房企成为一季度销售金额前5位的重点房企。四是整体去化周期合理，但区域分化明显。从新房库存情况来看，住宅可售7.93万套，面积1063.62万平方米，去化周期约12.3个月,全市整体库存压力有所缓解，但区域分化加剧，各区域之间冷热差异较大，结构性矛盾突出。成交占比最大的历城区、历下区、市中区等核心区域住宅去化周期约在9个月左右，市场出现短期性供不应求的现象（例如东部盛福、长岭山等热点区域）。高新区、天桥区、济阳区去化周期在12个月左右，供需基本平衡。其它区域住宅去化压力仍然较大。
二、主要措施。
一是调整政策措施。1月18日，济南市进一步调整政策措施，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。通过不断优化政策措施，充分利用政策工具箱，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，同时不给投机炒房留空间。二是利用房展会拉动。济南市于2月8日—12日举办春季房展会，同步发放5000万元置业消费券，用于本市线下全品类消费，烘托市场氛围，激活市场活力。展会期间商品房销售面积大幅增长，与展会前一周相比增幅超过1倍以上，展会结束后全市商品房销售仍处于持续增长状态。三是综合施策优化供给。举办“2023济南城市更新政银企对接暨项目推介会”“房地产业新发展模式济南研讨会”，搭建政府、金融机构、房企合作平台。用好银行信贷支持、债券融资帮扶、股权融资重启“三支箭”，助力房地产业平稳发展。四是化解风险提振信心。扎实做好个别房企项目风险处置，破解资产处置瓶颈，加快房屋建设交付，尽快恢复市场信心。
三、市场预判。
从住宅供应方面来看，当前已取得预售许可商品住宅库存约在1000万平方米左右，未取得预售许可的商品住宅库存约在750万平方米以上，市场整体供应量不会出现短缺，但是区域不平衡，局部或阶段供应不足仍然存在。2023年济南市房地产市场表现应会好于2022年，随着政策红利和行业促销等多重因素叠加，一季度实现了“开门红”的好成绩。一是预计上半年将持续呈现逐渐回暖的状态，上半年商品房销售应该保持在850万平方米左右（依据住宅半年销售量上限600万平方米、占比约70%计算）。二是预计全年商品房整体销售规模应保持在1700万平方米以上（依据住宅销售量上限1200万平方米、占比约70%计算）。三是其它因素。2022年以来由于新建项目风险的问题，部分刚性、改善性购房者选择购买二手住宅，二手住宅销售量呈现持续回暖状态，今年以来二手住宅成交套数已经超过新建住宅，将分化部分新建住宅购房需求。
销售排行榜
（一）商品住宅成交规模大幅提升。1-3月份，全市新建商品房销售4.65万套，面积387.46万平方米，同比增长16.54%。其中，商品住宅销售2.17万套，面积284.95万平方米，同比增长27.06%；均价14343.88元/平方米，同比增长8.03%；金额408.73亿元，同比增长37.26%。
（二）新建商品住宅库存基本合理，区域分化明显。截至3月底新建商品住宅去化周期约12.3个月（2022年底为14.1个月）。主城区历下、市中、天桥、槐荫、高新、历城六区，销售面积197.59万平方米，占全市总成交面积的69.34%（2022年底为65.05%）。从区域去化情况来看，历下、市中、高新、历城等东南部核心区去化周期在9-12个月之间，去化周期处于合理区间。槐荫、长清、莱芜等非核心区库存较多，去化周期较长（在16-22个月之间），去化难度大。
（三）套均面积保持高位。商品住宅的套均面积131.05平方米，较2022年小幅下降（2017年-2022年套均面积分别为121.74、122.49、125.44、125.63、127.37、133.72平方米），改善户型占主导。
（四）刚需、改善需求项目占比高。从成交的面积段结构来看，100-120平方米面积段占比27.35%（2022年底为24.6%）；120-144平方米面积段占比44.27%（2022年底为43.8%），合计占比71.62%，较2022年底提高约3.22个百分点（2022年底为68.4%）。非本市户籍家庭购房占比24.9%，较2022年底提高了5.8个百分点，增幅明显，应该和限购政策调整有关（2022年底为19.1%）。
（五）企业销售排名情况。本次排名，对目前市场中合作开发的项目，企业销售业绩以企业股权占比来计算（季度数据，本次仅公布前10的排名）。前10名企业销售金额190.22亿元，占全市商品房销售总额的38.28%（2022年为30.47%）；前10名项目销售金额103.51亿元，占全市商品房销售总额的20.83%（2022年为17.88%），销售面积65.51万平方米，占全市商品房销售面积的16.91%（2022年为13.45%）；前10名住宅销售金额96.4亿元，占全市住宅销售总额的23.59%（2022年为18.25%），销售面积53.82万平方米，占全市住宅销售面积的18.89%（2022年为16.24%）。
2023年一季度房地产企业销售金额排行前10名
2023年一季度商品房项目销售面积排行前10名
2023年一季度商品房住宅销售套数排行前10名
